Lecturas
En los países ordenados reina la estabilidad de precios y el respecto a los contratos privados. Esto permite a las familias acceder a la vivienda propia con préstamos hipotecarios que se extienden por varias décadas.
Al ser tan largo los plazos, las cuotas tienden a ser similares al costo de un alquiler. Se produce así un círculo virtuoso donde los alquileres bajan porque compiten con una amplia oferta de créditos hipotecarios de largo plazo.
En muchos de estos países las familias hasta deciden no tener casa propia. Prefieren alquilar para ir cambiando de casa y de barrio según la dinámica familiar. Alquilan casa con patio grande cuando los hijos son chicos, más amplia de dos pisos con pileta cuando son adolescentes, cerca del colegio para mayor comodidad, casa más pequeña cuando los hijos crecen y dejan el hogar.
No hay desesperación por la casa propia porque la gente sabe que cuando quiera tener su propia casa puede fácilmente conseguir un crédito hipotecario a muy largo plazo (30 - 35 años) con una cuota similar a un alquiler.
Argentina no es un país ordenado. Así que la cosas se hacen al revés.
Allá por el 2016 se crearon los créditos hipotecarios UVA. Básicamente, son préstamos a largo plazo para acceder a la vivienda propia ajustados por inflación (de aquí UVA).
Hasta el 2018 la inflación se desaceleró, lo que implica que los salarios crecieron por encima de la inflación. Mucha gente aprovechó y tomó créditos UVA.
Claro, pero esto es Argentina, así que -a partir del 2018- la inflación volvió a su histórica senda de aceleración con altas tasas. Esto necesariamente lleva a que los salarios corran por detrás de la inflación porque cuando la inflación se acelera es imposible que los salarios la ganen a la inflación.
¿Qué pasó? Las cuotas de los préstamos UVA comenzaron a subir más que los salarios y para las familias se hizo más costoso pagarlas. Un préstamo UVA tomado en el 2017 hoy tiene una cuota que subió 20% por encima de los salarios.
Aquí interviene el Congreso para "salvar" a los deudores UVA con una ley.
En términos simplificados, el proyecto de ley propone romper los contratos hipotecarios UVA estableciendo que las cuotas se pasen a ajustar por índice de salarios o inflación, lo que sea menor. Si además la cuota representa más del 30% del ingreso familiar, el banco debe extender el plazo para reducir el valor de la cuota. Esto es claramente perdidoso para el banco que prestó.
Para atender, entonces, el perjuicio a los bancos el proyecto de ley propone crear un nuevo impuesto sobre el total de depósitos del sistema bancario para compensar a los bancos por el "salvataje" a los deudores hipotecarios UVA. Cabe aclarar que los depósitos son de todos los ahorristas quienes no tienen nada que ver con los préstamos hipotecarios UVA.
Lo primero que piensan los políticos es, "listo, salvados" los deudores UVA. Lo que también deberían decir es "chau, perjudicadas" las familias sin vivienda.
Porque con esta medida los créditos hipotecarios van a desaparecer. De hecho, actualmente ya representan apenas 2% del total de los préstamos. Con este "salvataje" a los deudores UVA, le quedan los días contados antes de su extinción.
Los otros "perjudicados" son el sector productivo y los ahorristas porque un impuesto sobre la actividad financiera sube la tasa de interés a los prestamistas (sector productivo) y a los depositantes (ahorristas). Los bancos jamás van a pagar el impuesto de su bolsillo. No serían bancos si lo hacen.
El lector a esta altura podrá pensar que el argumento es muy rebuscado. Vayamos a los datos. En el Censo 1991, cuando se salía de la inflacionaria década de los '80, sólo el 68% de las viviendas eran habitadas por sus dueños.
En el Censo 2021, luego de una década de estabilidad de precio y reconstrucción del crédito hipotecario, este porcentaje había subido al 75%.
En el 2002, en el marco de cambio de régimen monetario vigente en los '90 se rompen los contratos hipotecarios (hay que decir que al romper el régimen monetario ya había que romper los contratos hipotecarios).
Luego de 20 años de creciente inflación y muy poco crédito hipotecario de largo plazo (los pocos eran los UVA), el Censo 2022 arrojó que sólo el 66% de los hogares está habitado por una familia propietaria. O sea, un porcentaje menor que en la década de los '80. Esto muestra que sin créditos hipotecarios las familias no pueden acceder a la casa propia.
¿Qué les queda a las familias sin vivienda propia?
Alquilar.
Pará. Aquí el Congreso también hizo una travesura. Lanzó hace unos años otra ley (la de Alquileres) que en sus ansias por beneficiar a los inquilinos perjudicó a los locadores. Estableció plazos mínimos, restricciones a los ajustes de alquileres, etc. lo que terminó haciendo que haya cada vez menos oferta para alquilar, por lo que los costos de los alquileres subieron mucho. No hay datos oficiales pero no es descabellado pensar que muchos de los nuevos alquileres (no los vigentes al momento de la sanción de esta ley) subieron por encima de la inflación para compensar los sobrecostos de la Ley de Alquileres.
La demagogia en política de vivienda es letal para el sueño de la casa propia y la de alquileres más baratos.
