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La caída de Evergrande: ¿el fin o el comienzo de una nueva crisis inmobiliaria?

Tras varios años sin ofrecer un plan de reestructuración, la justicia de Hong Kong decidió ordenar la liquidación del gigante inmobiliario chino, el promotor más endeudado del mundo.

La caída de Evergrande: ¿el fin o el comienzo de una nueva crisis inmobiliaria?
Damián Cichero 08 febrero de 2024

Durante años, la situación del gigante inmobiliario Evergrande ha sido delicada. Sin embargo, hace apenas unas dos semanas, parece haber tocado fondo: un tribunal de Hong Kong ordenó su liquidación.

La jueza Linda Chan decidió liquidar al promotor más endeudado del mundo, con más de US$ 300.000 millones de pasivo total, porque no había podido ofrecer un plan de reestructuración concreto dos años después de incumplir su deuda extraterritorial y tras varias audiencias judiciales.

Además, Chan nombró a Alvarez & Marsal como liquidador y los acreedores ahora esperan una tasa de recuperación de aproximadamente el 3 %.

Por su parte, el director ejecutivo de Evergrande, Siu Shawn, dijo que la compañía se asegurará de que los proyectos de construcción de viviendas se sigan ejecutando a pesar de la orden de liquidación. 

Evergrande, que tiene US$ 240.000 millones en activos, fue el principal responsable de que el sector inmobiliario chino cayera en picada desde 2021.

Por ello, en un momento en el que la economía internacional se tambalea, muchos temen que una nueva crisis inmobiliaria sacuda al mundo. 

¿Cómo surgió Evergrande? 

La empresa fue creada en 1996 por Hui Ka Yan y comenzó a cotizar en la Bolsa de Hong Kong en 2009.

Rápidamente, se convirtió en el segundo desarrollador inmobiliario más grande de China, registrando ventas de más de US$ 110.000 millones durante 2020.

Sin embargo, con una deuda superior a los US$ 300.000 millones (el PIB total de Irlanda) y más de 1,4 millones de propiedades sin finalizar, Evergrande terminó incumpliendo con sus obligaciones de pago.

La caída del imperio 

Durante la mayor parte del siglo XXI, en China no existieron alternativas para la inversión procedente del ahorro, ya que los depósitos bancarios no pagan intereses y el mercado bursátil es muy inestable.

Por ello, los precios de las viviendas en China experimentaron un incremento exorbitante, lo que convirtió a ese mercado inmobiliario en uno de los menos accesibles en todo el mundo. 

Actualmente, el mercado inmobiliario y de la construcción representa el 17 % del PIB del país asiático, incluyendo la venta de muebles y electrodomésticos. 

Por eso, intentando aprovechar esta situación, Evergrande implementó una estrategia de endeudamiento y un modelo de negocio en el que vendía sus inmuebles sin estar terminados, utilizando esos ingresos para financiar más construcciones.

Sin embargo, hubo algo que ni Evergrande ni nadie en el mundo se esperaba: la pandemia del coronavirus. 

La aparición del virus generó que el entusiasmo por la compra de viviendas como inversión comenzara a caer. Así, ante esta situación, y considerando que las empresas del sector tenían una deuda acumulada de cinco billones de dólares para esa época, el Gobierno chino decidió imponerles límites a los nuevos endeudamientos y prohibió que se vendan edificaciones antes de estar terminadas.

Y esto representó el comienzo del fin para Evergrande, que empezó a quedarse sin efectivo para saldar todas sus deudas.

evergrande china
 

La punta del icerberg 

Pero la principal preocupación es que, aunque la situación de Evergrande podría solucionarse con su liquidación, la empresa representa tan solo una parte del problema. 

En China, las ventas continúan en caída libre: en 2023, bajaron 6,5 % y solo en diciembre disminuyeron 17,1 % respecto al año anterior.

Además, desde 2021, fecha en la que comenzó la crisis, más de 50 compañías inmobiliarias chinas han incumplido sus pagos de deuda, incluidas las dos empresas que alguna vez dominaron el mercado inmobiliario del Gigante Asiático: Evergrande y Country Garden, que entró en default en octubre. 

Según Nomura Securities, todavía hay 20 millones de unidades de viviendas prevendidas esperando a ser terminadas, lo que requeriría US$ 450.000 millones en financiación para completarse.

En diálogo con El Economista, Mariano Capellino, CEO de INMSA, explicó que "como todos sabemos, China tiene un peso muy grande en la economía global y esta situación obviamente puede afectar un poco al resto de las economías que tienen más dependencia o más negocios con Pekín. Además, podría generar cierta volatilidad en las bolsas". 

"Por otro lado, al ser una gran empresa inmobiliaria, podría incrementar la desconfianza en todos los grandes fondos públicos del sector inmobiliario, ya que muchas veces no se tienen en cuenta los altos niveles de apalancamiento que estas empresas manejan para poder ofrecer una rentabilidad atractiva, lo que implica un riesgo enorme", agregó. 

En este sentido, reiteró que "justamente, estos riesgos de apalancamiento se ven en este tipo de situación, como es el caso de Evergrande, que estaba muy apalancado y, ante un freno en las ventas, la 'caja' ya no le alcanzó para sostener esos niveles de apalancamiento. En otras palabras, se frena la rueda y ya no hay dinero".

Capellino se encargó de remarcar que, en general, esto es lo que pasa con los grandes fondos de inversión, que se apalancan a niveles del 70 u 80 % y, cuando se produce una corrección del mercado y un freno en las ventas, el riesgo del inversor no solamente pasa por tener una rentabilidad más baja de la esperada, sino que existen muchas posibilidades de que pierda la mayor parte de su capital.

Por otra parte, el entrevistado consideró que esta situación podría favorecer a los mercados de Estados Unidos y Europa, que siempre han sido considerados los más seguros y de refugio.

"EE.UU. y Europa concentran el 84 % de la inversión inmobiliaria global por ser actores desarrollados, y por brindar seguridad. Creo que esta caída puede perjudicar a otros países emergentes y favorecer a los más desarrollados", agregó.  

Por último, Capellino consideró que, al final del día, este caso demuestra que la inversión directa continúa siendo más segura: "cuando se invierte a través de fondos, muchas veces no queda claro a dónde puede ir a parar el dinero; mientras que, cuando se hace de manera directa, el inversor es el único dueño de sus activos y tiene el control absoluto de la inversión, la disposición de los bienes y demás". 

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