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Mientras se edifican 5.183 nuevas obras, con más de 40.000 nuevas viviendas, la oferta de departamentos en alquiler alcanza un piso histórico
Ley de Alquileres

La ley que intentó beneficiar a propietarios e inquilinos terminó por perjudicar a ambos

Expansión de un mercado desregulado, aumento de precios de alquileres y una menor oferta: tormenta perfecta sobre los inquilinos

Ignacio Hutin 06 marzo de 2023

Expansión  de un mercado desregulado, aumento de precios de alquileres y una menor oferta. 

Parece una tormenta perfecta conformada para afectar especialmente a los inquilinos, en una ciudad de Buenos Aires que vive un boom de la construcción. Ahí la paradoja: mientras se edifican 5.183 nuevas obras, con un total de más de 40.000 nuevas viviendas, la oferta de departamentos en alquiler alcanza un piso histórico. Hoy existen unas 1.500 unidades (entre casas, departamentos y PH) en alquiler tradicional, a través de contratos de 3 años y con un aumento anual indexado por inflación que ronda 100%, aunque en algunos casos alcanza el 110%, de acuerdo al Índice de Contratos de Locación (ICL), publicado por el Banco Central. 

Mientras tanto la oferta de alquileres temporales a través de plataformas desreguladas y muchas veces en dólares supera las 17.000 unidades.

Según datos de Zonaprop, en los últimos dos años se ha desplomado la oferta de alquileres para departamentos de 1, 2, 3 y 4 ambientes. En el primer caso, desde unos 2300 monoambientes a unos 600; en el segundo, de 3.100 a 1.300. 

Por otro lado, ha aumentado notablemente la oferta de alquileres temporales para departamentos enteros (es decir, no habitaciones): tan sólo en el último año se incrementó la oferta en un 30%. Asimismo, la cantidad de unidades en venta también ha aumentado y eso deriva en una baja de precios histórica, especialmente en un escenario sin acceso al crédito hipotecario. 

La evolución en la cantidad de avisos de departamentos en alquiler en CABA los últimos 11 años según cantidad de ambientes
La evolución en la cantidad de avisos de departamentos en alquiler en CABA los últimos 11 años según cantidad de ambientes / Fuente: Soledad Balayan

 ¿Qué es lo que lleva a que tantos propietarios retiren sus propiedades del mercado de alquiler regulado para volcarlas a la venta o a sitios como Airbnb, sin ningún tipo de regulación?

"El punto central es la inflación", dice Mónica Dupont, de Dupont Propiedades, en Parque Chacabuco. "Antes hacíamos un aumento semestral, pero, desde 2020, la nueva Ley de Alquileres estipula un aumento al año y eso es terrible para el propietario porque, a los 3 o 4 meses la actualización del valor del alquiler ya queda rezagada respecto a la inflación. Pero también es terrible para el inquilino, que tiene que pagar un aumento muy importante cada año, de un día para el otro. El aumento debería ser semestral o trimestral, eso sería beneficioso para ambas partes", explica.

A esto se le suma que la ley implicó cambios en el valor del depósito inicial y en la logística para la solución de problemas que pudieran surgir en el inmueble que terminaron por afectar al propietario. "Termina perdiendo plata casi siempre", dice Dupont.

Gerardo Foigelman, de GF Brokers, en el corredor norte de la ciudad, coincide: "La ley de alquileres distorsionó el escenario. El margen de ganancia ya era chico: una renta te da entre el 1% y el 3% anual en dólares y a eso hay que sumarle los impuestos. Además, hay quienes no aceptaron que el alquiler mínimo pasara de 2 a 3 años y el propietario tuvo que asumir el costo del ABL. Esto generó una corrida de propietarios que sacaron sus propiedades del mercado del alquiler y pasaron al de la venta. Así se duplicó la cantidad de unidades en venta".

Con una caída de alrededor del 30% en la oferta para alquilar, una demanda alta, el ABL a cargo del propietario y el ajuste anual, el precio piso aumentó notablemente. En muchas ocasiones, los precios de los alquileres pasan a ser dolarizados o se plantea un acuerdo privado de aumentos semestrales, tal como establecía la normativa previa, o incluso trimestrales. Al haber menos alternativas, el inquilino termina por aceptar propuestas de este tipo aunque vayan por fuera de la ley. Esta situación se repite en toda la ciudad, aunque en barrios de mayor poder adquisitivo la diferencia anual será mayor.

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Informe de Natalia Lerena Rongvaux en "El submercado de alquileres temporarios a través de plataformas digitales. Airbnb en Ciudad de Buenos Aires"

En el medio aparece como alternativa potable para propietarios el alquiler temporal a través de sitios como Airbnb. Claro que esto implica el trabajo de acondicionar la unidad y hacerse cargo de quienes entran y salen, pero también genera una renta mayor a la tradicional y permite cobrar en dólares. Foigelman calcula que la renta puede llegar a ser hasta 5 veces mayor. "Además es mucho más dinámico para un propietario que no tiene a la misma persona por tres años en su departamento", agrega.

Pero la desregulación para este tipo de alquileres implica todo tipo de riesgos, no sólo para el dueño de la unidad, sino también para el resto del edificio. E incluso también para la competencia formal, es decir, los hoteles. Algo muy similar a lo sucedido con los taxis y la aplicación Uber. Esto ocurre especialmente en las zonas más turísticas, como Palermo o Recoleta, pero se amplía al resto de la ciudad, por ejemplo, en zonas cercanas a hospitales o centros de transporte.

Una nueva ley, o la derogación de la actual para volver al marco previo, ayudaría a reordenar el escenario, pero incluir una regulación sobre alquileres temporales podría incluso destruir ese mercado y empeorar aún más la situación.

Mientras el Gobierno no da señales para modificar el marco normativo, la ley que intentó beneficiar a propietarios e inquilinos terminó por perjudicar a ambos.

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