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La guerra en Gaza: ¿una nueva preocupación para el Real Estate?

En un momento en el que la economía aún no termina de recuperarse, ¿podrá ser la nueva guerra en Medio Oriente un problema para el Real Estate?

La guerra en Gaza: ¿una nueva preocupación para el Real Estate?
Mariano Capellino 30 enero de 2024

Tras varios años de relativa estabilidad, la pandemia del coronavirus y la guerra en Ucrania impactaron de lleno en la economía internacional.

Sin embargo, parece que deberemos acostúmbranos a la aparición de cisnes negros o shocks que, muchas veces, producirán incertidumbre, e incluso nuevas crisis.

Ante este complicado contexto, no sorprende, aunque sí preocupa, el inicio de una nueva guerra, esta vez en la Franja de Gaza.

Después de los ataques que el grupo terrorista Hamás llevara a cabo en Israel, en donde murieron más de 1.200 personas, el país ha comenzado un contrataque que busca aniquilar a su enemigo, lo que nos hace pensar que el enfrentamiento podría prolongarse en el tiempo. 

El actual contexto 

El estallido de la nueva guerra en Medio Oriente llegó en un momento en el que los bancos centrales más importantes del mundo frenaron, al menos por ahora, los aumentos de sus tasas de interés.

Así, en diciembre, la Reserva Federal de Estados Unidos mantuvo sus tasas sin cambios, en el rango del 5,25% y 5,5%, aunque su objetivo es llevarlos al 4,6% para fines de 2024. Por su parte, ese mismo mes, el Banco Central Europeo, al igual que en octubre, mantuvo sus tasas en el 4,5%.

Para el FMI, el conflicto entre Israel y Hamás añade "más incertidumbre y riesgos" a las ya bajas estimaciones de crecimiento global.

En este sentido, consideró que todo esto producirá que el crecimiento global se desacelere este año y que se mantenga "en alrededor del 2% durante los próximos cinco años", es decir, el "pronóstico de crecimiento a mediano plazo más débil en décadas".

Además, remarcó que está costando reducir la inflación, los niveles de deuda están cerca de máximos históricos y las tasas de interés estarán altas durante un tiempo.

Las perspectivas para el Real Estate

Como ya se sabe, los aumentos de las tasas de interés impactan directamente en las tasas hipotecarias. 

Por ejemplo, la tasa de una hipoteca fija a 30 años en Estados Unidos rondaba el 8% hace unas semanas, el máximo en más de dos décadas. Sin embargo, recientemente cayó al 6,6%, su nivel más bajo desde mayo. 

Por otra parte, una situación similar se vive en Europa:  el euríbor a 12 meses batió un récord desde el año 2008 y rompió la barrera del 4,2%, mientras que recientemente también ha caído hasta el 3,61%. 

En esta línea, en lo que va de 2023, las gestoras calculan una caída de la inversión en Europa en torno al 70% y un 50% en España, como consecuencia de la agresiva subida de tasas de interés llevada a cabo por el BCE para controlar la inflación. 

Básicamente, esto es consecuencia de que los compradores y vendedores no tienen claro cuál es el precio de las propiedades, lo que frena las operaciones.

Estimamos que la inversión inmobiliaria en 2024 se mantendrá en los niveles de 2023 y no se recuperará hasta el 2025, porque la guerra entre Israel y Hamás ha terminado por derribar las previsiones más optimistas.

Sin embargo, más allá de lo que sucede en Medio Oriente, ya se ingresó en una fase de corrección de los activos comerciales, aunque será relativamente corta si la comparamos con otros cambios de ciclo sufridos en el pasado.

De este modo, la corrección debería terminar a principios de 2025, teniendo en cuenta que a mediados de 2022 ya se inició un ajuste de precios de entre el 5 y el 15%. Esto dio lugar a una subida de las rentabilidades por alquiler de entre el 0,75 y el 1,5% anual, según el tipo de activo, su ubicación, la calidad del inquilino, los términos del contrato de alquiler, etcétera.

Debido a ello, por mucho que la guerra de Israel contra Hamás haya complicado la coyuntura internacional, la contracción debería acabar en un año aproximadamente, siempre y cuando los bancos centrales consigan controlar la inflación y las tasas de interés comiencen a bajar, algo que se supone sucederá a partir de 2024.

En este sentido, la previsión es que los precios de los activos inmobiliarios terciarios mantengan la actual fase de corrección, hasta alcanzar en la primera mitad de 2024 un ajuste en torno al 20% de media respecto a los precios que se alcanzaron en 2022.

Pero la clave aquí es que quienes más sufren las elevadas tasas son los inversores institucionales, ya que normalmente invierten con altos niveles de apalancamiento financiero. 

Por ello, el actual escenario representa una gran conveniencia para quienes quieran invertir en Real Estate: las entidades financieras, que acumulan activos por valor de más de 100.000 millones de euros, están ofreciendo descuentos de hasta el 35% respecto al valor de mercado.

Las mejores oportunidades se pueden encontrar en logística y oficinas para cambio de uso, seguidas del retail, y, si se logran adquirir allí propiedades con grandes descuentos, un efecto rebote se producirá en los precios de las propiedades, lo que en los próximos 2 o 3 años nos ofrecerá la posibilidad de venderlas y obtener retornos extraordinarios.

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