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Mercado inmobiliario 2022: se esperan más inversiones (selectivas) y mayor demanda

Las proyecciones para 2022 son positivas entre los desarrolladores inmobiliarios, con perspectivas de una mejora en las ventas y una mayor demanda de propiedades

Mercado inmobiliario 2022: se esperan más inversiones (selectivas) y mayor deman
02-01-2022
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Las proyecciones para 2022 son positivas entre los desarrolladores inmobiliarios, con perspectivas de una mejora en las ventas y una mayor demanda de propiedades. 

"Tenemos claro que será un buen año. Vemos un contexto propicio para la recuperación de las ventas y el retorno de la inversión", señaló Leonardo Rodríguez Nader, CEO y cofundador de Cmvn Comunidad de Inversión.

El empresario dijo que "es un buen momento, la historia ha demostrado que luego de grandes crisis internacionales viene un período prolongado de crecimiento" y proyectó que "las grandes ciudades como Buenos Aires se reordenarán y serán un gran foco de inversión por la infraestructura y los servicios que ofrecen".

"La vida urbana se afianzará en una propuesta de múltiples usos. El turismo internacional será un gran reactivador que pondrá a prueba una capacidad instalada insuficiente con muy poca inversión en las últimas décadas", agregó Rodríguez Nader.

Por su parte, Ari Milsztejn, CEO de G70 Desarrollos, confió en que el 2022 sea "un poco más claro, para poder proyectar por lo menos todo el año” y agregó que “la construcción va a seguir porque sigue siendo el único refugio de valor a largo plazo".

Además, indicó que en 2021 "las ventas fueron escasas" y que "todos los factores llevaron a que las unidades bajen sus precios en dólares, lo que generó que, a la hora de cerrar operaciones en obras avanzadas, los tiempos de negociación se estiraran y las ofertas fueran muy por debajo del equilibrio".

De todas maneras, Milsztejn destacó que las construcciones "avanzaron a buen ritmo" apalancadas por la suba del dólar y que los precios de la construcción arrancaron el 2021 estando bajos, pero fueron aumentando a medida que avanzó el año. De cara al corto y mediano plazo sostuvo que se necesitan "reglas claras, beneficios impositivos y fiscales para el que construye y para el comprador".

Asimismo, Rodríguez Nader sostuvo que "es imperiosa la derogación de la Ley de Alquileres o su modificación hacia un modelo que funcione para todas las partes" y que "es fundamental trabajar en una nueva ley de promoción privada para el acceso a la vivienda".

En la misma línea, Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, dijo que "las expectativas del 2022 son construir entre todos un mercado más sano, más competitivo, con mejor financiamiento y acceso a la vivienda. Ver de qué manera una persona de clase media, media baja y media alta puede acceder a su vivienda".

En tanto, Marcelo Buyo, director de Booho Developers señaló que "la situación actual es similar a la del 2015 y los proyectos en pozo son los que buscan el inversor individual y el mayorista. Gran parte de estos se comercializan con un anticipo y financiamiento en la obra con el objetivo de ir canalizando los pesos que se generan y así enfrentar la devaluación de la moneda a causa de la inflación".

En cuanto a los niveles de la actividad, Santiago Tarasido, CEO de Criba, analizó que "el 2021 fue un año de mucho sacrificio y crecimiento, superamos una de las peores crisis de la historia del sector construcción gracias a la gran inversión que se hizo en tecnología, procesos y seguridad que nos permitió retomar la operación en las obras rápidamente y recuperar, en el corto plazo, los niveles de actividad pre pandemia".

"Es fundamental generar incentivos para la reactivación del sector, que es un gran multiplicador de la economía. En cuanto al sector de obras privadas, es importante generar herramientas que favorezcan la inversión", afirmó.

Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, aseguró que "la demanda está expectante y latente" y que "lentamente las proyecciones van mejorando y eso genera que la expectativa del contexto mejore y el mercado inmobiliario vuelva a ser atractivo en 2022".

Por otra parte, Luis Guido, director de Grid SA, consideró que "en este momento, los únicos desarrollos que pueden considerarse una oportunidad son los desarrollos que tengan que ver con el sector del turismo".

"Mientras siga la pospandemia hará que se mantenga la tendencia de un mayor turismo interno en Argentina. Esto hace que cualquier desarrollo que tenga renta relacionada con el sector turístico parecería que está dando mucho mejor perspectiva de renta que cualquier propiedad destinada a vivienda o, fundamentalmente, al sector de oficinas que también se ha visto muy deteriorado", concluyó.

“Venimos de un mercado inmobiliario muy malo hace años, muy flojo, y es bueno porque ya está estabilizado en cierto punto. Los precios de la construcción son bajos en dólares y los de venta también. El negocio tiene algún margen y la gente de algún modo está creyendo en el mercado y está comprando. El negocio quedo en mano de los más audaces o que hacen mejor las cosas, hay menos improvisados”, señaló Daniel Mintzer de G & D Developers en un informe especial de Reporte Inmobiliario.

“Pensamos en un mercado que será como el año pasado, pero que podría ser mejor si pasan cosas como el blanqueo, que movilizaría el sector; una nueva Ley de Alquileres que contemple tanto el interés del inquilino como del propietario. El alquiler no tendría que pagar impuesto a la Ganancias y los que construyen para alquiler tampoco, ni Bienes Personales. Eso estimularía el mercado inmobiliario. No tengo expectativas respecto al crédito porque con inflación del 50% no es posible, la inflación tiene q estar debajo del 10 para que haya crédito. Mientras tanto seguiremos luchando. Creo que queda mucho por hacer”, agregó Mintzer.

“Inicialmente, las expectativas están puestas en el segmento residencial medio alto y alto, sobre todo en lo suburbano. Ese es el nicho más atractivo en el corto plazo, dado que no depende del crédito hipotecario, aún inexistente, y está potenciado por el interés que uno ve en el mercado por la búsqueda del verde emergente de la pandemia”, dijo Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en una columna publicada en La Nación.

“Lo urbano para ese mismo segmento también es interesante, aunque con una absorción comercial todavía limitada. En efecto, hoy se vende poco en pozo. Sin embargo, el nicho más atractivo a mediano plazo es el residencial de clase media y luego media baja, que despegará cuando regrese el financiamiento a largo plazo. En ese momento, ese segmento rebotará mucho dado que está muy relegado luego de muchos años de virtual parálisis”, agregó.

Otros dos segmentos a considerar: turismo y e-commerce

“Respecto de otros productos inmobiliarios, la hotelería asociada al turismo interno ya está rebotando esta temporada y tendrá una gran performance cuando vuelva el turismo internacional, en la pospandemia, motorizada por lo barato que está nuestro país medido en dólares reales”, dijo Tabakman y agregó: “También nos encontramos en un excelente momento para la logística, sobre todo de última milla a raíz del boom del e-commerce. En el caso de las oficinas y los centros comerciales, la recuperación será más lenta debido a que nadie sabe qué fisonomía tendrán ambos programas una vez que la pandemia sea finalmente parte del pasado. En cuanto a las oficinas, podría haber oportunidades de la mano del coworking y también en el segmento de las oficinas suburbanas descentralizadas”.

Las zonas consolidadas como Nordelta, Puertos, GBA norte y Patagonia seguirán firmes, así como aquellas de CABA norte con buenos accesos y valores históricos altos (Nuñez, Belgrano y Palermo) que “acompaña con gran cantidad de obras y usados con buen stock y tickets”, dijo Gabriel González de Tizado

Más allá de lo residencial

“Creo que, en 2022, las propiedades industriales y logísticas seguirán siendo muy demandados por las empresas y eso abrirá muchas oportunidades para inversores que quieran entrar en ese tipo de negocio. Amén del Clase A, hay que prestar mucha atención a la reconversión de propiedades dentro de los tejidos urbanos, que han performado muy por encima de la media en los últimos años”, dijo Herman Faigenbaum, Director de Cushman & Wakefield en un informe de Reporte Inmobiliario

“Con respecto al mercado de oficinas, nuestros estudios muestran que se están volviendo a ocupar y deberíamos progresivamente llegar a una situación normal en 2023. Muchas empresas ya están encarando procesos de reubicación, buscando optimizar espacios y reducir costos para volver, por lo que la vacancia va a ir bajando. Las oficinas son un instrumento único de construcción de ventaja competitiva: el lugar de encuentro, de colaboración, de intercambio, que necesitan las organizaciones para seguir creciendo”, agregó Faigenbaum.

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