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Fideicomiso y mercado inmobiliario
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Fideicomiso y mercado inmobiliario

Desde la AAFyFID consideramos vital la reactivación, pero en serio, del mercado inmobiliario y la construcción como actividades dinamizadoras de la economía y el empleo.

La construcción es una de las actividades que mejor tracciona la economía a través de la demanda de materiales brutos, productos con valor agregado y puestos de trabajo genuinos, tanto de manera directa como indirecta y forma inmediata y mediata, amén de la posterior utilización del inmueble terminado para realizar nuevas actividades productivas como el turismo, el comercio y la industria, entre otras.  

Es así dado que los efectos de su realización movilizan numerosas industrias conexas (cemento, acero, madera, tecnología, materiales en general, etc.) y abundante mano de obra especializada y generalista, impulsando, además, el desarrollo de oficios, siempre que dicha obra sea planificada como "útil" para el mercado, dejando de lado la tentación del uso discrecional de la "obra pública per se", utilizada a veces con otros fines y que sustrae recursos para su financiamiento. 

En Argentina, en lo que refiere esencialmente a la compra-venta de inmuebles para vivienda, rubro deficitario en más de 2 millones de unidades con foco en el tipo social, el mercado depende esencialmente de dos factores: la existencia de crédito hipotecario y el acceso al mercado de cambios. 

  • El primero de ellos tiene origen en que en la vida de un ser humano la inversión material a largo plazo más importante (en la mayoría de los casos) es la vivienda, dados los montos que involucra. Por lo cual, la adquisición de un inmueble depende de que ese individuo pueda amortizar el pago del mismo de forma inter-temporal, pues la gran mayoría de las personas no posee un stock de capital suficiente, ni puede pagar su vivienda "al contado", eso asumiendo que en nuestro país el rol de los padres/abuelos ha sido muy importante para acompañar la primera compra de los hijos. 
  • El segundo tiene sentido en el marco que, en Argentina, los bienes durables fijan su precio en "moneda dura", ya que, teniendo en cuenta la historia pasada y reciente, la moneda local no resulta elegible para los individuos como unidad de cuenta e intercambio de bienes de largo plazo. 

Asimismo, ambos factores están relacionados. En los períodos de crisis económica, el gobierno suele imponer un cepo cambiario (2011, 2019), dejando a los individuos fuera del mercado único libre de cambios (MULC) de moneda extranjera a valor oficial y debiendo recurrir a mercados paralelos o financieros, donde el valor de la misma suele ser superior (brecha cambiaria). Análogamente, estas situaciones suelen ser acompañadas de procesos inflacionarios, enemigos del crédito en el largo plazo y por ello el acceso a una hipoteca a tasa fija en pesos argentinos suele ser un deseo lejano más que una realidad.  

Solo para tener una noción cuantitativa, el crédito hipotecario como % del PIB, en la región creció considerablemente en los últimos 20 años, tomando para 2021 en Paraguay, Perú Colombia, México y Chile valores en torno del 4,7%, 6,7%, 7,2%, 11,6% y 27,3%, respectivamente, mientras que en nuestro país ha disminuido a la lamentable cifra de 0,7%. Por lo cual, los efectos de una macroeconomía desordenada, inflacionaria y con restricciones cambiarias atentan directamente contra la posibilidad de las personas de acceder a un crédito hipotecario y con ello a su primera vivienda. 

Recordemos que en 2016-2018 se puso en marcha un programa de créditos hipotecarios que utilizaba como factor de actualización la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), siendo un coeficiente cuya evolución se encuentra estrechamente relacionada con la de los precios internos (IPC - CER). Bajo esta modalidad, se mitigó el riesgo de las entidades prestatarias de que su inversión se licue con la inflación, ya que el capital prestado evoluciona con la misma, manteniendo su valor. 

Esto, que fue aceptado por los tomadores, se sumó al fracasado blanqueo de capitales impulsado en esos años y al libre acceso al mercado de cambios (levantamiento del cepo impuesto en 2011), y así produjeron los incentivos necesarios para el aumento de los montos y la cantidad de préstamos hipotecarios a lo largo y ancho del país, donde muchas personas pudieron acceder a sus primeras viviendas a través de un sistema "genuino" y de mercado, claro está, en ese contexto que luego cambió. 

No obstante, la crisis económica y financiera desatada a mediados de 2018, la suba abrupta de los tipos de cambio, el riesgo país y las expectativas de inflación y el corte del financiamiento externo generaron una interrupción y cese de los créditos hipotecarios, dando lugar a una etapa de bajos niveles de escrituración de inmuebles y por ende, el acceso a la vivienda, volvió a ser una utopía. 

Sin embargo, en el mes de octubre de este año, se registraron 4.559 nuevas escrituras de inmuebles en CABA, superando en  53,3% las cifras del año anterior y convirtiéndose en el mejor octubre de los últimos 6 años. Si eliminamos de la muestra al mes de octubre de 2017, lo obtenido en 2023 sería el valor más elevado de los últimos 10 años y en línea con los últimos 25. 

  • Claramente este aumento no se corresponde con el resurgimiento de nuevas líneas de crédito hipotecario que son meros anuncios y promesas, con una inflación superior al 200%, varios tipos de cambio y cepo cambiario estricto. 

Entonces, existen tres posibles interpretaciones para este fenómeno: la primera es que se estaría volviendo de forma permanente y sostenida a un nivel de mercado "normal" en un período de cepo cambiario, dejando atrás niveles históricamente bajos de pandemia. La segunda, es que se trató de un fenómeno temporario caracterizado por una gran incertidumbre, producto de las elecciones presidenciales en el que se adelantaron transacciones ante la expectativa de las medidas de la nueva dirigencia. La tercera refiere a un fenómeno transitorio relacionado con la simple especulación de los inversores/propietarios de poder acceder a una vivienda a un precio por metro cuadrado históricamente bajo. 

Teniendo en cuenta las condiciones económicas y sociales del país, donde y a pesar de la baja sustancial del precio de los inmuebles en dólares de los últimos 4 años, sigue resultando imposible el acceso a la vivienda de la mayoría de la población pagando al contado (el salario se encuentra destruido en moneda dura) y ante la inexistencia de crédito hipotecario, descartamos la primera interpretación. 

La segunda alternativa no resulta del todo clara, ya que en el mes de octubre no se tenía certeza de cuál de los candidatos sería el nuevo presidente de Argentina (encontrando encuestadoras con resultados muy dispares y fragmentados), por lo cual difícilmente una persona destinaría gran parte de sus ahorros en una inversión de capital físico de poca liquidez frente a tanta incertidumbre. 

Por lo tanto, la tercera opción de un efecto transitorio generado principalmente por la apreciación del público de la existencia de un precio "bajo" en los inmuebles (tomando en cuenta el valor histórico del metro cuadrado) podría ser la explicación más razonable, teniendo en cuenta que las variables macroeconómicas heredadas son aquellas que han hecho desaparecer el mercado inmobiliario en Argentina, signadas principalmente por niveles de inflación estratosféricos y restricciones a la adquisición de moneda extranjera. 

Frente a todo lo expuesto, desde la AAFyFID consideramos vital la reactivación, pero en serio, del mercado inmobiliario y la construcción como actividades dinamizadoras de la economía y el empleo, lo que dará posibilidades a los argentinos de acceder a una vivienda digna, ya que el "techo propio" es una necesidad básica del ser humano. 

Entonces, se hace esencial promover la utilización del fideicomiso inmobiliario como herramienta adecuada y transformadora de la realidad social, en la búsqueda del interés público. Si bien es cierto que recuperar el crédito hipotecario (factor relevante para el acceso a la vivienda) puede llevar un largo tiempo pues ello depende de una reestructuración de la macroeconomía argentina que baje los niveles de inflación y libere el mercado cambiario, el fideicomiso posibilita que las personas participen en calidad de fiduciantes aportando dinero a un fiduciario idóneo, quien se encargará del cumplimiento del proyecto para luego transferirlo a los beneficiarios/fideicomisarios. 

De esta manera, la "cuotificación" de los aportes de capital, actúa como un sistema similar al crédito hipotecario pero sin la necesidad de esperar a un saneamiento integral de la macro argentina, convirtiéndose en un esquema de financiamiento de proyectos no tradicional pero altamente efectivo, seguro y "demostrado". 

Sin embargo, debemos marcar aquellas cuestiones que creemos relevantes para alcanzar el objetivo del "techo propio", y esto se relaciona con la normalización y estabilidad de la economía, los proyectos de vivienda, especialmente de carácter social, el desarrollo de fideicomisos privados y mixtos, y la necesidad de seleccionar fiduciarios idóneos que cuenten con expertise y track récord, evitando la improvisación, la cual suele derivar en incumplimientos, defraudación y a veces, estafas. 

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