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Cuatro meses de UVI

Luego de años sin crédito hipotecario genuino y con un Pro.Cre.Ar. que fue más política que algo real y concreto, estamos volviendo a tener opciones sustentables de crédito.

10-08-2016
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por Federico González Rouco (*)

A cuatro meses del lanzamiento, hay discusiones sobre si se percibe un impacto muy fuerte de los nuevos créditos hipotecarios, o si fue una idea que no sirve. Miedo a la indexación, alta inflación y a proyectar en el largo plazo, las principales críticas. Sin embargo, los primeros créditos y las miles de consultas reflejan que el miedo no está tanto en los usuarios sino en quienes no comprenden el nuevo sistema.

La UVI viene a replicar el modelo chileno, donde la UF funciona hace décadas y donde el crédito hipotecario creció con potencia, facilitando el acceso a la vivienda de aquellos que no podrían comprar sin la ayuda del sistema financiero. Bolivia también cuenta con una unidad de cuenta que ajusta por precios, creada en 2001.

En estos países, el sistema de créditos hipotecarios indexados tardó en funcionar ya que presentaba un cambio de paradigma y una nueva modalidad. En general, el impulso lo toman cuando se prevé una caída de la inflación, tal como parece estar siendo la experiencia local. Si bien hay muchas críticas a la poca cantidad de créditos, cuando se ve cómo vienen evolucionando los créditos y los depósitos, se ve que la UVI está comenzando a tomar impulso. Se le está exigiendo, a una política de mediano-largo plazo, efectos instantáneos.

Una de las principales quejas hacia la UVI es el hecho de estar indexada al nivel de precios. Esto implica que el valor de las cuotas de los créditos hipotecarios lo harán en la misma medida que lo hagan los precios, más allá de lo que pase con los salarios. Sin embargo, existe la posibilidad de alargar el plazo del crédito si es que los precios suben 10% más que los salarios. Los que se oponen al actual diseño exigen que el ajuste de la UVI sea en base a la variación de los salarios mientras que Julio Cobos presentó un proyecto de ley en el Senado que ya tuvo media sanción y que está siendo discutido en Diputados. Este proyecto incluye una modificación clave: el ajuste sería en base al costo de la construcción, un gran error.

Ahora bien, si la UVI ajustara según lo hacen los salarios, el problema aparece cuando, como en cualquier economía normal, los salarios crecen más que los precios. Ahí, la cuota también subiría más que los precios, volviéndose más cara en términos reales y no permitiendo que la persona endeudada se beneficie de esa mejora real de sus ingresos. Por otro lado, el hecho de incluir el índice de costos de la construcción es un gran error dado que, si bien en el largo plazo varía parecido a los precios, en el corto plazo es mucho más volátil, lo que es un problema. El ideal, entonces, es que ajuste por precios con algún tope en la variación salarial, ya sea con una brecha como en el diseño actual o promediando las variaciones de precios y salarios.

En los últimos 4 meses, la aceptación de la UVI por parte de los usuarios ha ido creciendo exponencialmente. Ya se han prestado cerca de $42 millones en créditos hipotecarios bajo la modalidad UVI, con $28 millones solo en julio. Por el lado de los depósitos, se han captado fondos por $49 millones, de los cuales $39 millones fueron en julio. Es decir, si bien uno de los miedos que se tenía era que la inflación desincentivara los créditos en UVI, se está viendo cómo la posibilidad de mantener los valores reales y la expectativa de reducción de la inflación están siendo los motores de esta nueva modalidad. Quienes se endeuden en UVI podrán depositar a 180 días en un plazo fijo que les ajustará por UVI, generando un círculo virtuoso donde el aumento de la cuota se paga con los intereses del plazo fijo.

La rapidez con la que aumentan los depósitos y préstamos bajo la modalidad UVI es realmente importante dado que muestra la expectativa que se tiene. Si bien 2016 será un año con caída del salario real e inflación muy alta, la UVI ajusta por la inflación futura, más allá de lo que haya sucedido en el pasado. Es decir, a pesar de que la inflación anual a julio esté cercana al 45%, la expectativa para el próximo año es de 25%, según la Universidad Torcuato Di Tella.

Luego de años sin crédito hipotecario genuino y con un Plan Pro.Cre.Ar. que fue más política que algo real y concreto, estamos volviendo a tener opciones sustentables de crédito. Se generó un sistema que se fondea solo y que está siendo bien recibido por los usuarios del sistema financiero. Cerca de 50 créditos han sido ejecutados y hay más de 100.000 consultas en todo el país. De a poco, una de las primeras políticas de largo plazo en mucho tiempo empieza a funcionar. ¿Y la UVI? Ahí, arrancando.

(*) Economista

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