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Sector inmobiliario

Menos negocios y menos información

03-05-2013
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Luego de conocerse a través de colegios de escribanos del interior del país que ya son doce los meses con caídas ininterrumpidas en cantidad de escrituras firmadas y en valores escriturados, hay gran expectativa en Capital Federal porque los escribanos de la ciudad de Buenos Aires prometen volver a emitir información en los primeros días de mayo.

El Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires viene emitiendo datos de manera regular. Según los escribanos bonaerenses, la caída de negocios determinada por el cepo cambiario es rotunda. En el primer trimestre de cada año se venían haciendo en territorio bonaerense unas 21.000 escrituras, 7.000 por mes, pero en enero-marzo de este año se hicieron apenas 15.625, 5208 mensuales. Esto significa una caída del 26,8% respecto de las 7.118 operaciones mensuales que se firmaron entre enero y marzo de 2012.

Esta reducción contundente en la cantidad de negocios tiene su impacto directo en la cotización en pesos y su destrucción de valor todavía más evidente en su cotización en dólares. Según los escribanos bonaerenses, el precio en pesos de cada escritura firmada fue, en promedio, de 232.000 pesos en el primer trimestre de 2011, de 259.000 pesos en el primer trimestre de 2012 y de 264.000 pesos en eneromarzo de este año.

Estos precios, tomados al valor del dólar oficial significan que cada escritura promedio llegó a un máximo de 59.500 dólares en el primer trimestre del año pasado, mientras que en enero-marzo de este año cayó a 52.500 dólares, con un derrumbe de precios del 11,7%.

Pero si la medición se hace tomando en cuenta la cotización real del dólar paralelo, los valores promedios del primer trimestre de cada año anotados por los escribanos reflejan que los inmuebles bonaerenses llegaron a una cumbre de 56.200 dólares en enero-marzo de 2011, bajaron a 54.400 en el primer trimestre de 2012 y se desbarrancaron hasta algo menos de 34.000 dólares en enero-marzo de este año. Esto significa que, en los últimos 12 meses, los inmuebles bonaerenses subieron 1,9% en pesos, bajaron 11,7% medidos en dólares oficiales (o imaginarios, según se dice en el mercado, porque cuando una persona los quiere ir a comprar, la AFIP determina quién puede o no puede adquirirlos) y se derrumbaron 39,5% en dólares reales.

En la Capital Federal

Los datos oficiales de la ciudad de Buenos Aires son viejos (de diciembre pasado), pero fuentes inmobiliarias aseguran que el derrumbe capitalino también ha sido de proporciones. Ni que hablar en las zonas caras, como Puerto Madero, donde las construcciones se han paralizado casi por completo. Allí el valor había alcanzado en los inmuebles de más alto rango un precio cercano a los 6.000 dólares por metro cuadrado, para caer a 4.000 dólares hace un año y ahora siquiera pueden venderse a 3.500 dólares.

Mientras que en las zonas más postergadas de la ciudad, como Villa Soldati, Villa Riachuelo o Pompeya, el metro cuadrado se fue a pique, desde rondar los 1.000 dólares hasta cifras que hoy se firman en torno a los 600 dólares para poder concretar la operación. La caída de precios se está dando ?ya lo repetimos infinidad de veces? porque el mercado se encuentra completamente trabado. Compradores sobran, incluso con créditos aprobados en los bancos. Pero los vendedores solo aceptan desprenderse de sus propiedades si los que compran llegan con dólares billete.

Ahora bien, en momentos en que el dólar paralelo empieza a acercarse a los nueve pesos todos se preguntan si seguirá este derrumbe. El Gobierno se empecina en terminar con el uso cultural de cotizar las propiedades en dólares. Pero una creciente parte de la población, justamente la que tiene posibilidad de comprar propiedades, se resiste a la idea. La pulseada ya lleva dos años, y el Gobierno, implacable no da muestras de retroceder ni un milímetro. El prolongado silencio que mantienen los escribanos capitalinos desde fines de 2012 hace temer al mercado local que nos quedemos sin otro parámetro reconocido.

Debe recordarse que el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) dejó de hacer sus valiosos estudios inmobiliarios en mayo de 2012. Mientras los números daban para arriba, la UADE se permitía emitir los informes. Pero como los números empezaron a ser declinantes y generaban conflicto, el estudio fue suspendido, sin una explicación entendible de parte de la universidad. Veremos entonces qué números arrojan los escribanos de la ciudad de Buenos Aires en los primeros días de mayo.

En todo 2012 los escribanos dijeron que se firmaron, en promedio 3.885 escrituras por mes contra 5.335 mensuales firmadas en 2011 o más de 6.000 escrituras mensuales antes de que se desatara la crisis financiera internacional, en 2008. Mirando hacia el futuro, una parte del mercado estima que los precios podrán bajar un poco más, pero no demasiado. “Quizás pierdan otro 10% en dólares, pero todo dependerá de que los dueños vayan apareciendo con necesidades de vender, o no”, dicen en voz baja los operadores, temerosos de opinar y que la AFIP se les vaya encima, como ocurrió con el operador Jorge Toselli hace un par de temporadas. El presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Jorge Mateo, admitió: “Todo indicaría que las pautas cambiarias vinieron para quedarse, pero para que el mercado asimile las nuevas condiciones aún falta mucho tiempo. Un cambio cultural de esa naturaleza no se consigue rápidamente”.

La construcción

Como dato esperanzador debe decirse que empresarios de la construcción aumentaron levemente su optimismo sobre el futuro de la actividad en el corto y mediano plazos. Así lo indicó una encuesta entre 549 referentes de la construcción y el sector inmobiliario, entre los cuales el optimismo creció en dos puntos porcentuales respecto de la edición anterior realizada en noviembre del año pasado: el 34% de los consultados considera que la actividad repuntará, no es mucho, pero algo es algo.

El sondeo responde al primer estudio de opinión de 2013 realizado por el Grupo Construya, una asociación civil creada en 2002 que agrupa a las empresas nacionales más importantes en la producción y comercialización de materiales como Loma Negra, Cerro Negro, Cerámica Quilmes, Aluar y Acqua System. Los entrevistados más pesimistas, que consideran que al menos por este año no habrá una remontada fuerte para la construcción, representan al 27% de los consultados. Las regiones geográficas más optimistas sobre el futuro próximo de la actividad sectorial son NEA (44%), Cuyo (42%), Centro (38%) y Patagonia (36%).

Dividido por sectores, las inmobiliarias muestran mayor optimismo respecto del anterior estudio de opinión. Y entre los distribuidores de materiales, la proporción de encuestados que se inclina por el crecimiento también subió en marzo de 2013. En el caso de los estudios de arquitectura, 35% afirma que la actividad crecerá. La tendencia que muestre el sector de aquí en más es decisiva.

La evolución de la industria de la construcción es vital para la marcha de la economía en su conjunto. Desde que se aplicó el cepo cambiario, la parálisis del sector determinó un fuerte achicamiento en el empleo, primero de los obreros del sector y luego en todas las industrias que fabrican insumos para este tipo de uso.

De igual modo, también se altera el horizonte de mediano y largo plazos. La Argentina está sufriendo otra vez una muy escasa construcción de obra nueva, y si esto persiste iremos nuevamente a una realidad con pocos inmuebles ofrecidos en alquiler, determinando para la población sin recursos una nueva complicación que le caerá encima. En ese sentido, debe decirse que a pesar del parate que hay en el sector, el valor de los alquileres está registrando aumentos del orden del 20% y en los contratos se determinan cantidades escalonadas que, de manera anticipada, ya se establece que en el segundo año se pagarán cantidades 25% más altas. Hoy, según la consultora Reporte Inmobiliario, un departamento de tres ambientes se está alquilando con un valor de 3.400 pesos mensuales en los barrios más acomodados y con una cifra en torno a los 2.700 pesos en los barrios intermedios y 2.200 pesos en los barrios más postergados.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo, explicó que los aumentos en los valores de los alquileres no tienen una explicación razonable. “Por una cuestión lógica, si hay más oferta y una demanda fluida los valores deberían mantenerse”, dijo. Aunque aclaró que se dan casos puntuales en los que hay renovaciones que merecen ser corregidas por el avance de la inflación. Sólo las grandes desarrolladoras de obra nueva, con espaldas financieras, lograron adaptarse a las dificultades y sobrevivir en este escenario: vendiendo inmuebles a estrenar en pesos, en cuotas, con ajustes que nadie sabe cómo serán pagados en el futuro.

En línea con eso debe tenerse en cuenta, además, que la obra nueva significa menos del 8% de los negocios totales, ya que el traspaso de inmuebles usados es el que determina la dirección de los negocios del sector, no solo por movimiento inmobiliario en sí, sino también en cuanto a la demanda de insumos, por la alta cantidad de refacciones cada vez que hay una mudanza. El futuro de la industria podría analizarse en dos partes: la obra pública (más si se tiene en cuenta que 2013 es un año electoral) y la obra privada.

Según cree Alberto Fernández Prieto, presidente de la desarrolladora Fernández Prieto & Asociados, “la construcción fondeada con dineros públicos repuntará gracias a iniciativas como el plan Procrear”, que impulsa el ANSeS. La privada, en cambio, depende en gran medida de los fondos aportados por las constructoras y la preventa para iniciar las obras, y allí las cosas no se ven ni sólidas ni con confianza.

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