Mercado inmobiliario

Los Cedin fueron una ilusión

18-09-2013
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A menos de tres semanas de que finalice el actual blanqueo de capitales mediante la compra de propiedades puede decirse, ya sin ninguna chance de error, que los Cedin fueron una ilusión, que el mercado inmobiliario continúa deprimido y con los precios hacia abajo. La cantidad de negocios viene achicándose desde mediados de 2008, cuando estalló la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos. Pero los precios hicieron cumbre en los primeros meses de 2011, poco antes de que la Presidenta, por sugerencia del secretario de Comercio, Guillermo Moreno, y de la titular del Banco Central, Mercedes Marcó del Pont, comenzaran a decidir arbitrariamente quién podía, o no, recibir dólares al tipo de cambio oficial.

De ese modo, la cantidad de escrituras firmadas se viene reduciendo desde hace sesenta meses (últimamente con un menor achicamiento) y los precios escriturados están colocados en un plano inclinado desde hace treinta meses (últimamente con una declinación que también va menguando algo). Para entender la actual situación veamos los números ofrecidos por los escribanos:

Capital Federal. En julio de este año (último dato) se firmaron 3.120 escrituras (el peor julio de 15 años de estadísticas del Colegio de Escribanos), contra 4.015 operaciones de julio de 2012. En el promedio de siete meses, en 2013 se están haciendo 2.630 escrituras mensuales, contra 4.000 negocios por mes del año pasado, cuando había 5.700 firmas por mes hasta antes de que se iniciara la crisis de las hipotecas en Estados Unidos en 2008. En precios, un departamento de tres ambientes bien ubicado y en buen estado se llegó a escriturar en la ciudad a US$ 114.000 en enero de 2011 (cuando todavía no había brecha cambiaria) mientras que hoy se vende a 92.000 dólares según el dólar oficial (5,73 pesos) y a US$ 60.000 según el dólar paralelo (9,20 pesos). El año pasado una propiedad promedio de Capital valía US$ 96.000 dólares y hoy vale 80.000 billetes verdes, 17% menos que hace doce meses.

Provincia de Buenos Aires. En julio de este año (último dato) se firmaron 9.099 escrituras, contra 6.315 operaciones de julio de 2012. En el promedio de siete meses, en 2013 se están haciendo 7.250 escrituras mensuales, contra 8.280 negocios por mes del año pasado, cuando había 11.700 firmas por mes hasta antes de que se iniciara la crisis de las hipotecas en EE.UU. en 2008. En precios, un departamento de tres ambientes bien ubicado y en buen estado se llegó a escriturar en la provincia a 61.000 dólares en enero de 2011 (cuando todavía no había brecha cambiaria) mientras que hoy se vende a US$ 45.000  según el dólar oficial y a US$ 30.000 según el dólar paralelo. El año pasado una propiedad promedio en territorio bonaerense valía US$ 52.000 y hoy vale 40.000 billetes verdes, 23% menos que hace doce meses.

Hace tres meses, en el arranque de la campaña electoral, tratando de motorizar a uno de los sectores que habían sido estrella de la primera parte del ciclo kirchnerista, el Poder Ejecutivo lanzó el repetido blanqueo de capitales, autorizando a exteriorizar dólares sin pagar impuesto alguno, comprando bonos Cedin (Certificados de Inversión) y, con esos papeles, realizar escrituras para impulsar la compra de propiedades. En la presentación de los Cedin, el secretario Guillermo Moreno anunció que con los Cedin ingresarían al país unos US$ 6.000 millones. Y, en ese momento, todos los participantes del sector, rogando que el sistema funcionara, pronosticaron que US$ 6.000 millones era mucho, que el ingreso de capitales alcanzaría “con toda la furia” unos 4.000 millones.

Toda esa cantidad de dinero iba a entrar entre julio y septiembre, ya que el blanqueo finaliza a fin de mes, aunque puede ser prorrogado. ¿Cuánta plata concreta entró hasta ahora? Según el último dato la cosecha de Cedin se acerca a los 90 millones de dólares, de los cuales fueron convertidos en dólares cobrados por vendedores de inmuebles menos de US$ 45 millones. En lo que va de septiembre la cantidad de negocios diarios con Cedin va creciendo, y se espera que aumente consistentemente de aquí a fin de mes.

Pero, igualmente, en el sector aseguran que los Cedin fueron una ilusión, ya que no lograron normalizar la situación.

Distintas opiniones

En ese sentido, el operador Armando Pepe, uno de los agentes inmobiliarios más consultados del sector, manifestó: “Le habíamos puesto fichas al Cedín porque necesitábamos que funcionara. Pero lamentablemente, la cantidad de operaciones con estos títulos fue prácticamente nada. No movió la aguja. Fue muy pobre, vence a fin de mes y no se si lo prorrogarán”.

?¿Pueden acumular muchos negocios de aquí en mas?

?No les veo mucho futuro, si no lo tuvieron hasta ahora...

?¿Y hay algún plan B, o el mercado inmobiliario está en una nebulosa?

?Los Cedin se largaron en época electoral. Si funcionaban eran un éxito y no funcionaron. Fueron una ilusión.

?¿Qué se viene por delante entonces?

?El mercado inmobiliario está muy complicado. Los compradores genuinos, que esperaban bajas para comprar, han ido haciendo operaciones lentamente. Nadie se pelea para comprar nada. El tema alquileres está muy lento, con locales vacíos por toda la Ciudad... Tenemos por delante dos años muy complicados.

?¿Y el crédito siguen sin aparecer?

?Los créditos bancarios son una utopia, se dan en pesos y los que los consiguen no pueden comprar porque los negocios se siguen haciendo en dólares billete. Los vendedores quieren dólares billete. Si no están los dólares sobre la mesa, no venden.

?Según los escribanos, los precios vienen bajando ¿Es así?

?Los que venden han aceptado contra-ofertas. Son precios que, mas o menos, están entre 5 y 8% en dólares más abajo que hace un año. Pero, en esta coyuntura, además, los que venden tienen otro problema: ¿qué hacen con la plata? En fin, el mercado está muy complicado, y lo más complicado es Capital y Gran Buenos Aires.

Otra iniciativa

La Comisión Nacional de Valores anunció que piensa implementar a fines de este año un programa de fideicomisos financieros cuyos bonos permitirán a los desarrolladores inmobiliarios financiarse mediante tres patas: la emisión de valores de deuda ajustables por tasa de grandes depósitos (Badlar) más 300 puntos, una preventa como la que se realiza hoy en el mercado y certificados de participación equivalentes a un metro cuadrado.

Se prevé que bancos interesados en participar de esta financiación actúen como underwriters comprando los títulos para darles liquidez inicial, ya que se estima que los minoristas no podrían comprar muchos metros cuadrados de golpe. Y que luego ellos los vayan vendiendo en el mercado secundario a los inversores que los adquieran como instrumento de ahorro. La idea se parece bastante a los Valores Vivienda (Va- Vis) que lanzó el Banco Provincia hace tres décadas, y no funcionaron porque el agujero negro de todo este negocio es la falta de confianza. En las inmobiliarias explican que “mientras se mantenga el cepo cambiario” no va a haber herramienta o invento que logre restaurar las cosas: sin confianza, los operadores van a seguir teniendo dificultades de acercar a los compradores, dispuestos a pagar en pesos, con los vendedores que insisten en recibir dólares.

El único segmento que no fue tan golpeado por el cepo son los proyectos que gerencian desarrolladoras desde el pozo, donde se acepta un anticipo bajo en dólares y cuotas en pesos ajustables por el índice CAC, de la Cámara Argentina de la Construcción. Según se ve hasta ahora, el plan del Gobierno parecería ir acelerando el tipo de cambio oficial, acercándolo a mayor velocidad al precio del dólar paralelo. En este momento el dólar oficial cotiza a 5,73 pesos y en las últimas semanas se estuvo moviendo a un ritmo de devaluación anual del orden del 36%, lo cual hace suponer a los operadores que para fin de año estará en la zona de los siete pesos, un peso más de lo que se esperaba en el arranque de 2013.

La construcción

Para terminar, intentando encontrar alguna luz al final del túnel, apareció un dato interesante, en medio de la campaña electoral y atado fundamentalmente a la obra pública. Las ventas de cemento portland volvieron a superar en agosto el millón de toneladas, alcanzando el mayor volumen en casi dos años. Según datos provisorios de la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP), con destino al consumo interno, los despachos totalizaron 1.079.794 toneladas, 6,3% más que en julio y 25,4% arriba de las colocaciones de agosto de 2012, para anotar el nivel más alto desde septiembre de 2011. De esta manera, en los primeros ocho meses del año los despachos de cemento sumaron 7.711.978 toneladas, 10,1% más que en el mismo lapso de 2012, mientras el consumo doméstico evidenció un aumento de 10% hasta 7.543.825 toneladas. Ante la recomposición de los despachos, las empresas nucleadas en la AFCP elevaron en julio las proyecciones de venta para este año hasta el récord de 11,6 millones de toneladas, lo que implicaría un crecimiento de 8,5% interanual.

De acuerdo a la información relevada por el Indec, el organismo oficial de estadísticas, en los primeros siete meses del año el ritmo de la actividad de la construcción mejoró 3,3%.Un sector que también mira a Brasil El precio del real es seguido muy de cerca por los operadores inmobiliarios. Temen que en Brasil se desplomen los precios de las casas y los departamentos, tras las insólitas subas de los últimos tiempos, y eso puede tener eco en las propiedades en la Argentina.

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