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Nuevo dictamen de la AFIP

La novela continúa: valuación de inmuebles en CABA para Bienes Personales (tercera temporada)

El impacto del nuevo criterio no será menor para muchos contribuyentes porque la valuación se multiplicará por cuatro

Ciudad de Buenos Aires.
Ciudad de Buenos Aires. -
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El pasado 10 de marzo, la Administración Federal (AFIP) emitió un dictamen a través del cual modificó el criterio de valuación para el impuesto sobre los Bienes Personales de los inmuebles situados en la Ciudad de Buenos Aires (CABA). 

El impacto del nuevo criterio no será menor para muchos contribuyentes, por cuanto la valuación se multiplicará por cuatro y el impuesto podrá aumentar aún más a raíz de la progresividad de las alícuotas, que van del 0,5% al 1,75% para los bienes en el país. Para otros, el tema pasará inadvertido, con motivo de la suba del monto mínimo no gravado para la casa habitación de $18 a $30 millones que dispuso a fines del año pasado la Ley 27.667.

Se trata de la “tercera temporada” de esta novela, por cuanto el Fisco Nacional sostuvo inicialmente este criterio, en el Dictamen 12/2013 (DI ATEC), luego lo modificó con el Dictamen 1/2018 (DI ALIR) y ahora nuevamente retoma la idea original con el reciente Dictamen 1/2022 (DI ALIR). 

Un dato no menor es que, en medio de este maremoto de interpretaciones que van y vienen, están los contribuyentes y un mercado inmobiliario bastante deprimido, a lo que se le agrega esta novedad que para muchos viene a contramano de la realidad.

A efectos de comprender el asunto, corresponde recordar que los inmuebles situados en el país se valúan en el impuesto sobre los bienes personales (ISBP) considerando el valor de adquisición menos las amortizaciones acumuladas al 31/12 del año por el que se liquida el gravamen, tomando como valor mínimo:

  • La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares. 
  • El valor fiscal determinado, adoptados de conformidad con el procedimiento y la metodología que a tal fin establezca el organismo federal constituido a esos efectos.

El conflicto surge nuevamente por la metodología con la que CABA valúa y liquida el impuesto inmobiliario de su jurisdicción. En efecto, el Código Fiscal porteño, al referirse a los “Tributos que recaen sobre los inmuebles radicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, regula la Valuación Fiscal Homogénea (“VFH”); la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (“USC”) y la Valuación Fiscal (“VF”).

Según el propio Código Fiscal, la Valuación Fiscal Homogénea no podrá exceder el 20% del valor de mercado de las propiedades. Resulta muy relevante que la norma local dispone “…siendo la misma base imponible de los tributos del presente título”.

Por otro lado, se establece que la USC “es el coeficiente utilizado para modificar con carácter general la magnitud del tributo, conforme las políticas tributarias implementadas por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a efectos de contar con una herramienta que posibilite en razón de políticas tributarias afectar el quantum de los tributos del presente título”.

Evidentemente, esta forma de liquidación del impuesto inmobiliario, por la remisión que tiene la ley del ISPB, lesionó la recaudación de este último. Es por ello que, advertida la situación, la AFIP intentó revertirla a través del Dictamen 12/2013. 

Al poco tiempo la autoridad competente de la CABA –la AGIP–, a través de su sitio web, intentó aclarar que la VFH es el valor fiscal de una propiedad inmueble. Y que la USC es un índice que permite mantener uniformes y homogéneas las valuaciones técnicas, sin afectar la base imponible para otros impuestos o para las exenciones a jubilados y discapacitados. Recordó que la USC fue establecida en cuatro y que sólo puede modificarla la Legislatura.

El reciente Dictamen 1/2022 viene a desandar este camino, con una interpretación que intenta distanciarse de la literalidad de las normas locales involucradas, para concluir que la “base imponible” del impuesto inmobiliario de la CABA, a los fines de la Ley del Impuesto sobre los Bienes Personales está compuesta por el producto de la VFH y la USC. 

Apoya su tesitura en el siguiente razonamiento: si el impuesto inmobiliario se calcula a partir de un monto fijo más el resultado de la aplicación de una alícuota sobre el excedente, calculados sobre la VFH multiplicada por la USC, no podría sostenerse razonablemente que para el tributo nacional se utilizara un criterio diferente.

También el dictamen menciona que un apego estricto a la técnica legislativa utilizada por la CABA y a la literalidad, colocaría a los contribuyentes del impuesto sobre los bienes personales con inmuebles radicados en dicha jurisdicción en una mejor posición que los que tienen inmuebles en otra, generando, por consiguiente, inequidades entre las distintas jurisdicciones.

En lo que respecta al alcance temporal de la nueva interpretación legal, el dictamen expresa que el nuevo criterio no será de aplicación a los períodos fiscales ya  vencidos, respecto de los contribuyentes que hubieran presentado sus declaraciones juradas y abonado el tributo resultante conforme a la interpretación previa.

Si bien el nuevo dictamen se encuentra fundado y es frondoso en argumentos, el tema es opinable. De hecho, la misma AFIP tuvo antes un criterio diferente. No puede pasar inadvertido que los mismos argumentos que se esgrimieron en el año 2018 para arribar a una conclusión opuesta siguen vigentes. 

No es en vano recordar que un dictamen es una opinión técnica y/o jurídica de carácter no vinculante. Así visto, un contribuyente tiene derecho a sostener un criterio diferente al de la administración federal

No obstante, una vez detectada por el Fisco Nacional la liquidación del ISBP efectuada sin respetar el Dictamen 1/2022, debería proponerle al contribuyente la rectificación de las declaraciones juradas presentadas, como etapa final de una inspección.

Si el contribuyente no aceptara rectificar, la AFIP debería iniciar un reclamo administrativo y formal mediante el procedimiento de determinación de oficio. 

Las determinaciones de oficio, cuyo monto superen los $25.000 pueden ser recurridas ante el Tribunal Fiscal de la Nación, con efecto suspensivo, esto es, sin que el Fisco Nacional pueda ejecutar el cobro del impuesto hasta que no se valide su pretensión en esta instancia.

No puede dejar de mencionarse que este problema puntual con los inmuebles radicados en CABA se presenta por cuanto las autoridades han ignorado olímpicamente el Decreto 938/2018 del Poder Ejecutivo Nacional, que creó un Organismo Federal de Valuaciones de Inmuebles. Es que con el nuevo criterio de la AFIP los inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires quedarán valuados a un valor cercano al de mercado. Ahora bien, ¿qué sucede en las otras 23 jurisdicciones provinciales? De eso, nada se comenta. 

El tiempo dirá cómo sigue la historia. Por el momento, hay material suficiente para una cuarta temporada…

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