Suba de negocios pero con precios quietos en inmuebles

04-01-2017
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por Luis Varela

En medio de un exitoso blanqueo de capitales, el mercado inmobiliario argentino está registrando una fuerte suba en el nivel de operaciones, pero ?contrariamente a lo que se esperaba?los precios medidos en dólares dejaron de apuntar hacia arriba y parecen estar entrando en zona de consolidación. Esta tendencia se observa tanto en los negocios de la Ciudad de Buenos Aires como en las operaciones realizadas en provincia de Buenos Aires.

En Capital, según el Colegio de Escribanos, se venían realizando unas 4.200 escrituras por mes en los meses de agosto, septiembre y octubre, pero en noviembre hubo un salto hasta 5.016 operaciones. Y en la provincia de Buenos Aires, según el Colegio de Escribanos bonaerense, durante agosto, septiembre y octubre se firmaron casi 9.000 escrituras por mes, pero en noviembre se llegó a nada menos que 10.100 transacciones.

En cuanto a nivel de operaciones, el tráfico de compra-venta de noviembre entregó en Capital el mejor noviembre desde 2011, y en la provincia se anotó el mejor noviembre desde 2013. Esta gran meseta de operaciones obedece, por supuesto, al cepo cambiario y a la sequía de negocios que hubo durante el kirchnerismo.

Con este nuevo flujo de mercado, si se computan los negocios de enero-noviembre de cada año, en 2016 se lleva registrado un promedio de 3.525 operaciones por mes en Capital y 7.857 escrituras mensuales en territorio bonaerense. Y debe considerarse que estas cantidades son todavía muy escasas en comparación con lo que sucedía antes del cepo cambiario lanzado por los K en 2011.

Para entender bien el comportamiento del mercado debe decirse que en Capital se firmaban, en promedio, 6.368 operaciones por mes en 1997, que bajaron hasta 4.361 en 2001, para luego subir nuevamente hasta 6.131 en 2007 (primer año de CFK) después hubo un derrumbe hasta 2.808 escrituras mensuales promedio en enero-noviembre de 2014 (peor dato de las últimas décadas) y ahora, con la salida de los K pasamos a 3.116 escrituras en 2015 (sólo con la sensación de que se iba el kirchnerismo) y ya tenemos 3.524 operaciones promedio en enero- noviembre de 2016, con la salida del cepo y el pago a los holdouts.

En la provincia de Buenos Aires la situación es algo diferente. Se sabe, la reacción de los negocios bonaerenses siempre ocurre en una especie de ola algo más grande pero posterior a lo que sucede en Capital. En promedio, durante enero-noviembre de este año se hicieron 7.857 escrituras, menos que las 7.971 operaciones realizadas en enero-noviembre del año pasado. Operadores del Gran Buenos Aires afirman que los compradores tardan en reaccionar porque no se manejan con tanta información como los porteños sobre la evolución del blanqueo de capitales.

Pero justamente en este punto es donde llega la gran novedad de las últimas cifras entregadas por los escribanos. En pleno lanzamiento del blanqueo, todos y cada uno de los operadores del sector afirmaban que los precios de las propiedades iban a subir un nuevo escalón, porque quedarían en blanco y habilitados para operar libremente una cantidad importante de capitales hasta ahora ocultos e inactivos dentro del mercado argentino.

Sin embargo, en las últimas semanas empezó a comprobarse que los blanqueos realizados hasta ahora, por aproximadamente US$ 95.000 millones hasta el cierre de diciembre (el resto se hará de acá a fines de marzo), no se convirtieron en entrada efectiva de capitales. Se anotó el pago de unos US$ 7.500 millones en multas del 10% del capital oculto, pero casi todos los fondos siguieron depositados en el exterior.

Con esa realidad en frente, los vendedores de propiedades que hay en Argentina empezaron a ceder un poco en sus pretensiones. Empiezan a entender que para mejorar las cuentas, Macri -junto a Nicolás Dujovne- intentarán achica el rojo fiscal anclando los gastos, depurándolos frente a la inflación y colocando impuestos en todos los lugares que generen el menor impacto recesivo para los privados.

En ese sentido, se están viendo subas en el impuesto inmobiliario y también se supone que habrá otros gastos para el sector, y ni que hablar con las complicaciones en la renovación de los alquileres, con una inflación de 2016 que fue del 43%, frente a un 2017 que se está dibujando con aumentos del 17% de inflación para el Gobierno y del 25% para los privados.

Los precios

De ese modo, los precios de las propiedades medidas en dólares -que habían dado un salto del 10% entre marzo y octubre? tuvieron en noviembre un retroceso del 1,2% en la CABA y del 5% en la provincia de Buenos Aires. Así, comparando noviembre de este año contra noviembre del año pasado (último mes completo con Cristina Kirchner en el poder), los precios de los inmuebles subieron en dólares 41% en Capital y 52% en Provincia.

La suba fue tan impresionante que colocó a las propiedades de la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano en el nivel más alto de toda la serie histórica. Durante la convertibilidad una escritura promedio, equivalente a un departamento de tres ambientes bien ubicado y en buen estado, se hacía por unos US$ 80.000. Antes del cepo cambiario las operaciones promedio llegaron a arañar los US$ 100.000. Y este año el valor de noviembre es de US$ 121.000 en capital, pero el promedio anual está algo por debajo de los US$ 107.000.

A partir de ahora la tendencia del sector estará ligada a varios factores. El principal tiene que ver con el rojo fiscal. Si Macri no logra achicar los números, tendrá problemas para consolidar su poder en las elecciones de octubre, y si eso sucediera y avanzara el peronismo nuevamente, podría haber una nueva crisis de confianza en el sector. Pero si Macri lograra mostrar cuentas fiscales buenas, muchos de los capitales argentinos que siguen en el exterior empezarán a posicionarse en títulos argentinos por razones de exención fiscal, y eso podrá darle al país una bocanada mayor de financiamiento barato.

Además de eso, el gran meollo para los argentinos seguirá siendo la inflación y el crédito. Por el momento el crédito hipotecario viene avanzando bastante mejor que en las últimas épocas. Pero, con una inflación todavía difícil de domar, las exigencias que se les piden a los solicitantes son todavía prohibitivas, por lo que la cantidad de operaciones que se realizan a crédito todavía están en niveles escasos comparando con países bastante más normales.

Y el último gran tema que se debate en el sector tiene que ver con la inseguridad. Cuando un comprador va a invertir en un inmueble, los operadores siempre le repiten “location location location”, es decir valorar la ubicación a la hora de comprar, ya que si se compra en un lugar mal considerado por la demanda, puede haber muchos problemas a la hora de intentar vender. En ese sentido, si el país lograra modificar los índices de delincuencia, posiblemente se lograría consolidar otro paso de recuperación en los inmuebles.

El último informe realizado por el Instituto de Economía de la UADE marcó un alerta en ese sentido. A precios de noviembre último, el metro cuadrado de departamento nuevo de Capital Federal calificado por barrio puso un tope de US$ 3.500 en Recoleta (este estudio no considera Puerto Madero, donde el valor sería cercano a los US$ 5.000), mientras que el precio promedio de toda la Ciudad estaría en US$ 2.620 el metro y justamente el barrio de Flores, tan castigado por la delincuencia en los últimos tiempos, está en el piso de las cotizaciones, con apenas US$ 2.250. Mientras que en usados el metro cuadrado de Recoleta estuvo en US$ 2.774 y el de Flores en apenas US$ 1.875, 32% más abajo sólo por una cuestión de ubicación.

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