Se reactiva el mercado de oficinas

Buenas perspectivas en el mercado inmobiliario corporativo. Este año se espera un incremento de los metros cuadrados para oficinas premium y depósitos industriales en CABA y el GBA.

26-04-2016
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Por Carlos Boyadjian

Tras un verano caracterizado por la fuerte devaluación del peso, el levantamiento del cepo, la liberalización y unificación cambiaria, y los ajustes de tarifas de los servicios públicos, el segmento inmobiliario corporativo presenta perspectivas favorables para este año, apuntalado por el interés de los desarrolladores en construir, una demanda que se mantiene sólida y la posibilidad de que durante el año se sumen nuevos terrenos -la materia prima del sector- para construir en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).

Un reporte trimestral de la consultora Colliers sobre el mercado de oficinas en CABA y norte del Gran Buenos Aires (corredores Panamericana, Maipú y Libertador), destaca que el año “comienza con la confirmación de la tendencia observada desde principios de 2015”, según la cual “la disponibilidad presenta valores saludables con una oferta de espacios que se encuentra limitada a un número relativamente bajo de inmuebles”.

La clave del sector inmobiliario corporativo es justamente la combinación de cierta disponibilidad de espacios (vacancia) pero no una oferta exagerada para que no se depriman los precios. Según el informe, 97 de los 156 edificios que componen el inventario tienen ocupación plena. Esto da una tasa de vacancia (6,3% en el primer trimestre del año) algunas décimas por encima del último registro (6%).

“Se considera que entre 6% y el 8/9% de vacancia estamos en presencia de un mercado sano”, destaca Juan Manuel Farola, director de la División Oficinas de Colliers Argentina. El experto señala que si los niveles de vacancia son muy elevados, caen los precios a los que pactan los contratos de alquiler y, por ende, la renta para los inversores. Por el contrario, si la vacancia se reduce, el “poder de negociación” se traslada a los propietarios y podrían dispararse los valores de los contratos.

El futuro

Lo más interesante tiene que ver con las proyecciones para el presente año. “Se espera durante 2016 la inauguración de nueve edificios que totalizarán 170.000 m2, lo cual representa 10,3% de la superficie actual”, calculada en 1.655.954 m2. Pero hay dos indicadores que marcan la actualidad del sector. Por un lado, el 63% del total de espacios previstos para entrar al mercado este año ingresarán plenamente ocupados. Uno de ellos es el edificio corporativo del Banco Macro.

La otra tendencia del mercado es que gran parte de las nuevas unidades corporativas están construidas bajo normas de sustentabilidad LEED, basadas en criterios de eficiencia energética y ambiental. “Un 83% de la superficie ingresará encuadrada bajo las normas de sustentabilidad LEED”, pronostica Colliers.

“Luego del incremento de las tarifas de servicios públicos, y en especial de la electricidad, la disponibilidad de edificios LEED cobra relevancia porque favorecen la eficiencia energética y el ahorro futuro”, asegura Farola. Aclara que en Estados Unidos y Canadá los edificios sustentables obtienen una mayor rentabilidad en el mercado, y se espera que con los nuevos valores de las tarifas eléctricas, ésa sea la tónica en el mercado corporativo.

Absorción neta

Desde el lado de la demanda, en el período enero-marzo hubo una absorción neta (ocupación de espacios) de “apenas 905 m2”. Hay que notar que hay una tendencia en el sector corporativo a tomar unidades con mejores prestaciones y esto se ve reflejada en el desempeño que se vio en el trimestre. Así, mientras los inmuebles categoría A+ (premium) tuvieron una absorción neta positiva de 8.092 m2, en la categoría A se observó una liberación de 7.187 m2.

A nivel de precios, se advierte que en el primer trimestre el alquiler promedio solicitado se ubica en US$ 24,1 por m2, en línea con el promedio del trimestre anterior que rondaba los US$ 24,5 por m2. El informe de Colliers destaca una estabilización de precios, aunque con diferencias según algunos submercados, como Catalinas, el mejor cotizado en la ciudad de Buenos Aires y el GBA, que tiene valores de referencia de US$28,2 por m2. Se estima que para las nuevas torres que ingresen al mercado en esa zona el valor puede llegar a US$35 por m2.

Para Farola el año se presenta interesante para este nicho del negocio. “Asentado el mercado en 2016 hay muy buenas bases para seguir creciendo”, destaca, y en ese sentido, recuerda que los desarrolladores planifican a dos o tres años, que es lo que tarda el proyecto desde el pozo hasta la entrada en el mercado. Además, la disponibilidad de tierras para construir, una de las cuestiones críticas en los últimos años, tiene en este momento un horizonte de expansión.

El Gobierno de la Ciudad de Buenos aportará al mercado varios terrenos fiscales en las zonas de Retiro y Comodoro Py, que pueden impulsar los emprendimientos, así como otras opciones en la zona sur de la ciudad (Barracas, Parque Patricios). Algo más controvertido es el Polo Farmacéutico que se prevé levantar en Núñez, en un predio muy cotizado que desde hace una centuria ocupa el Tiro Federal Argentino, cuyo edificio central fue declarado monumento histórico.

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