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Preparado para el cambio de Gobierno

El mercado inmobiliario

18-02-2015
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(Informe de Luis Varela) La semana pasada los escribanos de la Capital y de la Provincia de Buenos Aires difundieron los datos sobre las escrituras realizadas en diciembre y en todo el 2014 en los dos principales distritos inmobiliarios de la Argentina. Se sabe, el sector viene con una actividad absolutamente deprimida:

En la provincia de Buenos Aires, luego de firmarse un promedio normal de más de 12.000 escrituras por mes hasta 2007, se transaron 11.300 en 2011, 9.900 en 2012, 8.850 en 2013 y 8.160 en 2014. Lo cual confirma que la cantidad de negocios con inmuebles del territorio bonaerense cayó 8% en 2014 contra 2013 y se desplomó la friolera del 33% contra lo que era normalidad hasta 2007.

En la Ciudad de Buenos Aires, mientras tanto, se firmaban en promedio más de 6.000 operaciones promedio por mes hasta el 2007, es decir, cuando arrancó Cristina Kirchner en la Presidencia (10 de diciembre de 2007). Y ese número entró en una barranca con 5.340 operaciones en 2011, 3.900 en 2012, 3.000 en 2013 y 2.807 (siempre promedio por mes) en 2014. O sea, en la Capital la cantidad de negocios bajó 6,2% en 2014 contra 2013 y se hundió la friolera del 54,2% contra los números existentes hasta 2007.

En realidad, el mercado inmobiliario argentino venía tocado hasta 2010, afectado por la durísima crisis de las hipotecas que hizo temblar a Estados Unidos. Los inversores argentinos, y de todo el mundo, parecieron darse cuenta de golpe que invertir en ladrillos también tiene su riesgo, ya que el metro cuadrado de las propiedades acumula, como todas las cosas, ciclos alcistas, que muchas veces terminan convirtiéndose en burbujas, que tarde o temprano se desploman. Por eso, ya en 2010, y sin que la política aplicada por CFK y sus ministros tuviera mucho que ver, los valores inmobiliarios argentinos mostraban un clima de pesadez y desconfianza. Pero la verdadera estocada que sufrió el sector tuvo que ver con el cepo cambiario que aplicó la Argentina a partir de noviembre de 2011. A fines de 2010 el dólar blue no existía: había un solo precio, el dólar oficial, a poco más de $ 4. En los primeros meses de 2011, debido a las políticas aplicadas y por la creciente tensión por el fallo del juez Thomas Griesa a favor de los buitres, la desconfianza empezó a crecer y ya para fin de de ese año la brecha cambiaria era del 10%, del 40% a fines del 2012, con picos del 100% en mayo de 2013, situación que descolocó completamente a los inversores, que terminaron retirándose por completo de la compra de propiedades argentinas. Hoy la brecha cambiaria se ubica algo arriba del 50%, con el dólar oficial en $ 8,69 y el dólar blue en $ 13,20. Con este marco, y a apenas 10 meses de la llegada de un nuevo Gobierno, el mercado inmobiliario empieza a mostrar algunos síntomas que pueden ser, o no, el principio de un cambio incipiente en los precios para el sector. ¿De qué se trata esto? Veamos: En la provincia de Buenos Aires no hubo demasiadas modificaciones. Según el Colegio de Escribanos bonaerense, cada escritura firmada en diciembre se hizo por un promedio de $ 324.500, 15,9% más que en diciembre de 2013, es decir, bastante por debajo de la inflación estimada, tanto por el INDEC (23,9%) como por los privados (38%). Esa cantidad medida en dólares se ubicó en los US$ 37.900 al tipo de cambio oficial, por lo que del pico de casi US$ 65.000 de comienzos de 2012 las propiedades bonaerenses vuelven a valer lo que costaban en los primeros meses de 2010. Por supuesto, si la comparación se hace tomando en cuenta el valor del dólar blue, cada escritura se hizo en diciembre pasado por apenas US$ 24.600, un mínimo que no se registra desde hace muchos años. En la Capital Federal, sin embargo, diciembre registró valores operados ciertamente inesperadamente alcistas. Cada escritura promedio se negoció en $ 1.550.000, 153% más que la suma promedio transada en diciembre de 2013, es decir, notablemente por arriba de la inflación tanto la calculada por el Gobierno como por los privados. Medido en dólares, la escritura promedio negociada en diciembre en la Capital se hizo por US$ 180.900 según el tipo de cambio oficial y a US$ 117.400 según el dólar paralelo. En ambos casos, estos valores están claramente por arriba de toda la serie, marcando valores históricos máximos de este siglo. Frente a este particular número, las primeras preguntas que recibió el Colegio de Escribanos de la Ciudad fueron: ¿Es muy rara la cifra que presentaron? ¿Hicieron bien los números? ¿Qué fue lo que ocurrió? Las que siguen fueron las respuestas que dieron los principales analistas del sector, por lo ocurrido en diciembre y por lo que puede llegar a venir de acá en más: María Cecilia Herrero de Pratesi (presidenta del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires): “Este aumento global que se registró en diciembre en el monto de las operaciones es circunstancial. Son algunas operaciones inmobiliarias importantes que han incidido en este monto total, pero no creemos que sea un anticipo de nada en especial. En diciembre se observó un salto del 125% en el monto de los actos escriturados, pese a que en cantidad las operaciones cayeron 11,2%, producto de operaciones puntuales, que hizo que la franja de mayor precio representara el 22,7% del total, más de ocho puntos porcentuales que un año antes. Diciembre suele ser un mes con más actividad que el resto del año, pero en ese sentido tenemos que remarcar que fue el diciembre más bajo de los últimos años y lo corrobora que en el acumulado de los 12 meses también tuvo ese perfil: está por debajo de la mitad de años normales”. Jorge Toselli (operador): “En lo personal y según me dicen los colegas que me rodean, diciembre no fue para nada un buen mes. No se quién volcó el dato que diciembre tuvo un incremento en montos operados. El año 2014 fue el peor del siglo. No lo entiendo. En consecuencia sigue el mercado trabado y realizando locaciones y no ventas. Y hoy, que recorremos los dos peores meses del año, como son históricamente enero y febrero, nos mermó el mercado, y ahora más dado los casos de inseguridad que se ven a diario. Es obvio que el Gobierno mantiene frenado el precio del dólar y no se hasta cuándo podrá hacerlo, pero esa decisión no es ningún negocio ya que hasta las exportaciones están paradas y la gente del campo sigue sin vender la cosecha. Que el dólar se tiene que mover hacia arriba es indudable, el tema es cuándo lo hará. Creo que se moverá dentro de poco pero no de manera inminente”. Armando Pepe (Fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina): “Cuando el dólar blue se mantiene estable se hacen operaciones. Por eso, desde fines de noviembre se están haciendo operaciones lentamente. Pero no hubo una suba de valores, simplemente se vendieron unidades mas grandes. Mas allá de eso, parte de la oscilación es producida sin lugar a dudas por la tranquilidad del blue. Y también tiene que ver que los valores están estables y que seguramente aumentaran en dólares tanto este año como en 2016 porque estamos un 20% abajo de los valores de la región, léase Montevideo, Santiago de Chile, San Pablo, Lima y La Paz”. Roberto Tizado (operador): “Pienso que el mercado se esta preparando para un cambio de Gobierno y esto genera expectativas. Se piensa que todos los activos argentinos están bajos y que esto empezará a cambiar en cuanto cambie el clima de negocios en el país. Y, ciertamente, cualquiera de las opciones que se visualizan con posibilidades de ganar en las elecciones ayudara para que esto se produzca. Por supuesto, siempre están los que se adelantan en la toma de decisiones y concretan anticipadamente. Pero creo que a mediados de año este fenómeno se visualizara con mayor nitidez”. Germán Gómez Picasso (Reporte Inmobiliario): “Las escrituras firmadas en diciembre subieron en pesos, pero no en dólar billete. La cantidad de compra-ventas concertadas en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en su mínimo histórico, perforando cifras nunca imaginadas. Por ejemplo en diciembre 2014 se hicieron menos compraventas que en diciembre del 2001, mes en que se implementó el recordado corralito. Los precios de las propiedades medidos en dólar billete se mantuvieron estables los últimos dos trimestres según nuestros relevamientos. Esto se debería a que los propietarios ahora están ya esperando a ver cuál será el próximo Gobierno y sus medidas económicas”. Miguel García Muro (analista): “Cuando leo la cifra de diciembre publicada por los escribanos de la Capital me pregunto si es una broma o si están festejando. Este diciembre hubo 3.889 escrituras contra 4.381 de diciembre de 2013. A todos los colegas lo único que les escucho decir es que el mercado está muy pesado. Es mas, enero fue de terror. Nada subió de precio y las contraofertas son lo habitual, razón por la cual muchas operaciones no se concretan. Muchos propietarios aún se resisten a bajar los precios y aceptar los valores que el mercado convalida. Puede ser que a este Gobierno no le alcance con los artilugios del Banco Central para evitar la devaluación. Aunque ya no estoy tan seguro de que le alcance el combustible para aterrizar sin problemas. Pero si logra zafar, el próximo Gobierno inevitablemente tendrá que devaluar. No hay dólares para pagar las importaciones y el Central está técnicamente quebrado. Si el dólar sube, las propiedades bajan medidas en esa moneda en una proporción parecida a la magnitud de la devaluación. Entonces, si esa es la expectativa, nadie en su sano juicio saldría corriendo a comprar propiedades que luego de la devaluación, sea cuando sea, van costar menos que hoy”. Miguel Ludmer (director de Interwin): “A pesar de los problemas macro notamos que hay un mercado en recuperación y percibimos interés. Muchos empresarios, desarrollistas e inversores suponen que la situación va a prosperar con el cambio de gobierno, tal vez incluso a partir de este verano con un potencial arreglo del tema holdouts. Se advierte, por ejemplo, en la búsqueda permanente de terrenos que hacen muchos desarrollistas para estar posicionados con nuevos productos. En el último trimestre de 2014 se confirmaron las ventas de más de 10 terrenos bien ubicados en las zonas de Palermo y Belgrano. Además de la venta que está rezagada desde que se aplicó el cepo cambiario, vislumbramos que se sumarán los más de 300 millones de dólares que hay en Cedines y que esperamos se derramen en el mercado inmobiliario durante el 2015. Creemos que el nivel de oferta y demanda para 2015 y especialmente para 2016, va a ir mejorando y que se va a consolidar como en los buenos momentos de hace cinco años. Como consejo, pensamos que los desarrollistas deberían implementar una estrategia de fondeo de tierra más conservadora, teniendo al menos ese capital al momento de lanzar una obra. La expectativa de fondeo para la obra puede venir de la pre-venta, de acuerdo a la escala del proyecto y a lo tentador de la propuesta”. Karina Longo (market research en Cushman & Wakefield): “Una posible causa del incremento del valor en las transacciones en pesos que anotaron los escribanos puede ser que las propiedades operadas sean de pequeños tamaño. En ese tipo de inmuebles por lo general el precio por metro cuadrado es más alto que en los inmuebles con gran superficie”. Ricardo Vinelli (operador): “Puede ser que algunas inmobiliarias de Capital tuvieran suerte en diciembre, pero en general, no sólo en Capital y provincia de Buenos Aires, sino en todo el país, el ritmo de transacciones fue pobre y no se manifestaron subas de precios, por el contrario hubo operaciones donde se anotaron bajas de más de un 12% y encima con alguna financiación”.

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