Inmuebles: qué puede pasar después del 10 de diciembre

La recuperación del mercado está atada a la eliminación del cepo

18-03-2015
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(Columna de Luis Varela)

Hace dos años, intentando reemplazar los dólares que no están, el Gobierno inventó los Cedines. Esta suerte de bonos fueron creados en 2013 pero su uso no termina de despegar por una razón muyconcreta: las autoridades realizan cada vez mayor presión impositiva (la segunda de la región, detrás de Brasil), y a las familias les cuesta una vida llegar a una vivienda, y cuando realizan una compra no quieren que la AFIP les lleve años de esfuerzo.

El resultado directo de toda esta política económica K es simple: la cantidad de negocios no existe. Según el Colegio de Escribanos de la Capital Federal, antes de la aplicación del cepo, en 2007, en enero de cada año se firmaban unas 4.300 escrituras. Ese número bajó a 3.500 operaciones entre 2010 y 2012.

Luego, tras el invento de los Cedines, el número de firmas bajó a 2.000 por mes. Y ahora, que CFK acentuó la política económica, el número de transacciones se hundió hasta 1.723 firmas en enero de este año, con los inversores imaginando que después de las elecciones, gane quien gane, se viene una maxi devaluación del peso.

¿Cuál es el resultado de la década ganada? CFK logró algo ciertamente histórico: que en enero de 2015 se firmaran en toda la Capital Federal 78 escrituras por día hábil. Ni en enero de 2002 se operó tan poco, un mes después de que el Gobierno de Fernando de la Rúa anunciara el corralito e inmovilizara el dinero en los bancos.

Las voces del sector

Ahora bien, ¿Por qué se está operando tan poco? Los expertos lo explican con sus propias palabras:

Ricardo Vinelli, titular de una inmobiliaria que lleva cien años en la ciudad dijo: “El cepo cambiario modificó el mercado bajando la demanda. Ni los Cedines dieron solución. Todo lo que está en construcción o con entrega inmediata (salvo raras excepciones) se ofrece en pesos, pero el resto es en dólares billete contado. La falta de libertad condicionó el mercado inmobiliario. Y sufren todos, los constructores, los desarrollistas, los inmobiliarios, los vendedores, los compradores y los escribanos. Y aviso, si no cambian estas políticas el mercado no mejorará”.

Gabriela Goldszer (vicepresidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires CUCICBA y Directora de Ocampo Propiedades): El bajo nivel de actividad lo venimos sintiendo en el sector desde la instalación del cepo cambiario que produjo una gran dificultad en la definición de precios como consecuencia de la brecha entre el dólar oficial y el blue. Adicionalmente a esta situación coyuntural tenemos la incertidumbre de los momentos electorales que posterga decisiones de largo plazo. Claramente, la compra de activos inmuebles, es una decisión de largo plazo que se ve afectada por este motivo. Venimos de una inercia negativa de los últimos tres años que sólo podría ser revertida con un hecho significativamente positivo en el ámbito político y/o económico.

Martín Boquete (vicepresidente del CUCICBA y director de Toribio Achával): Estamos transitando los peores meses de los últimos años. Los motivos: desconcierto, desconfianza, incertidumbre de precio y de ingresos. Más allá de esto pareciera que en las últimas semanas se viera alguna mayor actividad y eso nos pone algo optimistas para los próximos meses.

¿Qué estuvo pasando con los precios frente a esta sequía total de negocios? Según los números de los escribanos de la ciudad, la cumbre de cotizaciones de los meses de enero se registró en 2012, mes en el que un inmueble tipo de tres ambientes bien ubicado y en buen estado llegó a rozar los 115.000 dólares medido según el dólar oficial y 111.000 dólares según el dólar blue. A partir de ese valor máximo de la serie de los meses de enero, la suba se tranquilizó, tanto que los valores actuales están en 108.000 según el dólar oficial y 91.000 según el blue, es decir 6% abajo medido según el tipo de cambio oficial y 18% abajo según el paralelo.

Por supuesto, los valores de la ciudad de Buenos Aires son los más altos de todo el país. Pero los escribanos de la provincia de Buenos Aires también ratifican la caída de negocios y de precios. En la mayor provincia argentina se realizaban en enero de cada año unas 8.400 operaciones, pero ese número fue en caída: en enero de 2013 hubo 3.092 escrituras (piso cialis online de la serie) y en enero de 2015 se firmaron 3.215 operaciones. En este caso, la cumbre de precios también se anotó en 2012, con 64.400 dólares a valor oficial y 58.300 según el blue, mientras que los valores actuales están en 50.000 y 41.600 dólares respectivamente, con caídas del 25% promedio.

¿Es cierto el descenso de precios que están anotando los colegios de escribanos? El departamento de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) realiza una medición propia, siguiendo los avisos clasificados que se publican en la Capital Federal. Y en ese estudio también se destaca que la cumbre de precios se vio en el arranque de 2012, con casi 2.700 dólares por metro cuadrado de inmuebles nuevo y 2.400 dólares por metro cuadrado de inmueble usado. ¿Cuáles son los últimos precios? 2.550 dólares el metro cuadrado nuevo y 2.150 dólares el metro cuadrado usado, con una caída del 6% en nuevos y del 10% en usados durante los últimos tres años.

Por supuesto, los valores recién mencionados son promedios. Según la UADE, el barrio más caro es Recoleta (no lleva registro sobre Puerto Madero), con 3.158 dólares por metro cuadrado nuevo y 2.610 dólares por metro cuadrado usado y el barrio más barato de los registrados es Balvanera con 2.118 dólares el metro cuadrado nuevo y 1.795 dólares el usado.

Tendencia nacional

Pero además de los números de los colegios de escribanos y de la estadística de la UADE, otro cómputo privado también indica que los valores de los inmuebles argentinos están hacia abajo. De las 25 ciudades relevadas por Reporte Inmobiliario, apenas en cinco se mantuvieron o incrementaron los precios en dó- lares por metro cuadrado. En promedio del último año, la caída de todas las localidades es de 7% en dólares (ese número también se registró en Capital Federal), tras la baja del 6% que ya se había anotado el año anterior. Las excepciones a la caída son Salta, Paraná, Córdoba y San Fernando del Valle de Catamarca. Pero hay zonas en los que las bajas de precio son todavía más acentuadas, llegan al 20% en ciudades como La Rioja, Trelew, San Miguel de Tucumán, San Salvador de Jujuy, Santiago del Estero y Santa Fe.

Ahora bien, tras este descenso, qué puede pasar de aquí en más, sobre todo qué puede ocurrir después del 10 de diciembre, pensando en la llegada de un nuevo Gobierno. ¿Tienen que lanzarse los inversores a la compra de propiedades? ¿O acaso puede pegar de golpe la realidad, después de diez años de administración K, en los que una propiedad promedio de tres ambientes de la capital pasó de costar unos 60.000 dólares a la friolera de 110.000?

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, plantea que “el mercado está pagando las consecuencias de recurrir casi con exclusividad al inversor como fuente de demanda. En los hechos el real estate local quedó atrapado en el propio discurso de resguardo de valor que se esgrimió a ultranza para alentar las ventas. Resulta evidente entonces, que mientras no se desactive el control cambiario y se reduzca la incertidumbre acerca de la paridad peso-dólar, la misma fórmula de incentivo para los inversores no brindará resultados. Como resulta poco probable que las autoridades que manejan la economía, por lo menos hasta finales de este 2015, levanten la restricción al libre acceso a un mercado único de cambios y que se reduzca fuertemente la inflación, la viabilidad que el mercado se recomponga a partir de la vuelta de los inversores al mismo aparece como altamente improbable”.

O sea, de acá a diciembre se espera que la sequía continúe? Pero luego de diciembre el consenso parece creer que se vendrá una suba del dólar, un sinceramiento. ¿Qué puede pasar con los inmuebles si eso sucede?

“Es cierto, todo el mundo espera una suba del dólar, tanto compradores como vendedores ?planteó Gabriela Goldszer?. Con lo cual esto no necesariamente alteraría la ecuación de precios actual. Lo que sí podría alterarla es que el dólar, que históricamente ha sido un bien escaso en Argentina, pero que actualmente es escasísimo, deje de serlo. Esto solo ocurriría si se levanta el cepo. En ese caso sí, se reactivaría el ritmo del sector”.

“En realidad ?dijo Martín Boquete? lo que todo el mundo espera es que continúe la inflación, y el dólar protege al capital de la suba de precios producto de la inflación. Por canadian online pharmacy lo tanto mientras siga la inflación, el dólar subirá y los inmuebles mantendrán su valor en dólares. Si el dólar sube más que la inflación y el nivel de actividad sigue cayendo, entonces sí veremos una baja en los precios, de lo contrario el precio de los inmuebles se mantendrá en dólares, al menos”.

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