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Hay mucha confusión en el mercado inmobiliario

08 diciembre de 2016

El mercado inmobiliario está sumergido en una confusión. La vertical suba que tuvieron los costos de la construcción, la notable diferencia de precios entre propiedades nuevas y usadas, el complicado arranque del crédito hipotecario, la llegada del blanqueo y, por si todo eso fuera poco, la amenaza de una nueva ley de alquileres han generado un desequilibrio tan grande que no aparecen en todo el sector dos operadores que vean la foto presente del mismo modo y mucho menos se encuentran dos analistas que realicen pronósticos más o menos parecidos.

El tema que dominó las conversaciones del sector entre agosto y principios de noviembre estuvo ligado de manera casi exclusiva con el blanqueo de capitales. En las inmobiliarias se esperanzaban: “El blanqueo viene bien. Mucho dinero va a ser exteriorizado. La parte local mostró US$ 7.000 millones y de afuera ya se declararon US$ 12.000 millones y se esperan por lo menos US$ 60.000 millones. Esta plata se muestra porque hoy es casi imposible mantenerla escondida. Y la declaran en parte porque quieren usarla. Y una buena parte irá a comprar inmuebles”.

La suposición de los operadores inmobiliarios tiene su lógica. El que declare sus bienes en cuentas extranjeras y tenga ganancias a partir de enero próximo, deberá dejarle a la AFIP casi la tercera parte de su ganancia, o sea el 35%. Ante semejante mano en el bolsillo, muchos esperaban que los inversores se decidieran a comprar bonos, porque están exentos, pero el enorme rojo fiscal y el temor a problemas de cobro en el futuro hicieron que muchos tenedores de esos fondos blanqueran y pactaran operaciones con inmuebles. Alternativa de inversión Los capitales grandes dispuestos a invertir en fondos inmobiliarios (colocando un mínimo de US$ 250.000 inmovilizados durante cinco años) sirven de vehículo para salvarse de la multa. Y algunos capitales entraron por esa vía, pero no muchos, sobre todo en la ciudad de Buenos Aires, nada en provincia: la imposibilidad de moverse frenó la decisión de muchos inversores que habrían aprovechado la oportunidad si hubiera sido más generosa.

El caso es que, entre una cosa y otra, la cantidad de operaciones que se hicieron con inmuebles en los últimos meses mejoraron algo en la CABA. Según el Colegio de Escribanos, en Capital se realizaron este año 3.375 operaciones mensuales, 8% más que en 2015, pero 47% menos que las 6.368 operaciones mensuales que se hicieron en 1997. En la provincia de Buenos Aires esa mejora no llegó: en 2016 se hicieron 7.632 operaciones por mes, 2% menos que en 2015 y 26% menos que en 2011.

Con ese nivel de operaciones, la distancia entre los precios de la CABAy la provincia se ampliaron todavía más. En Capital la escritura promedio, equivalente a un tres ambientes bien ubicado y en buen estado, se hizo por un precio récord para este siglo de US$ 122.500, 10% por arriba del pico máximo que se había anotado en 2011. En la provincia de Buenos Aires la escritura promedio se firmó por apenas US$ 52.500, 14% por debajo de los máximos de hace cuatro años, por lo que puede afirmarse que los efectos del blanqueo no llegaron todavía.

Los precios

Valores mas, valores menos, estas cotizaciones fueron ratificadas por el estudio realizado por el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa. Según la UADE, el precio promedio del metro cuadrado de un departamento nuevo de Capital es de US$ 2.754, con un valor máximo de US$ 3.509 dólares en Recoleta (el estudio no considera Puerto Madero) y un valor mínimo de US$ 2.252 en Flores (el estudio no considera Soldati). En el caso de los departamentos usados, el precio promedio es de US$ 2.323 por metro.

Pero ahora, fines de noviembre y principios de diciembre, momento en el que debería comprobarse de lleno si el blanqueo beneficiaba o no a los inmuebles, cayó sobre el sector una verdadera bomba neutrónica. El Congreso, dominado por mayoría de bloques vinculados al peronismo, le acaba de dar media sanción a una nueva ley de alquileres. El solo tratamiento del tema generó en el sector preocupación y desconcierto: se están frenando operaciones nuevas; nadie quiere moverse demasiado hasta que no se defina la legislación, para ver qué valor se pone como punto de partida.

Por el momento, según la media sanción ya lograda en el Senado, la nueva ley tiene varios puntos desconcertantes: limita los ajustes de los alquileres. Extiende de dos a tres años la duración de los contratos. Estipula actualizaciones anuales del alquiler asociadas a un índice formado por la combinación de la inflación y el aumento de los salarios. Le permite al inquilino rescindir el contrato en cualquier momento con una multa del valor de un mes y medio de alquiler, si lo hace en el primer año, y de un mes, en el segundo o el tercer año. De participar un intermediario en la operación, este podrá cobrar como máximo de comisión un mes de alquiler si no está establecido ya dicho porcentaje en la jurisdicción. El proyecto define expresamente que el inquilino no tiene a su cargo el pago de las “cargas y contribuciones que graven la cosa”, ni las expensas extraordinarias.

Obviamente, iniciativas parecidas a estas ya se hicieron varias veces en la Argentina del Siglo XX. La intención siempre fue proteger al inquilino, para que no hubiera abusos. Y siempre, sin excepciones, el resultado fue el desaliento a la inversión en el sector, se dejó de construir, y en definitiva, los alquileres subieron por escasez de la oferta. Además, siempre se logró que se aumentara el precio inicial de la renta, por temor a que los ajustes no resultaran ventajosos para los propietarios.

Por lo que se conocía al cierre de esta edición, el Ejecutivo estaría preparando su propio proyecto, con la idea de cruzar a la iniciativa que ya está entrando en la Cámara de Diputados. Para encontrar la sintonía final el Gobierno está realizando encuentros con diferentes sectores, buscando la manera de mejorar la competitividad, y en este caso armó una mesa de diálogo con la industria de la construcción, en la que asisten referentes de la construcción, de la UOCRA y funcionarios del Ministerio del Interior.

Según la letra de la media sanción votada por el Senado, si el índice de Precios y Salarios creciera menos del 10% al año, no se habilitaría una modificación del precio del alquiler. Frente a esto, Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, señaló: “Estamos de acuerdo con que los aumentos sean controlados, pero no nos parece justo el índice que se está tomando”.

Los riesgos

El temor que domina a inquilinos y legisladores tiene que ver con el golpe inflacionario que acaba de sufrir la Argentina. Se sabe, la inflación de 2016 está algo por encima del 40% anual y el Gobierno está tratando de convencer a los operadores de que el 2017 tendrá un incremento de precios del orden del 17%, con los estudios económicos pronosticando 25%. Frente a esto, los inquilinos temen que los alquileres sean subidos en igual proporción a la inflación pasada y que para muchos casos el pago del alquiler se torne impagable.

La modalidad más utilizada en los últimos tiempos fue el pacto entre partes con ajustes trimestrales escalonados. Por ejemplo, si un alquiler promedio de 2016 fue de $ 10.000 pesos (surgido por la inflación del 31,6% del 2015), arrancó en enero pasado en $ 8.000 pesos y está terminando este diciembre en unos $ 12.000. Con esa estructura, se fija para el 2017 un alquiler nuevo promedio de $ 14.000 (40% más que en 2016), arrancando en enero con $ 11.200 pesos y terminando diciembre en $ 16.800.

La nueva ley pretende que los propietarios no ajusten el salto del 40% que hubo efectivamente en la inflación, por considerar que los inquilinos no lo pueden pagar. Y si la ley avanza tal cual está, los inquilinos pagarían en 2017 un aumento tope del 35%, según un índice ponderado que elaborará el Indec en base a la evolución de los índices de precios al consumidor (IPC) y el coeficiente de variación salarial (CVS), promediados en partes iguales.

O sea, en cambio de cobrar $ 14.000 en línea con lo que sucedió con los precios internos, la nueva ley pretende que el propietario tenga una renta anual de $ 13.500.

La visión del sector

“Parece que tantos años de regulaciones no nos han enseñado nada: los precios máximos pretenden proteger al consumidor y lo terminan perjudicando seriamente porque dinamita la oferta y el poco producto que queda se vuelve inaccesible”, sostuvo Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades. “Se genera un circuito informal que ya lo vimos varias veces en nuestra historia y quedó demostrado que no sirve”.

“Los inversores van a pensar dos veces en hacer inversiones en el país ya que la regulación afectará las rentas y podría generar temor en los propietarios”, concluyó Diego Migliorisi gerente de Migliorisi Propiedades.

En línea con eso, debe agregarse que por la persistente inflación de los últimos meses el costo de la construcción está en un valor récord: construir una casa vale US$ 1.500 el metro cuadrado, una cifra jamás alcanzada. Con esto, en los últimos doce meses, según Reporte Inmobiliario, los departamentos a estrenar tuvieron un aumento en dólares del 10%, al tiempo que los departamentos usados anotaron una suba del 5%. Datos de RI indican que el valor promedio por m2 de un departamento estándar usado en buen estado en la ciudad de Buenos Aires alcanzó en noviembre último los US$ 1.973.

A pesar de estos aumentos, el Gobierno esperaba fomentar la actividad del sector abriendo el juego del crédito hipotecario, que se multiplicó en las modalidades de UVI y UVA. Pero esta línea de hipotecas es por ahora muy selectiva. Según la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad, hay que tener ingresos altísimos para poder acceder a este tipo de financiamiento: “El ingreso de una pareja de profesionales o técnicos asalariados no alcanza para acceder a un préstamo que permita la compra de un inmueble adecuado para una familia”, calculó el organismo.

Sin dudas, en los próximos meses, con la ley de alquileres definida y el blanqueo cerrado, muchas de estas diferencias empezarán a encontrar un valor de equilibrio que por el momento ha sido perdido.

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