Hace dos años, el equipo de investigación de mercado de Cushman & Wakefield presentó el “Sistema de Radios”, una nueva manera de ver el mercado de inmuebles logísticos para comprender mejor el comportamiento del mismo a raíz del crecimiento del e-commerce que se intensificó por la pandemia.
En esa primera instancia, se dividió el mercado en cuatro franjas tomando como eje el epicentro de la Ciudad y se las caracterizó según su ocupación: última milla (1º radio, de 0 a 15 km), gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km).
Ahora, Cushman & Wakefied presenta nuevas variables que se suman al análisis como el crecimiento del tejido urbano y el sistema de transporte y lanza una plataforma interactiva para visualizar los datos de una manera más práctica y así entender cómo se configura el mercado inmobiliario logístico.
El área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires muestran una concentración urbana en los primeros 30 km del sistema de radios. Esas dos franjas aglomeran a 78% de la población de la región y por su territorio pasan diversas rutas provinciales, líneas de trenes y de otros medios de transportes que permiten la conexión con el centro de la ciudad.
En este contexto, los radios actúan como placas de superficie con distintos perfiles de uso dentro de la cadena logística, adoptando cada uno un rol diferente en función a su ubicación estratégica.
La mayoría de los grandes depósitos, por ejemplo, se encuentran en la franja del kilómetro 30 al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m2, por lo que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado. Mientras que, en el último tramo del circuito logístico de entregas, que va del kilómetro 0 al 15 y conocido como “última milla”, se encuentran depósitos más pequeños, ubicados en posiciones favorables para operaciones de e-commerce.
Con respecto a la inclusión de la evolución del desarrollo urbano, Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman, comentó: “Nos pareció muy atinado sumar esta variable para que las empresas puedan ver claramente cómo fue creciendo la superficie construida y la población en las distintas franjas de Buenos Aires y cuáles fueron las que más lo hicieron para poder tomar mejores decisiones a la hora de decidir el mejor lugar para instalarse”.
Y puntualizó: “Desde el año 1986, la superficie aumentó 73% y las franjas que más desarrollo tuvieron fueron la que va del kilómetro 30 al 45, que mostró 96% de incremento, y la del kilómetro 15 al 35, que creció 70%. Esta expansión de la mancha urbana se registró en las proximidades de las redes de autopistas y tendidos ferroviarios y en nuevos desarrollos privados”.
Movilidad
Otra variable que el equipo de Cushman & Wakefield sumó a esta nueva versión del sistema de radios fue la movilidad ya que es uno de los factores determinantes de la logística.
Según estimaciones del Ministerio de Transporte, 93% de la carga en Argentina es movilizada en transporte automotor. Las franjas identificadas nuclean gran parte de la actividad, al albergar las principales arterias de conexión entre el centro y el interior del país.
Desde el kilómetro 30 se observan rutas que atraviesan los radios, provenientes desde distintos puntos. Sobre el corredor norte, se destaca la ruta nacional 9, que constituye el eje de comunicación más importante con el Mercosur. Por su parte, la ruta nacional 8 es la principal vía al núcleo productivo agro del país. En el sur, encontramos la ruta nacional 3, que es la principal vía hacia esa zona de la provincia de Buenos Aires, mientras que la ruta nacional 2 es el principal eje hacia el corredor costero. Por último, sobre el sector oeste encontramos la ruta nacional 7, que atraviesa la región de Cuyo y llega a Chile.
A su vez, la General Paz bordea el primer anillo vial en torno a la ciudad de Buenos Aires, el Camino de Cintura bordea el segundo anillo, el Camino del Buen Ayre con su extensión conectará también la zona norte con la zona sur y la ruta nacional 6, conecta Zárate con Berisso, bordeando el tercer anillo.
- A nivel marítimo, la Hidrovía Paraná-Paraguay, que inicia en Corumbá (Brasil) y culmina en el Río de La Plata, constituyendo una de las principales vías navegables del mundo (3.442 km), corta el sistema de radios por el centro, actuando como base del sistema logístico desde el borde del continente.
En el área estudiada se encuentran los tres puertos que contaron con mayor operación de contenedores durante 2020, que concentran el 92% del movimiento de carga contenerizada del país: Buenos Aires (913.664 TEUs), Exolgan (583.092 TEUs) y Zárate (112.023 TEUs).
Santiago Isern, broker senior de Cushman, destacó: “A partir de esta nueva mirada, podemos explicar, por ejemplo, por qué un depósito de zona norte y otro de zona sur (aunque tradicionalmente no fueran comparables por estar en submercados diferentes) pueden ser opciones válidas para una empresa logística, si están ubicados en el mismo radio. Los avances en infraestructura vial permiten una conexión más fluida entre y dentro de los radios, por lo que las decisiones no son tan lineales: siempre hay que analizar todas las variables para poder tomar la mejor decisión”.
