El Economista - 70 años
Versión digital

jue 18 Ago

BUE 5°C
Versión digital

jue 18 Ago

BUE 5°C

Los precios de la Capital y el GBA se acercan

Mercado inmobiliario.

07-10-2011
Compartir

“La Argentina es un país maravilloso, repleto de oportunidades, pero invertir acá es muy complejo, pues nadie sabe dónde está parado”. La frase salió de la boca un broker francés, que llegó de París a Bariloche, para organizar la pesca de truchas de un grupo de sus clientes europeos, que vendrán a estas tierras no bien se abra la temporada. ¿A qué se refiere con semejante expresión? “Llegué a Ezeiza ?precisa? y por un café me cobraron 22 pesos, luego en el hotel de Palermo lo pagué 11, y hace un rato en avenida Bustillo lo vi a 8 pesos. Y así como ocurre con el café, pasa lo mismo con casi todo”. El tema, por supuesto, es la inflación, con valores que se mueven alocadamente, a gusto y placer del vendedor, con los compradores muchas veces atrapados entre dos fuegos.

“Yo vendo inmuebles en Francia ?explica?. Y aquí en la Argentina están bastante baratos todavía, aunque mucho menos de cómo estaban hace dos o tres años. Antes una propiedad francesa costaba 150% más cara que una argentina, ahora estaremos 40% arriba, no mucho más”. “Pero además ?continúa?, quién sabe cuánto vale un inmueble en este país”. ¿De qué habla este operador? Simple: las inmobiliarias, que florecieron por doquier en los últimos tiempos, se la pasan tasando propiedades por todas partes, y para que las ventas se concreten, tasan los departamentos con precios a veces más bajos que los reales, se escritura por menos y en un mismo edificio se venden propiedades con 20 precios distintos. Y, como ocurre con el INDEC con los precios generales, las cotizaciones del mercado inmobiliario tampoco tienen un Registro Nacional de Propiedad Inmueble que emita una estadística confiable mes a mes.

La información

Entonces, en tiempos en los que algún juez pidió el nombre de los periodistas que hablaron de la inflación, no queda otra que recurrir a entidades privadas, que hacen mediciones pero con diferencias bastante importantes. ¿A qué nos referimos? Puntualmente debe decirse que los valores que se toman para seguir la marcha de los inmuebles están atados a “secreto de sumario”. Por un lado se escritura por una cifra, y se pasa dinero por abajo de la mesa. Por otro, se toman los valores que se publican en los clasificados y, cuando las operaciones se concretan, generalmente no tienen mucho que ver con los números definitivos. Pero bueno, es lo que hay, y gracias a que tenemos lo que tenemos.

En ese sentido, las tres fuentes más importantes que hay en la zona metropolitana de la ciudad de Buenos Aires son los Colegios de Escribanos de la ciudad y de la provincia, y el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa. ¿Qué datos emanan esas tres entidades? Veamos: Según surge del Colegio de Escribanos de la Capital, un inmueble de tres ambientes (bien ubicado y en buenas condiciones) se operó en julio de este año (último dato) a 98.500 dólares, 5% más que los 94.000 dólares de hace un año. Esa propiedad promedio había llegado a un pico de 114.000 en enero último, luego cayó a 95.000 dólares en marzo, y a partir de ahí viene recuperando mes a mes, de manera ininterrumpida. En cuanto a la cantidad de escrituras que se firman en la Capital, el movimiento no está creciendo demasiado. En julio se realizaron 5.540 operaciones, una cantidad muy similar a la de julio de 2010, mientras que en enero-julio de 2011 se concretaron 34.000 escrituras, 3,7% más que en los primeros siete meses del año pasado. O sea, los precios suben al 5% anual, y la actividad algo por debajo del 4%. Es decir, un movimiento por demás tranquilo, y negativo respecto de la suba general de precios.

Por su parte, de los datos del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires se determina que una escritura promedio (también para un supuesto inmueble de tres ambientes, bien ubicado y en buenas condiciones) se firmó en agosto de este año (último dato) a 53.400 dólares, 36% más que los 39.200 dólares de hace un año. Ese mismo departamento promedio había llegado a 60.800 dólares en febrero último, luego bajó a 47.500 en marzo, y desde ahí viene recuperando mes a mes, también de manera ininterrumpida. En cuanto a cantidad de escrituras, los escribanos de la provincia informaron que se hicieron 12.235 en agosto de este año, 16% mas que en agosto del año pasado, mientras que en enero-agosto último se firmaron 78441 operaciones, 10% mas que las celebradas en ocho meses del año pasado. O sea, los precios suben al 36% anual y la actividad se expande al 10%. Resumido: un movimiento mayor que en Capital, y con los precios subiendo incluso por encima del proceso inflacionario general.

Otros datos

La UADE, mientras tanto, hace un seguimiento a los avisos clasificados de los principales barrios porteños. Con esa base, del estudio realizado por el Instituto de Economía de esa Universidad surge que el metro cuadrado de un inmueble a estrenar vale en promedio, a agosto de este año, 2.168 dólares, 12% por encima del valor registrado 12 meses antes. Al tiempo que el metro cuadrado usado vale 1.956 dólares, 10% por encima de lo anotado en agosto del año pasado. O sea, en esta medición, los precios no suben tan poco como dicen los escribanos de la Capital, ni tanto como afirman los escribanos de la provincia. En promedio, el metro cuadrado de un departamento a estrenar se vende entre 11 y 18% más caro que el metro cuadrado de un departamento usado. En realidad, el metro cuadrado nuevo se vende desde un valor mínimo de 1.800 dólares en las zonas más económicas, hasta un máximo de 3.500 dólares en las áreas más caras, en tanto que el metro cuadrado de los departamentos usados va desde un mínimo de 1.500 dólares hasta un máximo de 3.000 dólares. Por supuesto, todo depende del lugar de la oferta. Hay barrios donde la diferencia entre nuevos y usados es menor: en Devoto, Villa del Parque, Saavedra y Urquiza hay poca, un departamento a estrenar se vende 5% más caro que un usado. Pero en barrios ubicados al sur de la avenida Rivadavia, como Boedo o Flores, un inmueble nuevo se vende con un valor 20% más caro que un usado.

Esta distorsión obedece, en general a cuestiones vinculadas a la sensación de inseguridad. Con todo, mes a mes se sigue comprobando que se sigue achicando la enorme distancia que antes había entre los precios de los barrios más caros (Puerto Madero y Barrio Norte) con zonas promedio del conurbano. En 2008, por ejemplo, un inmueble promedio de la Capital Federal era vendido con un precio 140% más caro que en la provincia. En 2010 esa distancia se había achicado a un 120%. Y en lo que va de este año la diferencia ya no supera el 90%. En realidad, esta diferencia que se viene acortando no tiene tanto que ver con un desmedido aumento en las propiedades del Gran Buenos Aires, sino más bien a un freno relativo en los inmuebles de los barrios más caros, que se habían disparado mucho entre 2005 y principios de 2010, pero que desde hace15 meses están mostrando una tendencia bastante más estabilizada. “Las propiedades de las zonas caras se fueron tan arriba, que los que compraban en esos lugares empezaron a optar por la compra de dólares para ahorrar”, analizó un operador financiero.

Diferentes zonas

Probablemente en ese sentido, en su informe de coyuntura, el Reporte Inmobiliario indicó, por ejemplo, que la zona núcleo de Palermo, conocida como Palermo Hollywood, registró en los últimos 12 meses un aumento del 7,5% en los precios de las propiedades, mientras que Palermo Sur, una zona del barrio que está más vinculada con la avenida Córdoba, anotó en el último año un aumento del 20%. No había subido tanto antes, y sube ahora. En toda esa zona se están construyendo 60 edificios nuevos, la mayoría de los proyectos con inmuebles de 1 y 2 ambientes, con valores base de un monoambiente, con cochera incluida, que se vende a un valor mínimo de 100.000 dólares. Por supuesto, hay algunas “islas” privilegiadas que están completamente fuera de escala. En determinados sectores de Puerto Madero, algunas propiedades exclusivas se ponen en venta con precios que rondan los 7.000 dólares por metro cuadrado, aunque en promedio es raro que se superen los 4.000. Por si fuera poco, para darle más condimento a estas distorsiones, todo esto se da con otro dato que debe ser tenido en cuenta: muchas empresas están haciendo mudanzas para recortar gastos y ganar eficiencia, intentando evitar el tránsito y los problemas que se viven en el microcentro. Por eso ha crecido sustancialmente la cantidad de oficinas que han quedado vacías. El especialista Armando Pepe indicó que hay 850.000 metros cuadrados en oficinas en alquiler que no tienen ninguna ocupación. Se abandona todo lo grande, se reduce todo, se optimiza.

Las dudas

¿Cuál es la incógnita por lo que viene? Hay dos temas que preocupan mucho a los inversores. Por un lado está la política económica que aplicará Cristina Fernández a partir de su casi seguro triunfo en las elecciones del 23 de octubre próximo. En este punto se destaca el precio del dólar. El billete verde se está negociando en operaciones a futuro con un precio de 4,30 para diciembre de este año y de 4,85 para septiembre de 2012. Estos valores plantean que en los próximos 12 meses, con una inflación que viaja al 25% anual, el tipo de cambio crecería menos de 15%.

Pero habrá que ver: Brasil acaba de subir al dólar 17% en dos meses. Si esto siguiera, el valor del dólar de Argentina debería ser retocado? Y, se sabe, con devaluación, los inmuebles sufren. Pasó cien veces en la Historia argentina. Y, amén de los proyectos que hay en el Congreso, para regular el ajuste de los alquileres, el otro gran tema que pone serios a los inversores tiene que ver con los impuestos y los costos de mantenimiento. En los últimos tiempos los costos de expensas y otras variables se multiplicaron hasta tal nivel, que los alquileres (la renta que ofrecen los capitales anclados en los inmuebles) bajaron del 12 al 5% del valor de la propiedad.

Recuadro:

¿Habrá más impuestos a las propiedades?

La caída de la rentabilidad para los inversores puede tener otro riesgo: son cada vez más los países que se dan cuenta de que no pueden cobrar impuestos a las inversiones financieras (porque los capitales se van) por lo que están multiplicando en todas partes los impuestos a las propiedades. Se están votando en muchos congresos, con enormes protestas en las calles? ¿Podrá pasar eso en la Argentina? Boudou ya fue por el dinero de las jubilaciones. Y no le costará mucho imitar a otras naciones y meterse también con las propiedades. Veremos.

(De la edición impresa)

Lee también

Seguí leyendo

Enterate primero

Economía + las noticias de Argentina y del mundo en tu correo

Indica tus temas de interés