El “ladrillo” fue la mejor inversión de los últimos 30 años

22 de junio, 2020

Ante las fluctuaciones de los mercados financieros y por los cambios de escenarios, especialmente en la plaza local, claramente el posicionamiento de las inversiones va oscilan con cierto dinamismo al analizarse sobre períodos acotados. Sin embargo, si se observa en el mediano/largo plazo, el rendimiento de uno de los activos (uno de los más recurrentes en el país) muestra una clara ventaja.

De acuerdo con un informe de la consultora Fernando Marull & Asociados (FMyA), que en base al análisis del desempeño de cuatro activos tradicionales en el país elaboró un ránking sobre los mayores rendimientos medidos en dólares durante los últimos treinta años, la mejor inversión durante durante el lapso analizado fue la inmobiliaria.

“Si en 1993 se invertía US$ 100 en inmuebles, hoy se tiene US$ 350, rindiendo cerca de 10% anual en dólares”, afirmó FMyA. “Luego de la baja más pronunciada en la crisis de 2002 (cayó 50%, llegando a cotizar US$ 380 el m2 ), desde allí los precios de los inmuebles han mantenido la tendencia alcista: evitaron la crisis internacional (2009), se estabilizaron durante el cepo 2011-2015 y retomaron la tendencia alcista desde 2015 hasta comienzos de 2019”, agregó.

Según el análisis, que se basó en los precios de la propiedades de la ciudad de Buenos Aires, en los últimos tres años las estadísticas mostraron una baja moderada de 10%, hasta los US$ 2.500 el m2 , aunque al compararse con el resto de los activos “suena a que sigue resiliente el mercado”. Asimismo, la consultora estima que las propiedades “operadas” hoy podrían estar entre 20% y 30% menos que hace un año atrás. “Igualmente, seguirían siendo la mejor inversión en décadas”, remarcó.

El análisis indica que luego del “ladrillo”, la segunda inversión con mayores rendimientos durante el período estudiado son los bonos soberanos. En este caso, la consultora calculó un bono “teórico” de US$ 100 con intereses anuales de 8% anual y lo ajustó por los canjes de 2005 y en 2020 (asumiendo una quita en valor presente de 45%). Así, con esta inversión hoy se tendría US$ 180, es decir, 3% anual en dólares, que se obtiene como resultado del interés anual de 8% menos la perdida por las quitas en las reestructuraciones.

En tercer lugar, con pérdidas, se ubican los plazos fijos en pesos. Para el análisis de esta inversión, FMyA se basó en la tasa en pesos a treinta días convertido al dólar contado con liquidación (CCL). Con la misma inversión inicial (US$ 100), luego de casi treinta años hoy se tendría US$ 53, es decir, casi la mitad.

En el caso de las acciones, que se ubicaron en el cuarto lugar, y que la consultora tomó como referencia el Merval en dólares reales (ajustado por Inflación de Estados Unidos), los rendimiento fueron aún más negativos: hoy se tendría US$ 36, partiendo desde el mismo monto inicial que en en las inversiones mencionadas anteriormente.

FMyA no sólo afirma que los inmuebles fueron la mejor inversión de las últimas tres décadas en el país, sino que además prevén que lo seguirán siendo. Asimismo, el análisis concluye que el actual es un buen momento para construir. Incluso, considera que es el mejor momento para hacerlo desde al menos la salida de la con vertibilidad.

Para llegar a esa conclusión, compara el precio de los inmuebles contra el costo de la construcción. “Hasta 2018, los precios de la construcción representaban la mitad de los precios de los inmuebles, acompañando de manera estable sus subas de precio. Pero a partir de 2018 empieza a haber un fuerte desacople entre ambas series, que se exacerbó tras el resultado de las PASO de 2019 y la actual crisis del coronavirus, sobre todo por la fuerte suba del dólar CCL”, indicó.

Según el informe, actualmente el costo de la construcción a nivel nacional apenas supera los US$ 400, representando menos del 20% del valor del precio de los inmuebles. “O, en otros términos, el precio del inmueble es seis veces el costo de construcción, cuando el promedio histórico es de tres veces”, explicó.

“Si asumimos que el precio del inmueble baja 30% del actual, el ratio daría cercano a cuatro veces el costo de la construcción, todavía superior al promedio histórico. Es decir, aun asumiendo una caída en los precios de venta, actualmente construir sigue siendo una muy buena inversión”, afirmó la consultora.