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Sector inmobiliario

Caen los negocios, pero los precios resisten.

28-11-2012
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Como si se tratara de una interminable pulseada en la que cada una de las partes está convencida de que el oponente, a la larga, se va a rendir, el mercado inmobiliario argentino continúa con la lenta adaptación al cepo cambiario. La cantidad de operaciones sufre un achicamiento casi sin precedentes, con los vendedores esperando que los compradores consigan los dólares para cerrar las operaciones. Los propietarios, de alguna manera, intentan fijar un nivel de resistencia a la caída de precios, que se inició en Capital Federal hace 20 meses y que lentamente va llegando hasta el interior del país.

Los números registrados por los colegios de escribanos de la ciudad y de la provincia de Buenos Aires dan una clara muestra de lo que está sucediendo. Considerando un inmueble de tres ambientes, con buena ubicación y en buen estado, las mediciones de los escribanos entregaron el siguiente análisis: la cantidad de escrituras firmadas en septiembre en Capital Federal se achicó a apenas 3.200 operaciones (el peor septiembre desde 1998), casi la mitad de los 6.100 contratos establecidos en septiembre de 2011. En nueve meses de este año se realizaron 35.000 escrituras, 23,9% menos que las firmadas en el mismo periodo del año pasado.

Con ese menor nivel de escrituración, considerando el valor del dólar oficial, un departamento de tres ambientes promedio bajó desde los máximos de 115.000 dólares tocados en enero de las últimas dos temporadas, hasta alcanzar un piso de 90.000 dólares en agosto de este año y un techo de 97.000 dólares en septiembre último. El valor de septiembre está 4% abajo de los 101.000 dólares operados en el mismo mes en 2011, pero 56% arriba de los 62.000 dólares operados en septiembre de 2006.

Más datos

Pero, además, de la estadística de los escribanos capitalinos surgen otras dos particularidades. Si las operaciones se traducen a través del dólar paralelo, el valor máximo tocado por el inmueble de tres ambientes porteño llegó a un máximo histórico de 111.000 dólares en enero de 2011, para a partir de ahí ir en franco descenso, tocando un mínimo de 66.000 dólares en agosto de este año y un monto mayor de 72.000 dólares en setiembre. Medida la escritura operada en pesos, el valor promedio de septiembre de 2011 había sido de 429.000 pesos, mientras que en septiembre de 2012 fue de 456.000 pesos, lo cual representa una suba anual en pesos del 6,3%. O sea, tanto en pesos como en dólares, tenemos que en el último año los inmuebles de la ciudad de Buenos Aires anotaron una deflación.

¿De qué magnitud? Considerando que la inflación en pesos es de de 25%, puede decirse que le pérdida de valor de los inmuebles fue cercana a 19%. Si se tiene en cuenta que los bonos en dólares regionales rinden entre 3 y 12% anual, una caída del 4% en dólares significa en los hechos una pérdida neta en dólares del 12% en un año, algo muy difícil de digerir.

Y la situación de un inmueble de tres ambientes en la provincia de Buenos Aires es bastante parecida, aunque con cierto retraso respecto de lo que ocurre en la Capital Federal. En septiembre último se firmaron en la provincia 9.739 escrituras, 22% menos que las 12.559 firmadas en septiembre de 2011.

En nueve meses de este año se hicieron 79.800 operaciones, 12% menos que las 91.000 anotadas en eneroseptiembre de 2011. En precios, considerando el dólar oficial, el valor máximo por un departamento de tres ambientes bonaerense se firmó en 64.000 dólares en enero de este año, mientras que el mínimo se registró tanto en agosto como en setiembre últimos en los 50.000 dólares, con una caída de casi 22% en dólares respecto del pico de hace ocho meses. Si, en cambio, se considera el valor del dólar paralelo, el máximo fue de 60.000 dólares en febrero de 2011 y el mínimo fue tanto en agosto como en setiembre últimos en la zona de los 37.000 dólares, con un dramático derrumbe del 38% en dólares. Y el dato de los escribanos bonaerenses llega con otra particularidad, la escritura promedio se firmó en setiembre de 2011 por 228.000 pesos, mientras que en setiembre de 2012 se hizo por 236.000 pesos, lo que da una suba anual del 3,5%. O sea, el deterioro real, tanto en dólares como en pesos para los inmuebles bonaerenses es todavía más duro que el registrado en las propiedades porteñas.

Las proyecciones

¿Qué se ve venir para los próximos meses? El mercado inmobiliario está mostrando una curiosa distinción: se está transformando, por su bajo nivel de operaciones, en una de las alas débiles del modelo económico.

“La gente quiere operar en moneda dura ?dicen en el sector? por eso no solo hay parálisis en la compraventa de usados, sino también en las construcciones nuevas. La industria de la construcción está prácticamente detenida y hay una enorme destrucción de empleo”. El caso es que los vendedores esperan que los compradores aparezcan con los dólares. Pero como los billetes verdes no se consiguen a precio oficial, el que va a comprarlos al mercado paralelo tiene que pagar 33% más en pesos (4,80 pesos en el oficial contra 6,40 pesos en el blue).

Los analistas estiman que la distancia de la brecha es lo que terminarán bajando en definitiva los inmuebles. Comparando meses iguales, las caídas en dólares rondan hasta ahora el 6% por lo que el mercado tiene por delante una caída adicional del 25%, que se dará cuando la Argentina sincere el mercado cambiario con una devaluación. Pero, por supuesto, eso es una especulación que puede darse o no. Enrique Wagner, el titular de la Cámara Argentina de la Construcción, acaba de decir que el sector “tuvo un comportamiento desigual”. Sostuvo que “se observa una caída interanual del 6,3% en el empleo registrado, con pérdida de 27.000 puestos de trabajo, y una caída del 9,5% en los permisos de construcción en los 42 municipios relevados por Indec, mostrando en la caída cierta estabilización en los últimos meses”.

Un indicador clave del sector es el despacho de cemento portland. En octubre, incluyendo exportaciones, se vendieron 990.722 toneladas, 7,4% menos que lo anotado en octubre del año pasado. Según datos provisorios de la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP), en los primeros diez meses de este año los despachos de cemento sumaron 8.896.122 toneladas, 7,4% menos que en el mismo lapso de 2011. Y a todo esto se suma otro problema. Hasta ahora el Gobierno defendía su posición en cuanto al cepo cambiario diciendo que la obra nueva se estaba vendiendo muy bien en pesos, a pesar de la parálisis en el mercado de los usados. Pero muchos de los que en los últimos meses se animaron a meterse en compra de propiedades desde el pozo, con contratos en pesos, en cuotas, empiezan a tener problemas importantes debido al fuerte incremento en el costo del pago mensual.

Y, lo que es peor, muchos de estos emprendimientos podrían quedar a mitad de camino ?con los clásicos esqueletos a medio construir que se dieron tantas veces en la historia argentina? en caso de no estar respaldados por inversores fuertes, capaces de suplir la falta de fondos provocada por los atrasos en los pagos. Es que muchas de las obras se iniciaron con el 80% de las propiedades vendidas ya acordadas, suponiendo que el 20% vendría solo, pero ese resto no se vendió y el costo es repartido entre los que ya se metieron.

Además, las cuotas de los fideicomisos al costo se actualizan por el Índice de la Construcción que elabora la Cámara de la Construcción de acuerdo con la evolución de dos indicadores: mano de obra y materiales. En los últimos doce meses el ladrillo hueco, por ejemplo, subió un 46% y los salarios el 24%. El índice trepó un 30% y no todos los compradores vieron crecer sus ingresos en la misma proporción, y eso provoca que los retrasos en los pagos crezcan de manera peligrosa. Muchos de los que intentan vender, para evitar la dura pérdida de valor en dólares, prefieren pasar los inmuebles al negocio del alquiler.

Pero, también por el cepo, la cantidad de departamentos disponibles para los inquilinos se incrementó en un 18% en el último año. El dato surge de un relevamiento hecho sobre las publicaciones de la red SOM (Servicio de Ofertas Múltiples), según el cual, en octubre de 2011 había 2.188 departamentos en alquiler en el ámbito porteño, que pasaron a ser 2.580 en octubre de 2012. Lo mismo ocurrió con las oficinas y los locales, donde las ofertas locativas crecieron 22 y 25%, respectivamente. ¿Qué pasará si las ofertas de alquiler siguen creciendo y la renta conseguida empieza a flaquear? Veremos quien se rinde, en una pulseada que promete un final de bandera verde.

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