Inmuebles: los inversores empiezan a hacer consultas

Los actuales precios están en “zona de compra”

22-01-2015
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(Columna de Luis Varela)

La presente coyuntura mundial, con caída de precios, problemas para cancelar pagos y pedidos de convocatoria de acreedores por todas partes, está generando un atisbo de cambio de clima en el mercado inmobiliario.

El escenario es parecido en casi todas las latitudes. Las casas y departamentos alcanzaron precios máximos, de burbuja, hace cuatro o cinco años. Los que compraron propiedades en ese momento vieron como sus inversiones se deshicieron 15% o más.

En 2009 compraron a valor de 100 y fueron obteniendo una renta (por alquiler) del orden del 4% cada año, pero mientras eso sucedía, el valor del capital invertido se desmoronó lentamente.

Para entender la tendencia pongamos un ejemplo. El que compró 100 dólares en inmuebles o en bonos en 2009 tuvo la siguiente secuencia: ganó en promedio 4% cada año, por lo que si se mantuvo en bonos tiene hoy 124 dólares pero si se mantuvo en inmuebles cuenta hoy 109 dólares. O sea, el que invirtió en bonos tiene hoy 13,7% más dólares que quien invirtió en propiedades.

Esta tendencia, por supuesto, no es siempre así, tiene sus pulsos. En algún momento los bonos se adelantan de precio en la pendiente alcista que los llevan al pago final. Y también en determinada circunstancia las propiedades caen demasiado y se convierten en una inversión ideal.

Los precios

El nerviosismo generado en muchos mercados, y las dificultades para pagar deudas a muchos gobiernos y empresas, ha llevado a los bonos a adelantarse, por lo que están demasiado caros: ya no es aconsejable comprarlos y lo sensato sería esperar hasta que se deshinchen. Y las propiedades fueron en camino inverso. Tras precios de burbuja, sufrieron una fuerte caída y ahora están observando una primera reacción, veremos si es sostenible, o si la pendiente continúa.

El camino seguido por las propiedades se ve claramente en las estadísticas que ofrecen mes a mes los escribanos, tanto de la Capital como de la provincia de Buenos Aires.

En 2011, antes de que se aplicara el cepo cambiario, el valor promedio de un departamento de tres ambientes, bien ubicado y en buen estado, de Capital Federal alcanzó un máximo de 114.000 dólares, claramente mucho más alto que los valores de los años anteriores.

A lo largo de la primera década de este siglo la misma propiedad se vendía en capital en unos 75.000 dólares y en 2011 muchos analistas avisaban que los precios alcanzados eran de burbuja.

Entre 2006 y 2011 habían subido 50% en dólares, con un aumento que no era sostenible: y la aplicación del cepo cambiario fue la excusa que terminó originando primero el freno y después la lenta y gradual baja en las cotizaciones.

Desde los 114.000 dólares promedio, el valor se desplomó hasta la zona de los 98.800 dólares, un piso que se sostuvo durante todo el segundo semestre del 2013. Durante 2014, sin embargo, el descenso no continuó: hoy se ubica en unos 101.000 dólares con un repunte del 2,6% respecto del último piso.

Números más, números menos, la misma tendencia se estuvo registrando en la provincia de Buenos Aires, aunque con un semestre de retraso respecto de lo que ocurre en la Capital.

Este repunte de precios que se está viendo en la ciudad de Buenos Aires se está concretando con un bajísimo nivel de operaciones, lo cual permite inferir que si la cantidad de negocios volviera a la vida los precios serían mucho mejores.

Siempre según las estadísticas de los escribanos, hasta hace unos años en Capital Federal se firmaban unas 6.000 escrituras por mes y en este momento se están realizando apenas 2.700 operaciones mensuales. Mientras que en provincia la sequía no es tan marcada: hace unos años se firmaban 12.000 negocios cada 30 días, cifra que bajó a 7.500 operaciones por mes hacia mediados de año y ahora se están haciendo unas 9.000 escrituras mensuales.

Por supuesto, todos estos números vienen embarrados con el bendito cepo cambiario. Si cada operación se calcula según el dólar oficial el número es uno, pero si se calcula según el dólar blue, el valor es completamente diferente.

En plena campaña electoral todo el mundo supone que Scioli, Massa, Macri o quien sea terminarán eliminando de manera gradual el cepo cambiario.

Los operadores avisan: las cotizaciones ciertas son las que surgen de comprar los dólares posibles, en el mercado oficial no se pueden comprar grandes cantidades, por lo que el valor real es el del blue.

En base a ese principio, como los valores de las propiedades, medidos en dólares blue, están algo por debajo de las cifras de la primera década de este siglo, los analistas terminan infiriendo que los precios actuales ya no son de burbuja.

Pero la compra de propiedades está alimentada por dos fuentes: los compradores genuinos, que utilizarán los inmuebles para vivienda o uso propio, y los inversores, que colocarán ahí su capital con el claro objetivo de obtener una renta.

En este momento no hay operaciones porque los compradores genuinos no tienen ingresos suficientes como para ahorrar ni tampoco tienen acceso a crédito hipotecario sostenible. Y los inversores tampoco se estuvieron moviendo pero, atención, empiezan a hacer consultas. Los teléfonos de los inversores empezaron a ponerse en movimiento porque los precios de las propiedades abandonaron el fuerte tobogán que reinó entre 2009 y 2013. En 2014, sobre todo en el segundo semestre, se vio un principio de rebote. Según los datos de Reporte Inmobiliario (RI) el valor del metro cuadrado de departamentos de Capital bajó de 1900 a 1694 dólares con piso a mitad de año, pero en el último semestre repuntó 0,9% (menos que lo anotado por los escribanos) hasta 1.709 dólares (con el precio más caro 2.435 dólares en Barrio norte y el precio más barato 1.300 dólares en Constitución).

Mientras que en el Gran Buenos Aires, también según RI, el precio del metro cuadrado bajó de 1.856 a 1.592 dólares a mitad del año pasado, y en el segundo semestre repuntó 1,6% (más cerca del número de los escribanos) hasta 1.618 dólares (con el precio más caro 2.100 dólares por metro en zona norte y el más barato 1.300 dólares en zona sur).

Justamente en este punto es cuando el mercado inmobiliario empieza a tener eco del lío mundial que está armando el petróleo, la deflación de Europa y China, y la caída del poder adquisitivo de quienes hasta ahora estaban marcando la suba global de precios. Los que compraban a dos manos están desapareciendo, muchos precios empiezan a perder sostén, hay riesgo de tener valores impagos y, en consecuencia, siempre pasa, los inversores se asustan y empiezan a querer poner su dinero a resguardo: oro, bonos del Tesoro de EE.UU. y propiedades.

Los alquileres

La inversión en propiedades argentinas está muy ligada a la relación entre el valor de venta y el valor del alquiler. Por un departamento de dos ambientes ubicado en Capital Federal en 2009 se cobraban 310 dólares de alquiler, lo cual significaba una renta pura en dólares del 4,3% anual. Hace dos años ese mismo alquiler era de 380 dólares en el mercado oficial y 250 dólares en el blue (4,3% y 2,8% anual de renta, respectivamente).Y hoy se cobra de alquiler 370 dólares en el oficial y 230 dólares en el blue (con rentas del 4,3% y 2,7% respectivamente, uno de los niveles más bajos de la historia).

Los inversores empiezan a creen que la renta, medida en dólares blue, no puede bajar mucho más. Estima que con el cambio de Gobierno iremos a una realidad más amigable con el mercado y que no habrá un congelamiento de alquileres, ni nada que se le parezca.

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