Los nuevos créditos hipotecarios a treinta años ajustados por UVA, que el Gobierno lanzó con los bancos públicos a la cabeza (BNA, Bapro y Banco Ciudad) están empezando a mover el mercado. Por los beneficios que están mostrando, sumado a la campaña de marketing que las entidades oficiales están desarrollando, ya las consultas por esta clase de préstamos están volando. Esto potenciará a un mercado que venía en franca recuperación.
Según los datos del BCRA, los hipotecarios continuaron alentados por los denominados en UVA en el último mes ya que en marzo totalizaron alrededor de $ 1.100 millones, aproximadamente la mitad de los créditos hipotecarios otorgados a las familias. Así, desde el lanzamiento de este instrumento, en abril de 2016, y hasta marzo se desembolsaron más de $ 4.500 millones.
La recepción de los nuevos créditos hipotecarios promete seguir otorgando dinamismo. De hecho, ya que la cuota compite con el precio mensual del alquiler, se estima que cada vez más personas intentarán ser “dueños” y no “inquilino”. Un informe de Reporte Inmobiliario calculó, por ejemplo, la cuota de una hipoteca -ahora con los UVA a treinta años- será 17% inferior que un alquiler.
“La extensión del tiempo de repago, más la reducción de la tasa interés efectiva que cobra el banco a partir del desacople que implica recurrir a una unidad de cuenta que mantiene el valor del capital en el tiempo en términos reales, hicieron posible la opción de cambiar el pago de un alquiler por la cuota para la compra de la vivienda propia”, indica el informe.
Así al menos resulta de la aplicación de la línea anunciada por el Banco Nación a 30 años considerando los valores promedio de venta de un departamento usado estándar sin amenities en la ciudad de Buenos Aires y el alquiler mensual medio para esa misma unidad.
Reporte Inmobiliario dice que, según el barrio, la cuota inicial mensual varía desde un mínimo de $ 3.940 en Constitución a $ 8.060 para un departamento en Barrio Norte. Considerando el valor promedio de CABA el pago mensual de la hipoteca por un dos ambientes sería de $ 5.338.
Dicho valor de $ 5.338, que insumiría la cuota inicial por la financiación del 80% del valor de la unidad, resulta 17,05% inferior al promedio del alquiler para ese mismo tipo de departamento.
“Si bien la cuota inicial puede resultar sustancialmente inferior a un alquiler según el barrio y la localización puntual de la unidad dentro incluso del mismo barrio, el tomador del crédito deberá contar con el 20% restante del valor del inmueble que en este caso el Banco Nación no financia. En promedio esa suma es del orden de los $ 290.000”, consigna el portal especializado.
El ingreso promedio demostrable para acceder al crédito para la compra de una unidad promedio es de $ 21.352, 19,12 % inferior a los $ 26.041 de ingreso promedio total familiar de la ciudad para el 3er trimestre del 2016, según el último dato publicado por el GCBA.
Considerando este último indicador un hogar con un ingreso promedio de en Buenos Aires debería destinar el 20,5 % de ese ingreso al pago de la cuota hipotecaria inicial para la compra de un departamento de un dormitorio usado estándar al valor promedio de la ciudad.
La particularidad de estas líneas de hipotecas en UVA que permite reducir cuota inicial y calificar con un ingreso menor, provoca también el ajuste de capital y el pago creciente de las cuotas futuras. Como es sabido, los contratos de alquileres que se firman también obligan a pagos futuros crecientes, siendo lo más usual para el caso residencial un alquiler más alto a partir del mes trece cuando inicia el segundo año del contrato.
Actualmente, en términos generales el escalonamiento de alquileres para el segundo año se ubica en el orden del 25 % anual, algunos puntos menos que a principios de año.
Ajuste vs. escalonamiento
El informe agrega que considerando ese aumento a partir del mes trece de alquiler y partiendo del valor de un alquiler estándar, y comparándolo con una actualización de la cuota del crédito del 1,75% mensual constante a lo largo del primer año y del 1,25% mensual para el segundo año (aproximadamente 21% y 15% anual respectivamente según el REM del BCRA) puede observarse que recién en la cuota doce del primer año el valor sobrepasaría levemente al alquiler, para reducirse nuevamente a partir de la aplicación de la actualización del pago del alquiler al mes siguiente para mantenerse por debajo del valor locativo durante todo ese segundo año.
Según esos cálculos, entonces, el pago de la cuota del crédito representaría así un ahorro nominal de $ 18.200 punta a punta comparado con los dos años de contrato del alquiler de la misma unidad según las condiciones actuales de mercado.
“La posibilidad de recurrir a un crédito hipotecario para convertirse en propietario mediante el pago de una suma similar a la de un alquiler es a partir de estas nuevas líneas crediticias realmente una verdadera opción”, aseguran. Claro que dependerá de la solidez a largo plazo de las variables macroeconómicas de la Argentina y de la evolución del salario (empleo) a largo plazo. Argentina quiere ser, en algún momento, como Chile que viene aplicando con éxito un sistema de créditos similar desde hace cuarenta años. La estabilidad es lo que diferencia, hasta ahora, a ambos países.
