La situación de los inquilinos es preocupante y el futuro no promete mucho. Más bien, todo lo contrario. El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, anticipó la semana pasada que el Gobierno no extenderá el decreto que congeló por un año los alquileres y además suspendía los desalojos. A partir del 1° de abril, coinciden los especialistas consultados, la situación podría derivar en un aumento de precios mayor al 40%.
El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 320/20 fue dictado en marzo de 2020 a raíz de las restricciones tomadas por el coronavirus, su última extensión fue en enero y rige hasta el 31 de marzo. Principalmente, durante la vigencia de esta medida se suspendieron los desalojos y los aumentos previstos en los contratos.
DNU
En el caso de los contratos de locación que vencieron durante el 20 de marzo de 2020 y hasta este mes, fueron prorrogados durante la vigencia del DNU 320/20. En ese caso, el inquilino podía optar por mantener la fecha del vencimiento que estaba estipulada en el contrato con el propietario, como también prorrogar el plazo hasta una fecha que sea anterior al 31 de marzo.
En cuanto a los aumentos, la normativa permitía a los inquilinos seguir pagando el mismo precio del alquiler y, la diferencia que había entre lo pagado y las actualizaciones pendientes debería ser abonada, a partir del primero de abril, en hasta 12 cuotas sin interés.
“Hubo pocos casos de acatamiento al congelamiento, cerca del 5%, porque muchos inquilinos sabían que hacer frente a todo los compromisos”, consideró el economista Federico Fernández Rouco, ante El Economista. Además añadió: “En general hubo muchos acuerdos entre las partes, ya que las deudas que se acumularon representan, en promedio, tres meses de alquiler”.
Para quienes se hayan atrasado con el alquiler, de forma total o parcial, esas deudas podrán pagarse en los mismos plazos, pero con intereses compensatorios con una tasa de interés no mayor que la que aplica el banco nación para los plazos fijos a 30 días (25,20% anual). “Nosotros estimamos que la cantidad de inquilinos retrasados con sus obligaciones son alrededor del 40%”, señaló el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), Ricardo Botana, ante El Economista.
Aumentos y deudas
Tanto inquilinos, como inmobiliarias y propietarios, consideran que el manejo de esta problemática por parte del gobierno terminó siendo ineficiente. En tanto, a partir de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres (julio de 2020), estos sufrieron aumentos importantes. Según datos relevados por ZonaProp, el año pasado finalizó con un aumento del 64%, más de 25 puntos porcentuales por encima de la inflación y la mayor suba en los últimos nueve años.
En ese contexto, se espera que cuando el congelamiento quede inactivo, las subas continúen. “A partir del descongelamiento, prevemos que los aumentos serán, para renovar, mayores al 40%”, dijo Botana. Además, añadió que se podría haber generado mecanismos de coordinación en las jurisdicciones para contener esta situación y la generación de créditos blandos para desendeudar a los inquilinos. “En los últimos 5 años, las familias destinaron en promedio entre el 32% y el 37% de sus ingresos al pago del alquiler. Sin embargo, a finales del año pasado saltó al 47%”, informó Rouco.
“Todos los vencimientos de contrato se prorrogaron durante este último año van a generar una ola de inquilinos buscando vivienda, ante una oferta que cae por la baja rentabilidad y mayor regulación”, explicó el presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), Mariano Malbrán, ante El Economista. El empresario comparó la situación con una “olla a presión”, entre la creciente demanda y la falta de oferta, que generará una “fuerte presión en los precios” que derivaría en una suba “por encima del 40%”.
La tendencia de los aumentos indican un futuro no tan promisorio. Un relevamiento de precios de propiedades realizado en forma conjunta por la Universidad de San Andrés y Mercado Libre informó que en el Area Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), los precios de los alquileres tuvieron en febrero un incremento interanual del 157,3% para las casas y 8,8% para los departamentos.
“Estas medidas se volvieron en contra de los inquilinos, más del 80% tuvo que acordar con los locadores porque no hubo condonación de deudas, solamente se pospusieron”, argumentó el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (Capra), Ignacio Abatti, ante El Economista. “Con las regulaciones vigentes, la oferta de inmuebles va a caer. El problema es habitacional y no sirve la intervención. Los propietarios, para renovar un contrato, van a sumar aumentos en torno al 45%”, opinó.
Abatti comentó que los propietarios pueden realizar prórrogas del contrato vencido y no contratos nuevos. Según explicó, de esta manera no tienen que registrar el contrato en Afip y pueden incluir aumentos semestrales, porque lo que se prorroga es el contrato con las reglas vigentes previo a la ley de alquileres.
Cabe destacar que la nueva Ley de Alquileres contempla contratos por tres años y una actualización anual del precio, realizada por el Banco Central en base a la media entre la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte) y el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Además, los contratos deben ser declarados, por parte de los locadores, ante el organismo de recaudación.
Desalojos
En cuanto a los desalojos, la Ley de Alquileres establece que el Ministerio de Justicia debe facilitar ámbitos de mediación y arbitraje gratuitos o de bajo costo para la resolución de conflictos derivados de los alquileres. Por eso Ferraresi aclaró que "la normativa se reglamentó y los desalojos tienen que pasar por una instancia de mediación".
Vale recordar que dejarán de estar suspendidos los procesos que tenían una sentencia firme y durante un año pudieron mantenerse en la vivienda. Durante la pandemia, se iniciaron nuevos procedimientos debido a las deudas impagas. No obstante, en los casos en los que se hubiera terminado el contrato durante todo el año transcurrido, el decreto permitía la prórroga automática con el mismo precio. Ahora, a partir de abril deberán renegociar un nuevo contrato o buscar una nueva vivienda.
“Nos sorprendió que no vimos tantos juicios, no es que en abril veremos una ola de desalojos, por lo menos de forma inmediata”, expresó botana. “Recién después del primer mes de descongelamiento, se va a dar una situación de incumplimiento, porque la ley lo estipulaba”, explicó Rouco.
Desde Camesi aseguran que el 90% pagó en término sus obligaciones o, en todo caso, llegaron a un acuerdo para ponerse al día. “Lo que es preocupante, para esa pequeña cantidad de inquilinos que se adhirió al DNU, es que se le acumularon más de $ 100.000 en deudas, que no van a poder afrontar fácilmente”, objetó Malbrán.
Nuevos proyectos
Durante la semana pasada trascendió que en el congreso hay tres proyectos presentados para modificar la Ley de Alquileres, que tiene ocho meses de vigencia. En particular, los tres hacen foco en dos puntos fundamentales de la normativa: el plazo de contrato y el mecanismo de actualización de precios. Todas son iniciativas de la oposición y, más precisamente, del bloque del PRO. El primero fue propuesto por el diputado Alberto Assef, acompañado por el interbloque de Juntos por el Cambio y prevé directamente derogar la ley.
El segundo fue presentado por el diputado Luciano Laspina y Jorge Enríquez, ambos de PRO, a mediados del año pasado. Además de derogar los dos artículos mencionados de la ley, lo que se busca es generar un mecanismo de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al alquiler. “Hay que aumentar la oferta para que baje el precio”, dice Laspina.
Finalmente, el tercero lo presentó el legislador Alvaro González. Este propuso modificar los dos puntos más polémicos de la normativa. En síntesis, esto significaría que los contratos vuelvan a ser por dos años, como lo establece el Código Civil y que la actualización de los valores se haga solo en base a inflación.
Más allá de las discusiones entre las partes, lo cierto es que los aumentos en los alquileres parecen no tener techo. En un contexto de creciente pobreza, salarios a la baja y un empleo que no repunta después de las consecuencias de la pandemia, es vital para el Gobierno generar mecanismos para aliviar la situación. De lo contrario, este problema se sumaría a una ya de por sí agobiante crisis habitacional con sus respectivas consecuencias sociales.
