Inmuebles 2013

Pocos negocios y los precios resistiendo.

29 de diciembre, 2012

Inmuebles 2013

Con el cepo cambiario actuando como una verdadera Espada de Damocles, el mercado inmobiliario argentino sigue sumergido en una realidad de operaciones escasas y precios débiles. De ese modo, el 2012 quedará signado en los registros del sector como uno de los peores derrumbes de las últimas décadas, con compradores sin acceso a conseguir dólares billete, vendedores renuentes a vender en pesos y una significativa ola de despidos en las inmobiliarias y en la industria de la construcción.

Hasta hace un par de meses se empezaba a tener un poco de confianza en las operaciones en pesos, ya que la obra nueva se había adaptado rápidamente, pero como las cuotas se están ajustando por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, con un aumento anual que ronda el 25%, muchos de los compradores están empezando a atrasarse en los pagos, y esa mora es repartida, obligadamente, entre los propietarios que siguen vivos, complicando seriamente toda la operación, con riesgo de que muchos edificios se queden convertidos en sombríos esqueletos, tal como ocurrió a principios de la década del ’60. En usados, la oferta y la demanda están divididas por diferencias muchas veces irreconciliables. Los vendedores piden dólares, y quienes tienen dólares billete exigen rebajas de hasta el 15%. Muchos propietarios se niegan a aceptar ese descuento, y los departamentos que estaban en venta, pasan a ubicarse en la cola de los que quieren ser alquilados, suponiendo que los buenos precios tocados el año pasado volverán a verse.

Este fenómeno de mayor cantidad de inmuebles ofrecidos en alquiler genera otra distorsión adicional: en los años ’90 por una propiedad se podía conseguir por alquiler una renta anual del orden del 9%, eso bajó al 6% anual con el kirchnerismo y ahora, con el cepo al dólar, la renta por alquiler se reduce al 4%, lo cual convierte a la industria de la construcción en un negocio sin ningún tipo de incentivo. Para tener una idea de cómo están las cosas, según las estadísticas entregadas por los escribanos, puede decirse lo siguiente: 

-En Capital Federal los precios en dólares están 6% abajo del año pasado y 15% por debajo del pico tocado en enero de este año. Un tres ambientes bien ubicado y en buen estado se llegó a vender en promedio a 115.000 dólares el verano pasado y los últimos datos están por debajo de los 98.000 dólares. En cantidad de operaciones, el 2012 va a ser en la ciudad de Buenos Aires el peor año en décadas: en promedio no se llegan a firmar 3.900 escrituras por mes, cuando el peor antecedente fue la crisis del 2001 con 4.361 operaciones mensuales, recordando que el pulso usual para Capital Federal es la firma de unas 5.500 escrituras cada treinta días. 

-En la provincia de Buenos Aires la tendencia es parecida. Los precios en dólares están 15% abajo que el año pasado y 27% abajo del pico anotado en febrero último. Un tres ambientes en provincia se llegó a vender en promedio a 64.000 dólares y ahora no se llega a 47.000 dólares. Y en cantidad de operaciones, el 2012 provincial es malo, pero no tan malo como fue el 2009. Este año se están firmando unas 9200 escrituras promedio por mes, contra unas 11.000 operaciones en tiempos normales. Como dato alentador puede decirse que en cuanto a precios registrados el peor momento fue agosto último. A partir de setiembre los negocios siguieron siendo muy pocos, pero las cotizaciones empezaron a mostrar alguna resistencia a la baja. ¿Qué puede pasar de ahora en más? Nueve especialistas vinculados al sector dan su mirada. En general piensan que el cepo cambiario va a seguir, que la actividad será igual o más baja que en 2012 y que habrá cierta resistencia a la baja de precios. Coinciden en que irán saliendo adelante los que se adapten a mecanismos posibles para operar en pesos y que seguirán trabados los empacados en seguir operando con dólares.

1) Desde la cumbre de enero de 2011, los inmuebles argentinos se encuentra en un proceso de cotizaciones en baja, con menor nivel de actividad. ¿Eso va a continuar en 2013?

Roberto Tizado (Tizado Propiedades): Creo que en 2013 el mercado se va a ir recuperando, con los precios estabilizados en el nivel actual, que están en promedio en dólares 20% por debajo de los picos alcanzados a principios del 2011.

Jorge Toselli (JT Inmobiliaria): El mejor año de la década fue el 2010. Ya en 2011 se notó cierta parálisis en el sector, pese a lo cual los valores se mantuvieron estables durante todo el año. En 2012 comenzaron a decaer, Y ahora esperamos un 2013 igual o peor.

Rodrigo Fernández Prieto (FP& Asociados): En inmuebles a estrenar yo no observé baja de precios. Y creo que en el 2013 van a seguir subiendo acompañando la inflación del país. La diferencia de actividad y precio está entre los que se adaptan rápidamente a las medidas que toma el Gobierno y los que se resisten, especulando con que el mercado vuelva a dolarizarse. Para estos últimos, es obvio, las operaciones están paralizadas.

Mario Korn (Korn Propiedades): No esperamos cambios de política económica en lo inmediato, por lo que la actividad no debería tener mayores cambios a nivel valor. Lo que destacamos en que, desde septiembre, comenzamos a notar una ligera recuperación en la venta de productos, con adaptación del mercado al nuevo escenario.

Marcelo Orfila (Grupo Monarca): El valor del metro cuadrado se mantiene, no hubo una baja en el precio de las unidades y estimamos que el 2013, considerando un mercado pesificado, tenderá a la alza, por lo que creemos que será un buen año.

Lucas Zalcwas (P&S Constructora): No veo que los precios hayan bajado. Y vislumbro para 2013 que las propiedades seguirán subiendo en pesos a tasas mayores que el costo de vida. Un punto importante a entender es que los valores de las propiedades están lejos de llegar a su cenit, y esto podemos verificarlo con valores internacionales como referencia. Si analizamos comparativamente el valor de las propiedades en Montevideo, Santiago, Lima, Bogotá o México D.F., y excluyo ciudades brasileñas, podremos verificar que las zonas más exclusivas de Buenos Aires tienen hoy los valores más bajos de la región.

Cristian Beláustegui (Compañía Argentina de Tierras): La situación de baja actividad en el mercado se extenderá durante el año 2013, por lo menos hasta las elecciones legislativas, si es que las mismas determinan algún cambio en el panorama político vigente. El nivel de baja que se está dando no es ni será homogéneo ni general para todas las zonas. En mi área específica que es la venta de campos, veo que la baja se atenuará en la zona central agrícola y se profundizará en las zonas ganaderas en general y extra pampeanas en particular.

Jorge Dorado: Entiendo que el nivel de actividad de 2013 será similar al del 2012. Los precios se mantendrán o sufrirán pequeños ajustes a la baja.

Eduardo Costantini: El mercado seguirá planchado en 2013. Se repetirá el escenario de los últimos meses, aunque un poco mejor que el panorama que se veía a mediados de año, con pocas operaciones y ventas completamente pesificadas. El negocio de venta de propiedades nuevas no se vio tan afectado como el mercado de usados, que acumula caídas de hasta 70% en la Capital Federal, a costa de una pesificación forzada.

2) El cepo cambiario, aplicado en noviembre de 2011, contribuyó a que el estancamiento inmobiliario se profundizara. ¿Cree que el cepo ha venido para quedarse, o que será flexibilizado o eliminado?

Tizado: El cepo contribuyó al estancamiento del mercado, aunque no fue el único motivo. El más importante es el desdoblamiento del mercado cambiario entre oficial y blue, y la brecha entre ambos, que es una devaluación de la moneda, en el orden del treinta y pico por ciento, que hizo que los precios ajustaran a la baja en dólares. Así como durante 10 años los precios subieron en dólares a medida que, este, se subvaluaba con respecto a los costos en pesos de la construcción, ahora ocurre lo contrario.

Toselli: Lo único que afectó en forma directa al mercado inmobiliario fue la implementación del cepo. La imposibilidad de poder comprar dólares libremente afectó la confianza en forma directa, y nuestro mercado sin confianza no funciona. Pues, las inversiones no se realizan y al no haber obra nueva como ahora se para la venta de usados.

Fernández Prieto: El estancamiento inmobiliario se da en las propiedades que no deciden pesificarse, en cuanto a las ya lo hicieron hay un nivel de ventas que supera a todos los años anteriores. Nos encantaría que el cepo no estuviera y que la gente pueda tener la libre disponibilidad para elegir en qué moneda ahorrar, pero hoy por hoy la realidad es otra y debemos adaptarnos al cambio para seguir construyendo.

Korn: Por el momento no se vislumbra dicha flexibilización, por lo que todos los actores del mercado deberán acostumbrarse a pensar en pesos y generar planes de ventas en dicha moneda.

Orfila: El cepo llegó para quedarse y el mercado inmobiliario deberá trabajar en forma conjunta en la generación de un nuevo sistema que permita comprar, vender y construir 100% en pesos.

Zalcwas: Al día de hoy, no hay señales concretas que anticipen una flexibilización del cepo. A nivel sector, será clave que los actores que aún no se aggiornaron a la realidad del mercado comiencen a concebir una estrategia a largo plazo que contemple su adaptación a las medidas. En nuestro caso particular, no hemos modificado el modelo de negocio ya que veníamos vendiendo en pesos desde el año 2008, tras la caída de Lehman Brothers.

Beláustegui: El Gobierno no tiene margen de maniobra en cuánto al cepo cambiario del dólar y permanecerá en el por mucho tiempo. Mientras el nivel de inflación real continúe sin ser reconocido, la gente naturalmente ahorrará en dólares, porque es la única manera de cubrir sus pesos cuyo poder adquisitivo se deteriora sin pausa. El cepo sin duda es una traba más para el mercado de tierras que está dolarizado desde hace cuarenta años en la Argentina. Y ningún vendedor aceptará pesos con la limitación de no poder adquirir dólares formales.

Dorado: Entiendo que el cepo llegó para quedarse mientras no haya un cambio de las variables macroeconómicas.

Costantini: Espero que este escenario se mantenga el año próximo.

3) Los que tienen dólares están consiguiendo descuentos efectivos que van del 25 al 30%. ¿Esa ventaja va a continuar, se va a achicar o se va a ampliar?

Tizado: El promedio de las quitas en dólares es del 20% y esto va a continuar igual mientras se mantenga la brecha entre el oficial y el blue en el mismo orden que el actual.

Toselli: Los que cuenta con dólar físico llegan a conseguir en la generalidad un descuento que no supera el 20%. Salvo casos que el vendedor tenga una hipoteca y necesite vender sí ó sí, ahí se consigue una rebaja mayor.

Fernández Prieto: Ese presunto descuento que se consigue por pagar en dólares se va a ir achicando a medida que siga subiendo la cotización del dólar oficial, con lo cual con cada día que pasa, las oportunidades de comprar a menor costo se van acabando.

Korn: Ese porcentaje varía entre 10 y 15% y se da con pago en dólares billete en zonas Premium.

Orfila: El mercado se ha transparentado en precios en pesos, y la ventaja de los dólares puede ayudar en el mercado del usado, pero no en los desarrollos nuevos que son totalmente en pesos.

Zalcwas: Al vender en pesos, esta situación es ajena a nosotros, si lo que observamos que hay inversores que están comprando en volumen y en pesos.

Beláustegui: Los compradores que cuentan con dólares billetes en el país o bien en cuentas del exterior, intentan comprar con una baja del 20 al 30%, que todavía no se convalida en el mercado. Los vendedores todavía no están apremiados por vender, salvo aquellos que mantenían deudas en dólares en los bancos, factibles de cancelarse al valor oficial. El mercado se ha mostrado inactivo como para observar una tendencia a este respecto.

Dorado: No veo que haya descuentos en forma generalizada. Las propiedades bien ubicadas no sufren ese tipo de ofertas.

Costantini: Es muy difícil hacer un pronóstico de lo que puede pasar con los precios de las propiedades, pero si tengo que arriesgar creo que no van a bajar más en dólares y que incluso puede haber una pequeña suba.

4) ¿Qué recomendación le haría al Gobierno y a los participantes de la industria de la construcción para que las cosas mejoren?

Tizado: Para que este mercado se desarrolle de manera sustentable, habría que eliminar la inflación, para que haya crédito a largo plazo en moneda local.

Toselli: Desarmando el cepo (imposible por el momento) y restableciendo la confianza se lograría que la Argentina vuelva a su normalidad.

Fernández Prieto: El Gobierno debe encontrar un mecanismo lógico para ir actualizando los precios, acompañando el alza en los costos, para así poder pensar en construir a mediano y largo plazo sin el riesgo de rentabilidad cero o negativa que ha ocurrido en años anteriores con varios proyectos. Y a la industria le diría que acompañe la realidad del mercado y se acople, como el resto de los jugadores, a las nuevas reglas de juego. Esa es la mejor medida que se puede tomar a nivel sector para seguir creciendo conjuntamente.

Korn: Primero, propiciar un mecanismo que genere una baja en los costos de la construcción. Segundo, trabajar junto a los principales actores del mercado en el lanzamiento de nuevas líneas de créditos para el sector medio y bajo para que el mercado inmobiliario vuelva a recuperar el ritmo de inversiones.

Orfila: Habría que generar un sistema de financiamiento para unidades del segmento medio de la sociedad. Y tendría que haber un reacomodamiento de los costos de la construcción que están por encima de la media. En este último punto es importante que los costos no se disparen. Y en aquellos rubros que están saturados y no pueden abastecer la demanda, tendría que flexibilizarse un poco la importación para poder abastecer y que no se incrementen significativamente los costos por escasez de oferta.

Zalcwas: Es clave que el Estado tome un rol protagónico en la generación de créditos fidedignos para que la clase media comience a comprar en el mercado inmobiliario y así apalancar el ritmo de ventas de las pequeñas construcciones. En cuanto a los privados, deberán tomar una actitud de acompañamiento que permita facilitar la consecución de tales medidas.

Beláustegui: Mi recomendación a las autoridades es que “no maten a la gallina, porque dejará de poner huevos”.

Dorado: Al Gobierno que encauce la política macroeconómica por lo menos en los lineamientos de los países limítrofes con mercados libres, transparentes, y dentro de la modernidad, abandonando las corrientes ideológicas que no tienen ningún vínculo con nuestra esencia como Nación. A los desarrolladores que no dejen de invertir porque el ladrillo siempre es buen negocio

Costantini: Creo que a la actividad le costará recuperar dinamismo, pero me ilusiona porque hay algunas señales positivas en el manejo de la economía

5) En 2012 el sector ha tenido una fuerte caída en el nivel de empleo. ¿Tiene idea de cuánto fue esa caída y qué puede pasar con la ocupación laboral del sector en el 2013?

Tizado: Creo que hay que asumir el ajuste. El mercado laboral en la construcción privada ha tenido bajas y las tendrá porque hay y habrá menos obras que en estos últimos diez años. Esa baja en el empleo a lo mejor quedará compensada con obra pública, pero eso no lo conozco en profundidad.

Toselli: La industria de la Construcción sola perdió el 25% de su capacidad de empleo y el sector Inmobiliario el 38%, dado la gran cantidad de Inmobiliarias que cerraron durante 2012, como sucursales de firmas de primera línea.

Fernández Prieto: No tengo información sobre el nivel de empleo.

Korn: Según el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, Carlos Wagner, la realidad del mercado laboral en el sector responde al freno puesto en la ejecución de obras públicas y a los efectos que sobre la actividad inmobiliaria tuvieron las políticas sobre el mercado cambiario, al impedirse el acceso al dólar. Estimo que si el escenario económico es el mismo la tendencia en el nivel de empleo se mantendrá.

Orfila: El nivel de empleo en el 2013 con respecto al 2012 se incrementará.

Zalcwas: Los empleos que se volcaban a las obras de pequeña escala fueron los más afectados, ya que dichos proyectos se vieron impactados con mayor fuerza. Sin embargo, en los proyectos de mediana escala o superior, el nivel de empleo sigue estable por las dimensiones de esas obras.

Beláustegui: Al no haber reglas claras en el sector, la inversión se frena y se reducen casi a cero los proyectos.

Dorado: La construcción ha perdido 25% de los puestos registrados. En el ámbito inmobiliario la caída se siente menos porque la mayoría de los operadores lo hacen en forma personal o familiar.

Costantini: El empleo está completamente atado a la actividad. Hay pocas operaciones, pero no una parálisis total, como en 2001 o 2002. Para el 2013 nosotros teníamos proyectado vender cinco barrios, y estamos vendiendo sólo dos.