por Luis Varela
El mercado inmobiliario argentino está anotando una generalizada puesta a punto por el blanqueo y la lenta consolidación de los nuevos créditos hipotecarios. La exteriorización de capitales está obligando a los operadores del sector a realizar informes de tasación con precios de mercado y, en consecuencia, los valores de escrituración, que siempre están lejos de lo que se paga realmente, empiezan a ponerse en línea con la realidad. Y, al mismo tiempo, personas que no tenían los fondos suficientes como para llegar a la propiedad deseada, ahora empiezan a contar con esa herramienta, los negocios se cierran y las cotizaciones se ponen a tono.
Los números
Según informó ayer el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en agosto se realizaron 4.222 operaciones con inmuebles, 44% más que las escasas 2.935 operaciones de agosto del año pasado. Este notable aumento, con ausencia total de suscripciones al bono a tres años para el blanqueo que venció el viernes pasado, refleja que muchos tenedores de dinero oscuro optaron por invertir en propiedades antes que pagar la multa, comprar títulos o realizar cualquiera de las otras alternativas para eludir el costo de exteriorizar.
Con lo operado en agosto, la cantidad de escrituras firmadas en los primeros ocho meses de este año llegó a 25.386 operaciones, 13% más que lo firmado en enero- agosto del año pasado. Este número absolutamente positivo y excepcional está en completa contradicción con la parálisis que sufre la industria de la construcción, por lo que los analistas advierten que los actuales precios pueden ser sostenidos por el blanqueo, y que una vez superada la exteriorización se verá un sinceramiento de los precios.
Para arriba
Pero más allá del importante aumento en la cantidad de negocios, lo que más sorprendió del informe de los escribanos capitalinos fueron los valores reconocidos en las transacciones.
Según los datos de agosto, una escritura promedio, equivalente a un departamento de tres ambientes bien ubicado y en buen estado, se escrituró en US$ 135.470, 79% más que el valor anotado en el último agosto kirchnerista, cuando un inmueble similar se escrituraba a apenas US$ 75.547.
El operador Marcelo Di Mitrio, de la inmobiliaria homónima, explicó que hasta julio el mercado estaba muerto. “Habíamos arrancado el año con un nivel de actividad levemente creciente mes a mes y pintaba que era una tendencia que se consolidaba, pero en mayo las cosas se desinflaron y el nivel de consultas cayo drásticamente. Pero desde mediados de agosto en adelante hubo un pum para arriba con una cantidad importante de reservas de compra que se tomaron. Hay luz al final del camino, parece”.
El analista Ernesto Fernández explicó que la actual situación de precios altos es sólo temporal. “Los inmuebles nuevos están firmes, pero con pies de barro. Hay que tener mucho cuidado con el empome”. Y Francisco Caronte, especialista del sector, explicó: “Los que están firmes son los inmuebles aptos para ser financiados vía crédito, esos se están vendiendo bien, pero hay que cumplir con un montón de requisitos”.
Más créditos
De hecho, el informe de los escribanos también destacó una mejora en la cantidad de hipotecas constituidas en relación a la cantidad total. En agosto se cerraron 613 ventas con crédito hipotecario: representan 14,5% del total, con un crecimiento 135,8% respecto a hace un año, por lo que se pone en evidencia que el UVI y la UVA están empezando a funcionar.
Tras la General
Paz En línea con lo que pasó con la Capital, pero con números algo más tranquilos, los escribanos de la provincia de Buenos Aires también dieron estadísticas con marcados crecimientos. En agosto último se firmaron en la provincia 8.884 escrituras, 19% más que las 7.446 operaciones del último agosto kirchnerista. A pesar de este aumento, en ocho meses de este año la provincia tiene firmadas 58.390 escrituras, 1% por debajo de las 59.112 anotadas en enero-agosto del año pasado. O sea, el auge de operaciones llegó a la Capital, pero no a la provincia.
En precios, el territorio provincial bonaerense está claramente para arriba, casi tanto como la Capital porque venía de bases mucho mas reducidas. En agosto último, una propiedad de tres ambientes, en buen estado y con buena ubicación se escrituró por US$ 52.018, 77% por encima de los US$ 29.429 anotados en el último agosto kirchnerista. Evidentemente, la llegada de Cambiemos y la aparición del blanqueo de capitales también está movilizando las operaciones bonaerenses.
Otro de los motivos que está fortaleciendo el precio de las propiedades es el alto índice de actualización que están teniendo los alquileres. Según los contratos firmados en las inmobiliarias, la renta de las propiedades se está acercando al 4% anual en dólares, casi tanto como prometen pagar los bonos de mediano plazo. Los alquileres están siendo ajustados con variaciones del orden del 37% anual promedio, y eso invita a los propietarios a pensar en la compra de inmuebles, y no de bonos, ya que el Gobierno se endeuda y hay alto déficit fiscal, y se acrecienta el temor a nuevos problemas con el cumplimientode la deuda pública.
Hacia adelante
De los números de los escribanos se puede llegar a una primera conclusión. En la ciudad de Buenos Aires, el año con menor actividad fue el 2014. En enero- agosto de ese año se firmaron 20.863 escrituras, mientras que en los 8 primeros meses de 2015 se hicieron 22.484 y en enero agosto de este año se llegó a 25.384 operaciones, el mejor año desde el 2012.
En la provincia, mientras tanto, el peor año también fue 2014, con 53.928 escrituras en los primeros ocho meses, mientas que en enero-agosto de 2015 se hicieron 59.112 y en los primeros ocho meses de este año se achicó a 58.390 operaciones.
En términos históricos, los precios de los inmuebles de la Ciudad de Buenos Aires se escrituraron con valores 230% más caros que los de la provincia. Es decir, si una propiedad se anotaba en US$ 29.000 en la provincia, en la Capital se hacía por US$ 68.000.
En este momento, por el blanqueo, esa diferencia se estiró al 260% en favor de la Capital: un inmueble porteño se está anotando por US$ 135.500 mientras que uno bonaerense, por US$ 52.000. Esto, como oportunidad de inversión, indica claramente que es momento de vender en la Capital, comprar en la provincia y ponerse a esperar para que las cotizaciones se equilibren nuevamente.
Los precios
Por su parte, el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) acaba de difundir la estadística que realiza bimestralmente sobre los precios pedidos por los inmuebles en los avisos clasificados. Estas cotizaciones están algo por encima de los valores acordados entre las partes, así como las escrituras en general están algo por debajo, pero igualmente sirven para seguir la evolución del sector.
Según la UADE, el precio promedio del metro cuadrado nuevo, a estrenar, de la ciudad de Buenos Aires acaba de llegar a un récord histórico de US$ 2.737, en un techo absoluto. Mientras que el metro cuadrado usado también está en máximos en un valor de US$ 2.306. En nuevos, el metro cuadrado de Recoleta está en US$ 3.444 y el metro cuadrado de Balvanera, en US$ 2.157. En usados, mientras tanto, Palermo está arriba de todo en US$ 2.873 y Flores en el nivel inferior, en US$ 1.850.
El último estudio de la UADE no registró los precios de Puerto Madero (techo de la Ciudad), donde se rozan los US$ 5.000 por metro ni tampoco hay registros de Pompeya o Villa Soldati, los barrios más económicos, donde el metro cuadrado no supera los US$ 1.600.
Un dato muy distintivo del estudio de la UADE es la depreciación que sufre un inmueble en un barrio determinado, una vez que fue estrenado y pasa a ser usado. En general, en promedio, un departamento a estrenar tiene un precio de 100 al realizarse la primera operación y, cuando llega al mercado del usado, vale 82. Pero hay barrios donde el deterioro es menor, y otras zonas donde es claramente mayor.
Según el Instituto de Economía, los barrios que menos sufren de nuevo a usado son Villa Urquiza, Saavedra y Núñez, donde el deterioro cae de 100 a 88. Mientras que los que más diferencia tienen son Belgrano y Recoleta, donde el valor cae de 100 a 75, esencialmente porque los precios a estrenar tienen cotizaciones muy por encima de la media del mercado.
