por Luis Varela
En línea con lo que pronosticamos en el último panorama inmobiliario, las propiedades de la Ciudad de Buenos Aires están enfrentando una resistencia a la suba de precios, en tanto que las casas y los departamentos ubicados en el Gran Buenos Aires siguen registrando una firme recuperación, pero con valores que aún los distancia muchísimo de las cifras negociadas en la Capital.
Según el informe mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en junio se firmaron 3.643 escrituras, con un precio promedio de 1,60 millones de pesos por escritura o un equivalente de US$ 109.900 por operación, asimilada a un departamento de dos ambientes en buen estado y con ubicación promedio.
Con esto, cada escritura en pesos se firmó por el mismo valor que se estableció en mayo, pero como el valor del dólar anotó en junio un leve incremento, la escrituración de un inmueble promedio de la capital bajó de mayo a junio de US$ 111.200 a US$ 109.900, con un leve descenso del 1,17%.
En cambio, tal como viene sucediendo de manera muy sostenida desde setiembre del año pasado, los inmuebles del conurbano bonaerense volvieron a repetir en junio un nuevo incremento de valores, tanto en pesos como en dólares. Según el Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aries, en junio se firmaron 8.543 escrituras, por un valor promedio de $ 630.700 o US$ 43.350. Con esto, cada escritura en pesos anotó entre mayo y junio una suba del 6,5%, mientras que el valor en dólares mejoró 5,2%.
Representantes del ala económica de Cambiemos y los vendedores de inmuebles repiten a diestro y siniestro que la demanda de compra de propiedades se ha reactivado de manera notable. Sin embargo, en la Capital se anotaron 3.649 escrituras en mayo y 3.643 escrituras en junio; y en la provincia en mayo se hicieron 8.905 operaciones efectivamente registradas y en junio apenas 8.543 actos.
Si para analizar la cantidad de operaciones tomamos el valor promedio mensual del primer semestre de cada año se obtiene que en 2016 se llevan firmadas 3.519 escrituras en Capital y 8.283 en Provincia. La cantidad de negocios del primer semestre de Capital es este año superior en 13,8% a la cantidad de actos que hubo en enero-junio del año pasado, pero todavía estamos a mitad de camino de las 7.000 operaciones mensuales que se hacían antes de que Cristina Kirchner asumiera su primera presidencia en 2007.
Negocios bonaerenses
En la provincia de Buenos Aires, mientras tanto, la cantidad promedio mensual de escrituras firmadas en el primer semestre es de 8.283 operaciones por mes, 3,2% más que la cantidad de actos realizados en enero-junio del año pasado, todavía muy lejos de las 13.000 operaciones mes que le dejó Néstor Kirchner a su esposa en 2007.
Con esto se observa que el nivel de actividad creció de manera consistente con la llegada del presidente Macri a la Casa Rosada, en una luna de miel que duró cuatro meses, ya en mayo y junio se observó un amesetamiento de operaciones, que a partir de ahora deberá enfrentar dos condiciones principales: el efecto del crédito hipotecario y el desarrollo del blanqueo de capitales, desde ahora y hasta marzo del año que viene. Por lo visto hasta ahora, el repunte de negocios en provincia es más débil que en Capital y viene con “dilate”, por lo que sería razonable esperar que los precios del Gran Buenos Aires se sigan acercando muy lentamente a los que hay en la Ciudad.
Según lo visto en el último año y medio, los valores inmobiliarios de la provincia se estuvieron retrasando respecto de las cifras manejadas en la Capital. Cada vez que se realiza una operación, muchos agentes inmobiliario recomiendan a los compradores la misma frase “location, location, location”, haciendo hincapié en los tres elementos que le fijan valor a las propiedades, los servicios, la seguridad y la distancia. El aumento de la delincuencia, la falta de agua potable y cloacas y, fundamentalmente, los costos de transporte, en dinero, accidentología y tiempo, fueron retrasando de manera contundente a las propiedades del Gran Buenos Aires.
Hace un año y medio cualquier propiedad del Gran Buenos Aires valía la mitad, el 50%, de lo que costaba un inmueble de semejante condición en la Capital. Según las cifras de mayo esa relación había caído hasta apenas 37% y con la recuperación de terreno anotada en junio esa proporción subió al 39%, cifra que debería seguir repuntando en los próximos meses.
Buscando reactivar el nivel de operaciones, los funcionarios del Gobierno, y los vendedores de inmuebles para conseguir más compradores, las comunicaciones oficiales de las últimas semanas indican que el crédito y el blanqueo funcionarán como un verdadero trampolín para el sector.
Sin embargo, analistas del mercado inmobiliario ponen en duda esa tendencia hacia la euforia. La mitad de la estrategia oficial está atada a los créditos UVI diseñados por el titular del Banco Central, Federico Sturzenegger, y como este tipo de crédito está atado a la inflación, y la inflación se mantiene firme, el costo que han tenido los debutantes del UVI en las movidas iniciales han desactivado el interés de mucha gente que alquila y desea pasar a ser propietaria.
Y con su informe de ayer, el Colegio de Escribanos porteño puso en duda el esquema del Gobierno con el notable aumento en el crédito. Según los escribanos, del total de operaciones realizadas en la Ciudad en junio de 2014 se hicieron 392 operaciones con hipotecas, en junio de 2015 esa cantidad bajó a 375 operaciones y en junio de este año la cantidad de negocios con hipotecas fue exactamente el mismo que el año pasado: 375 escrituras.
Sobre el impulso que le puede dar el blanqueo al sector, los expertos tampoco son demasiado optimistas. Sucede que según datos oficiales, la AFIP está preparando un gigantesco cruce de datos en todo el país para que no quede ningún inmueble fuera de registro, con el objetivo de aumentar el cobro del impuesto a los bienes personales.
Los precios
En cuanto a las cotizaciones de las propiedades, a partir de ahora se enfrentará una zona de testeo importante. Sucede que los números provistos por los Escribanos esta semana corresponden a junio, mes en el que el dólar oficial cotizó en un valor promedio de $ 14,55, con el blue a $ 14,62. El valor promedio de julio fue de $ 15,18 para el oficial y 15,22 para el blue, o sea 4,3% por encima de los valores de junio. Y, se sabe, siempre que sube el dólar, las propiedades pierden algo de valor medidas en esa moneda.
En la tendencia de los últimos años, esta es la segunda vez que los precios de las propiedades del conurbano se frenan en el mismo nivel de precios. Si tenemos en cuenta los inmuebles de la Capital, la escritura promedio alcanzó una cumbre de US$ 80.000 en 1998, cerca del final de la convertibilidad, luego con la crisis de 2001 cayeron hasta un piso de US$ 30.000, y a partir de ahí crecieron de manera ininterrumpida entre 2003 y 2011, hasta tocar una cumbre de US$ 111.000, tal como se tocó en mayo, para ahora retroceder apenas.
Uno de los elementos que se potenció el mes pasado en los inmuebles fue la renta por alquiler. Hasta 2009 la renta anual medida en dólares había mejorado hasta un 6% del valor de la propiedad. Pero con la llegada de Cristina Kirchner y sobre todo de Axel Kicillof la gente empezó a temer por un castigo impositivo a las propiedades, desapareció la compra y la renta por alquiler cayó hasta un pozo del 3% anual en 2013. En los últimos dos años, en cambio, con la gradual salida del kirchnerismo, la renta por alquiler empezó a mejorar, tanto que en noviembre la renta anual era del 3,7% y el mes pasado subió al 3,8%, al tiempo que la renta a vencimiento de los bonos va retrocediendo.
Todos los precios mencionados hasta ahora son los que se presentan en las escrituras oficiales y en general tienen algún tipo de descuento para evitar pagar todo el impuesto que requiere la AFIP. Para conocer precios un poco más cercanos a la realidad pueden seguirse las estadísticas del Instituto de Economía de la UADE o el informe especial que realiza el sitio especializado Reporte Inmobiliario.
Más datos
La UADE lleva una estadística con los precios que se piden en los clasificados. Así como los escribanos están un poco abajo, debe decirse que los de la UADE están algo arriba del precio real, porque siempre se consiguen descuentos.
Igualmente, sólo para consignar la escala, para ponderar con mayor precisión los precios actuales puede decirse lo siguiente. En departamentos a estrenar, el valor promedio de la Capital es de US$ 2.672 por metro cuadrado, con Puerto Madero en US$ 5.200 dólares, Palermo en US$ 3.350 y Recoleta en US$ 3.267.
Para Reporte Inmobiliario, el valor promedio del metro cuadrado en Capital es de US$ 2.046 dólares (12,5% por debajo de los avisos registrados por la UADE).
La UADE permite ver otro elemento muy importante a la hora de invertir. Hay zonas de la ciudad en las que si se compra un inmueble nuevo, al venderlo después como usado la cotización no pierde demasiado. En cambio hay otras zonas, debido a modas, ubicación, seguridad, servicios, que el precio del usado está muy por debajo del inmueble a estrenar.
Solo para tener una idea final sobre los precios del Conurbano, la estadística de Reporte Inmobiliario dice que un inmueble promedio del Gran Buenos Aires vale US$ 1.943 por metro cuadrado, pero con mucha disparidad entre las distintas localidades.
