por Federico González Rouco (*)
El proyecto presentado por Julio Cobos, y ya aprobado en la Cámara de Senadores, intenta modificar la Unidad de Vivienda (UVI), instrumento creado por el BCRA, para que ajusten según el costo de la construcción y no según los precios de la economía.
El actual diseño de la UVI generó un cambio en la lógica de los créditos hipotecarios, permitiendo el acceso al crédito a muchos que antes no podían. Según lo presentado en la resolución que dio lugar a la UVI, para un préstamo de un millón de pesos a tasa fija del 24%, como se podía encontrar en el mercado, se requería un ingreso mensual de casi $70.000 con una cuota de poco más de $20.000. En cambio, un crédito indexado a precios requeriría, para el mismo monto, un ingreso mínimo de$ 26.800 mensual y una cuota de $8.000.
Es decir, los créditos a tasa variable indexada hacen más inclusivo al crédito hipotecario, permitiendo el acceso a la vivienda a más familias. Sin embargo, estos créditos son atractivos por el hecho de que ajustan por precios en un contexto de normalización de la inflación. Cobos propuso que la UVI ajuste según el costo de la construcción, índice que elabora el Indec y que, según él, es más consistente para un crédito hipotecario, dado que no habría una divergencia entre los precios, los salarios y el precio de la vivienda (el activo adeudado).
El problema con el proyecto de Cobos es que no contempla la posibilidad de estar agregándole problemas a la UVI a meses de nacer. Es decir, la idea de tener un instrumento de valuación de activos que se indexe a los precios permite que cualquier inversión mantendrá su poder adquisitivo. Así, un depósito en UVI resguardará al ahorrista de la pérdida de valor de la moneda. Si se cambiara la base de indexación para que pase a ser en base al costo de la construcción, se pierden los incentivos para fondear los créditos hipotecarios, ya que a los ahorristas les preocupa la pérdida del valor de sus ingresos y, para esto, se considera el aumento de todos los precios y no solo de la construcción.
Otro punto fuerte de la UVI es que puede ser transferible a otras industrias, es decir, a activos que no sean inmobiliarios. Prueba de esto es la idea del BCRA de que las terminales automotrices comiencen a otorgar créditos prendarios en UVI. Es decir, al estar indexado al índice de precios, cualquier industria puede unirse. De otra manera, si se aprueba el proyecto de Cobos, esta posibilidad de implementar la UVI en distintas industrias desaparece.
Por último, y posiblemente el punto más importante, los costos de la construcción suelen ser más volátiles que los precios totales de la economía. Así, si bien en el largo plazo suelen converger, en el corto y mediano plazos podrían darse senderos separados, lo que generaría que la cuota aumente 9% en abril (como pasó según la Cámara Argentina de la Construcción) mientras que el CER lo hizo en 2,6%. Es decir, ajustar por CER podría suavizar los aumentos, permitiendo una mayor previsibilidad de la cuota a pagar.
En definitiva, el proyecto de Cobos dejaría a la UVI sin las muchas oportunidades que trae. No fomentaría el ahorro de largo plazo ni permitiría que otras industrias se acoplen dado que no habría mucho sentido en que el precio de un electrodoméstico ajuste según el precio de la construcción, aunque sí lo tiene si lo hace por el resto de los precios. Por último, la volatilidad haría peligroso el mecanismo de indexación, factor que el ajuste por CER puede suavizar. Las buenas ideas deben ser copiadas y aplicadas. En este caso, el fomento del ahorro y la ampliación del acceso al crédito hipotecario son herramientas inclusivas que generan desarrollo de largo plazo. El proyecto de Cobos, entonces, es no positivo.
(*) Economista
