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Informe de Cushman & Wakefield

Inmuebles logísticos: se encienden las alarmas en una variable clave

El crecimiento del e-commerce obligó a las empresas a mejorar sus tiempos de distribución y entrega

La mayoría de la superficie que va a ingresar este año ya se encuentra prealquilada
La mayoría de la superficie que va a ingresar este año ya se encuentra prealquilada Télam
13 febrero de 2023

En el mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires, el porcentaje de vacancia (que da cuenta de la superficie en alquiler disponible sobre el total del mercado) viene descendiendo desde fines de 2020 en los segmentos clase A y A+ y cerró el segundo semestre de 2022 en 4,5%, de acuerdo a un informe de Cushman & Wakefield Argentina.

Desde el inicio de la pandemia, se aceleró el crecimiento del e-commerce y con él, la necesidad de las empresas de mejorar sus tiempos de distribución y entrega.

  • De acuerdo a la Cámara Argentina de Comercio Electrónico (Cace), en el último año se registró un crecimiento del 14% en las compras online en Argentina, un índice que escala a grandes pasos desde la pandemia y con el cambio en el hábito de consumo.

Muchas compañías tuvieron que reevaluar la ubicación de sus plantas y de sus depósitos y aumentar su presencia en locales pequeños de la ciudad para llegar más rápido a los clientes.

"Esta situación de aumento de la demanda, sumada a un contexto de inflación, restricciones a la importación e inestabilidad del tipo de cambio, que propician el resguardo del stock, generaron un movimiento en el mercado inmobiliario cuyas consecuencias se viene advirtiendo desde hace varios semestres: nos estamos acercando a la vacancia 0", señalaron desde Cushman & Wakefield.

La mayoría de la superficie que va a ingresar este año ya se encuentra prealquilada
La mayoría de la superficie que va a ingresar este año ya se encuentra prealquilada

"Si bien no es la situación ideal, porque existe una demanda no satisfecha, el panorama no es tan alarmante como parece, pero sí conviene prestar atención a las recomendaciones de los expertos", afirmaron.

La consultora señala que cuestiones como la oferta de servicios (como locales gastronómicos o paseos de compras), la cercanía a nodos de transporte o la presencia de empresas similares en la zona a veces son importantes en la elección de una propiedad.

Pero pasan de importantes a fundamentales cuando de esas variables depende la calidad del servicio. En logística, por ejemplo, la ubicación del depósito y la proximidad a vías rápidas de acceso son determinantes.

Una de las consecuencias inevitables de la escasa disponibilidad es el aumento de precios.

Según el último informe de la consultora especializada, al cierre del segundo semestre de 2022, el precio promedio de alquiler mensual de un inmueble clase A+ alcanzó su máximo histórico: US$ BNA 8,5/m2, y es probable que, a pesar de a la alta capacidad de negociación de los inquilinos en el mercado local, los valores continúen incrementándose.

En cuanto a la superficie actual, hoy en día la oferta no alcanza para cubrir requerimientos de inmuebles de 10.000 m2 o más.

"Esta situación de escasez de disponibilidad representa un problema para las empresas que necesitan mudarse o ampliar su operación con cierta urgencia, pero también podemos ver el vaso medio lleno. En un escenario en el que la mayoría de la superficie que va a ingresar este año ya se encuentra pre alquilada, una buena decisión que ya están tomando varias empresas es la de optar por proyectos build to suit (BTS) o construir a la medida", indicó Cushman & Wakefield.

"¿Cuáles son las ventajas? Además de contar con un inmueble pensado para necesidades particulares (que es una característica que va a impactar positivamente en la operación), generalmente los precios son menores que los de los inmuebles que se encuentran en construcción actualmente", señaló.

"También se suma la ventaja de cerrar contratos por cinco años a precios y con condiciones convenientes para ambas partes. Por ejemplo, se puede acordar un adelanto de alquiler, si la empresa ocupante tiene excedente de pesos y el propietario necesita liquidez para invertir en nuevos proyectos", concluyó la consultora.

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Tres tendencias clave en el marco del Día Mundial de la Logística

En el marco del Día Mundial de la Logística (el 16 de febrero), Santiago Castro Piccolo, CEO de OCASA, señala 3 tendencias logísticas en Argentina: tracking en tiempo real, almacenamiento con IoT y blockchain en envíos internacionales. Esas tendencias, y otras, tiene un norte común: adaptarse e innovar para hacer más eficiente el almacenamiento de productos, y para optimizar la dinámica del transporte y la distribución.

  • Entregas en el día, centros de transferencia totalmente automatizados y atención omnicanal de clientes 24/7 son algunos de los servicios que se dan en torno a la aceleración tecnológica y que ya están disponibles dentro del mercado logístico nacional.

Santiago Castro Piccolo, CEO de OCASA
Santiago Castro Piccolo, CEO de OCASA

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