por Luis Varela
Mientras varios miembros del oficialismo dicen que empiezan a verse los primeros brotes verdes en diferentes sectores de la actividad económica, tal como se había pronosticado con la llegada del segundo semestre, el mercado inmobiliario acaba de confirmar todo lo contrario.
Según los colegios de escribanos, tanto de la ciudad de Buenos Aires, como de la provincia de Buenos Aires, la cantidad de escrituras firmadas en julio de este año (último dato disponible que se difundió ayer) revelan que la taba se dio vuelta: de tener crecimiento en la cantidad de operaciones, ahora se observa una caída, y de proporciones.
En las comparaciones de un mes de este año contra igual mes del año pasado, la cantidad de negocios mensuales firmados en la Capital había tenido aumentos interanuales positivos del 8 al 18% en los primeros seis meses de 2016, pero julio contra julio mostró una caída del 12,8%.
Y en la provincia de Buenos Aires, que ya había tenido números rojos en junio, la caída fue vertical ya que en julio de este año se firmaron 29,8% menos operaciones que en julio de 2015, cuando faltaba muy poco tiempo para que la sociedad optara entre Macri y Scioli como continuador de los doce años de kirchnerismo.
Efectivamente, en julio último se firmaron en la ciudad de Buenos Aires apenas 3.565 operaciones, 2,2% menos que las 3.646 escrituras firmadas en junio y 12,8% por debajo de las 4.090 transacciones registradas en julio del año pasado.
Mientras que en la provincia de Buenos Aires en julio último se realizaron 8.093 operaciones, 5,3% por debajo de las 8.543 operaciones de junio último y un contundente 29,8% por debajo de las 11.536 transacciones de julio de 2015.
Considerando el bajón de julio, si se toma el promedio de operaciones de los primeros siete meses de cada año, en la CABA se realizaron en lo que va de 2016 sólo 3.023 operaciones por mes, en lo que es el tercer año de repunte, tras el pozo absoluto marcado en enero-julio de 2014, con 2.586 escrituras mensuales.
Números en la provincia
Sin embargo, en la provincia de Buenos Aires todo apunta para abajo: el promedio mensual para los primeros siete meses de este año da en 2016 solo 7.072 operaciones por mes, por debajo de los 7.381 negocios mensuales de enero-julio de 2015.
Varios operadores inmobiliarios consultados indicaron que la causa principal de este bajón de negocios obedece a que en la primera parte del año, con la llegada de Cambiemos al Gobierno, los inmuebles dieron un verdadero salto si se los mide en dólares, con subas de más del 10%: “el mercado tarda en asimilar esa suba y ahora tendremos un período en el que el nuevo nivel deberá consolidarse”, afirmaron.
Además, el punto de largada del blanqueo, con los inmuebles colocados como un vehículo clave para la exteriorización de capitales, más allá multiplicación de los créditos (UVI y normales) generó un escenario de gran expectativa, en la que compradores y vendedores han desensillado hasta entender para dónde van los precios.
Según Alejandro Benazzar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, a pesar de la caída de junio y julio, las operaciones siguen estables y con tendencia al alza. “Hay muchas consultas sobre el blanqueo, sobre qué propiedades pueden ingresar y cuánto se paga. Pero todavía no hay fondos específicos para el sector y hay reuniones donde aportamos observaciones para que sea más accesible el régimen”. Y en esa línea, el asesor inmobiliario Horacio Ludigliani agregó que “el sector es optimista respecto de los efectos del blanqueo pero entendemos que los resultados no se verán en forma inmediata. Creemos que en el mediano plazo se va a liquidar el stock de lo construido en los últimos años y luego habrá una demanda de unidades más grandes que hoy escasean en el mercado”.
Los precios
Más allá de ese compás de espera en el que estarían tanto la oferta como la demanda, los valores de escrituración publicados por los escribanos reflejan que los precios de las operaciones de Capital estuvieron a la baja primero en junio y luego en julio, mientras que los precios de las operaciones de la provincia de Buenos Aires se mantienen para arriba, logrando el mejor valor de los últimos cuatro años y acercándose algo a los valores capitalinos.
Traduciendo las operaciones en pesos difundidas por los escribanos, una escritura promedio de Capital, equivalente a un departamento de dos ambientes, bien ubicado y en buen estado, se escrituró en julio a 105.024 dólares, por debajo de los US$ 111.196 anotados en mayo y los 109.628 negociados en junio.
En la provincia de Buenos Aires, mientras tanto, la escritura promedio se negoció por US$ 47.072 dólares, con permanente aumento de valor a lo largo de las últimas temporadas, por lo que ahora un inmueble de la Capital se escritura por un precio 123% más alto que el valor de escrituración de la provincia de Buenos Aires. De ahí que a la hora de comprar los operadores siempre recomiendan: ubicación, ubicación, ubicación.
Por supuesto, es muy difícil definir qué ha pasado con el precio de los inmuebles a lo largo de los últimos doce meses, ya que el año pasado había cepo y dólar bipolar, con cotización oficial y blue muy distanciadas. Pero en el sector indican que mayo contra mayo se había registrado un aumento real del 12% anual en dólares, mientras que de mayo a julio los precios retrocedieron 5,4%, por lo que ahora estamos 6% arriba de hace doce meses.
Las proyecciones
El mercado inmobiliario argentino fue distorsionado profundamente en 2011, cuando se aplicó el cepo cambiario, debido a que el modelo sufría de una notable escasez de dólares. Si se comparan los precios actuales con los que había hace cinco años, promedio de primeros siete meses de 2011 contra primeros siete meses de 2016 se obtiene que los precios de la Capital están 3% arriba y los precios de la provincia están 21% más abajo, lo cual indicaría que sería un gran negocio vender en la ciudad de Buenos Aires y comprar algo bien ubicado y en buen estado en la provincia, hasta que los valores vuelvan a niveles más normales.
La gran dificultad que enfrentan los inmuebles en este momento es que las propiedades tienen una renta anual del orden del 4%, casi dos puntos por debajo de lo que pagan los bonos largos. Y, además, las propiedades pagan impuesto a los bienes personales en tanto que los títulos públicos están exentos. Claro, los compradores de inmuebles son inversores ultra conservadores: quieren tener su capital ahí, en ladrillos, que se pueda tocar, y no quieren sufrir el riesgo de tener bonos, sufrir un default o algún tipo de corralito.
Conocido el retroceso en el que se encuentra el mercado, el Gobierno está haciendo diferentes intentos para reactivar al sector. A cinco meses de su lanzamiento, los bancos otorgaron $ 200 millones en créditos hipotecarios ajustables por las Unidades de Vivienda (UVI). Según un informe de entidades bancarias, el Hipotecario encabeza la nomina de créditos otorgados, con 200 préstamos, seguido por el Ciudad, con 120; en tanto, el Galicia otorgó 26 y el Santander, 21. Luego están el Provincia, con 12, y el Macro, con nueve.
Por supuesto, también se está incentivando la colocación de créditos a través del Procrear. Se adjudicaron 25.0000 financiamientos, sobre una demanda total por 108.000, de los cuales unos 64.000 se encuentran en el grupo que tiene ingresos entre 13.620 y 20.430 pesos, mientras que los 44.000 restantes tienen ingresos mensuales de entre $20.430 y $27.240.
Dichas adjudicaciones se concentrarán en viviendas de como máximo un valor de $ 1.500.000 (alrededor de US$ 98.000), lo que determinará la superficie, características y localización de las viviendas que se venderán.
La construcción
Pero, por si quedara alguna duda sobre el retroceso que sufre el sector, el propio Instituto de Estadística y Censos confirmó esta semana que la industria de la construcción está viviendo un momento muy difícil. El sector no repunta y marcó en julio (último dato disponible) su segunda caída más fuerte del año, con un derrumbe del 23,1%, la segunda retracción más importante del año. En los primeros siete meses del año, la baja en este sector trepó al 14,1%, según las cifras del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), que difundió el organismo oficial. Si no se tiene en cuenta la contracción del 24,1% de abril pasado, el indicador de julio es el más bajo de los últimos 14 años, cuando en agosto de 2002 la actividad reflejó una contracción del 26,7%.
