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El regreso del crédito (hipotecario)

Pocos cambios en la gestión económica de este Gobierno han sido más nítidos que la intención de propiciar el regreso del crédito privado

03 octubre de 2017

Por Pablo Mira Economista

Pocos cambios en esta gestión han sido más nítidos que la intención de propiciar el regreso del crédito privado o, más precisamente, de privados a privados. En los últimos años predominaron las tasas de interés reales negativas, de modo que la oferta de crédito era esencialmente pública, y por lo tanto regulada en función de las prioridades del Ejecutivo. En aquellas circunstancias, el crédito bancario privado se concentró principalmente en préstamos personales para las familias con riqueza elevada y necesidades de liquidez.

En el presente, las tasas reales son claramente positivas. La tasa de Lebac ronda el 26%, pero la inflación anual esperada es de entre 6 y 8 puntos inferior. Para los bancos, la colocación de crédito compite entonces con un activo de muy buen rendimiento y una probabilidad de repago prácticamente segura. Por ende, para lograr una rentabilidad al menos tan buena como la de las letras la oferta de crédito deberá ofrecer tasas superiores aun a la de referencia del BCRA.

Pero del otro lado del mostrador, la demanda de crédito debe aceptar este trato financiero, y da la sensación de que en este contexto solo se pueden financiar a dos grupos. Primero, firmas con actividades de elevada rentabilidad que sean relativamente seguras a la vista del banco prestamista. Estos negocios normalmente están asociados con los sectores capaces de generar rentas, entre los que sobresalen los que explotan recursos naturales, o gozan de un relativo grado de monopolio. Los sectores con más competencia o que requieren crédito para innovaciones riesgosas difícilmente sean objeto del financiamiento privado.

El otro sector que podría tomar crédito en las actuales circunstancias son las familias. En particular, se ha observado una recuperación muy marcada de los créditos hipotecarios, gracias a dos políticas concretas. Una fue el levantamiento del “cepo”, condición necesaria para activar un mercado inmobiliario que se maneja únicamente en dólares. Pero la mera unificación cambiaria no disparó las hipotecas. Fue a partir de otra medida que el mercado explotó: la decisión de introducir los créditos hipotecarios con un capital que se ajusta por inflación (créditos UVA).

Los créditos hipotecarios UVA parecen estar teniendo un éxito formidable, lo que merece una explicación, teniendo en cuenta que las condiciones para expandir rápidamente el crédito no son fáciles de cumplir. La razón es que para estimular el mercado se necesita que aumente al mismo tiempo la oferta y la demanda de crédito. Pero si la tasa es muy alta, sube la oferta y baja la demanda, y si la tasa es muy baja ocurre lo contrario. Como dijimos anteriormente, hoy las tasas son elevadas y los bancos otorgan créditos hipotecarios a tasas reales de entre el 6% y 7%. Entonces, ¿qué ha hecho explotar los créditos UVA?

Parte de la respuesta parece es tar en la psicología de la gente. Los créditos UVA permiten reducir automáticamente la cuota inicial, porque el capital endeudado se va ajustando por inflación. Técnicamente, en un contexto de “mercados completos” y plena racionalidad de los agentes económicos, un crédito no ajustable con inflación esperada incluida y un crédito ajustado por inflación deberían ser equivalentes. Tarde o temprano, se paga lo mismo.

Pero los créditos UVA despliegan el truco perfecto. A diferencia de otros préstamos, proponen pagar menos al principio y más al final. Y no hay nada más tentador para la psicología humana que pagar mañana lo que se podría haber pagado hoy. La imposibilidad de calcular la cuota futura y el exceso de confianza en nosotros mismos, contribuye a impulsar este tipo de créditos, a los que vemos como una oportunidad única.

En estas decisiones, nuestra capacidad de planeamiento y nuestro cuidado de las finanzas de largo plazo quedan a un lado, y prima nuestra ansiedad por mudarnos y adquirir nuestra primera vivienda. Por supuesto, no hay nada de malo en intentar progresar, pero consideremos qué sucedería en caso de que los endeudados enfrenten un shock económico negativo que los deje sin empleo, y la cuota les cueste exactamente lo mismo que hoy, que tiene empleo. El empleo puede faltar un tiempo, pero la cuota debe pagarse igual, y no hacerlo puede implicar enormes costos.

Si bien con estas políticas estamos lejos de crear una burbuja especulativa del estilo de la que explotó en 2007 en Estados Unidos, es importante entender que la cultura crediticia del argentino medio no es demasiado sofisticada (tampoco la de los países desarrollados), y que es posible que muchos se la estén jugando. De cara el futuro, conviene pensar qué políticas se implementarán en caso que ocurra una crisis económica que amenace a los deudores.

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