Por Silvio Guaita
La caída de la demanda efectiva está aumentando el stock de departamentos en venta en la Capital Federal. Entre abril del 2014 y abril de 2018, el stock promedio de departamentos en venta en dos de los principales buscadores de inmuebles fue de alrededor de 45.000 y 30.000 unidades. A partir de mayo de 2018 dichas cantidades empiezan a aumentar sostenidamente hasta la actualidad.
Por el lado de la demanda, en abril del 2019 se vendieron 2.774 departamentos, esto es 53,9% menos que un año atrás. En otras palabras, en términos de transacciones se vende la mitad que hace doce meses. Particularmente la demanda de inmuebles con hipoteca cae el 91% y la de escrituras sin hipoteca 32% interanual
Notar que, sin reactivarse la demanda efectiva, el precio de los departamentos publicados debería caer a la mitad para que el nivel de demanda actual en términos de valor absorba el mismo número de departamentos que hace un año atrás. Dado que dicha variación en los precios de mercado es poco probable, salvo en condiciones extraordinarias de crisis económica, es de esperar que el nivel de departamentos en venta siga aumentado en el corto y mediano plazo.
Adicionalmente, si el mercado inmobiliario se mantiene sobreofertado, continuarán observándose ofertas y precios de cierre de operaciones inferiores a los de publicación. En otras palabras, el mercado continuará siendo liderado por los compradores y no por los vendedores como hace un año.
En conclusión, en este mercado, cualquier incentivo por el lado de la oferta no tendrá efectos en el número de transacciones ya que como se ve el problema es la existencia de una restricción en la demanda efectiva. Es necesaria una recuperación del poder adquisitivo y/o de los créditos hipotecarios para que el sector registre una reactivación sostenida. De otro modo seguiremos observando un aumento de los stocks de departamentos en venta y la consiguiente sobreoferta de inmuebles.
