Por Mariano Capellino Socio fundador de INMSA, miembro y cofundador de la Junta de Inversores
Para dinamizar el mercado inmobiliario en Argentina se tienen que considerar varios elementos.
En primer lugar, es sumamente importante la obtención de financiamiento y la implementación de políticas gubernamentales orientadas a trazar un plan de largo plazo con medidas claras que motiven a las entidades financieras.
Un mercado inmobiliario en realidad existe si hay financiamiento, dado que el 60-70% de la población en los mercados desarrollados compra con financiamiento. Por lo tanto, es fundamental tener entidades financieras, públicas y privadas, con una política de préstamos hipotecarios a largo plazo con tasas razonables.
Por otro lado, en el contexto económico actual es clave el dólar blue. Con el precio del dólar blue, el costo de construcción se volvió competitivo, ahora lo importante es que esta competitividad del dólar se sostenga porque si la inflación es mayor que el crecimiento del valor del dólar, esa competitividad en el costo de construcción se pierde rápidamente.
Si la inflación va acompañando la devaluación de ahora en más, esa competitividad va a permitir que se empiecen a desarrollar proyectos inmobiliarios con este nuevo costo, lo que trae consigo que el valor de venta del nuevo inmueble sea más bajo que el valor de venta del usado, porque el usado fue construido con un costo más alto, y si es un usado de mayor antigüedad, el vendedor convalidó un valor en función a valores que hoy ya no tienen sentido para el mercado. Debido a esto, hubo una gran paralización durante el último año del mercado inmobiliario en Argentina, porque el vendedor pretendía seguir obteniendo un valor que el comprador no está dispuesto a pagar. De hecho las pocas operaciones que hubo se hicieron entre 20-25% debajo de los valores pretendidos por los vendedores.
De acuerdo a esto, para dinamizar el mercado es clave que se sincere esa baja, lo cual estará acompañado por los nuevos proyectos que podrían lentamente empezar a activarse. También con aquellos desarrolladores que tengan la tierra y se animen a empezar a construir con estos costos bajos, a valores inferiores al del inmueble usado, o muy cerca, con lo que inevitablemente va a ser que el usado baje. Al bajar el valor del usado ya empieza a generar al inversor algo de atractivo para poder entrar y tener una renta tal vez un poco más alta de la nula renta que prácticamente hay hoy en el sector inmobiliario.
Por lo tanto, en la medida en que bajen los precios de venta, bajen los costos, vayan subiendo las rentas y se acomode la inflación, va a empezar a tener algo de rentabilidad. Sin embargo, esto es sustentable en la medida en que el costo de construcción se mantenga competitivo, es decir, que la inflación y la devaluación vayan al mismo ritmo de ahora en adelante.
Para que el mercado inmobiliario exista se requieren reglas claras, que el Estado implemente políticas orientadas al sector, que baje considerablemente la inflación y que haya préstamos a largo plazo de los bancos.
Otro dato importante a resaltar es que en las ubicaciones de mayor incidencia del costo de la tierra, la baja del precio final va a ser menor. En cambio, en aquellas ubicaciones en donde el costo de la tierra es más bajo, como el costo de construcción tiene mayor participación, allí el valor va a bajar muy fuertemente, porque la tierra en esas locaciones tiene poco peso. De acuerdo a eso, es bastante posible que en provincias en donde hay ahorro y donde las economías regionales anden bien, pueden haber mayores volúmenes de desarrollos y construcciones nuevas.
Generalmente, en ese tipo de inmuebles de valores más bajos y demás, se encuentra una mejor ecuación inversión versus retorno por renta y suele ser más alto que en ubicaciones premium. Es decir, se pueden encontrar mayor oportunidades de descuentos en proyectos nuevos en lugares periféricos de la Capital, en provincia de Buenos Aires y en el interior del país, en donde la incidencia de la tierra es más baja y, por ende, el costo total ha bajado mucho más que en ubicaciones donde la tierra es mucho más costosa. Estudiar el mercado y sus oportunidades es fundamental para seguir construyendo rentabilidad.
