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Entrevista

Mariano Capellino: "El mercado inmobiliario se seguirá contrayendo en EE.UU."

El Economista dialogó con Mariano Capellino, CEO y fundador de INMSA, compañía que se especializa en las inversiones en Real Estate.

Mariano Capellino: "El mercado inmobiliario  se seguirá contrayendo en EE.UU."
23 abril de 2023

Tras la aparición del coronavirus, los países tuvieron que aplicar una política monetaria expansiva para intentar reactivar sus economías. Sin embargo, como era de esperar, a medida que el mundo fue volviendo a la normalidad, la emisión excesiva de dinero comenzó a generar una suba generalizada de precios. 

Así, países como Estados Unidos o el Reino Unido empezaron a experimentar sus niveles de inflación más altos en los últimos cuarenta años, lo que obligó a la mayoría de los bancos centrales del mundo a elevar sus tasas de interés.

Ahora, ante este panorama, según el FMI este año el PIB global apenas crecerá 2,8%, e incluso algunos países podrían experimentar una recesión. 

En paralelo a esta situación, y con el fantasma de la crisis del 2008 dando vueltas, se ya se puede observar como los principales mercados inmobiliarios se encuentran a la baja, siendo el de Estados Unidos uno de los más afectados.

Por ello, ante el preocupante panorama, El Economista dialogó con Mariano Capellino, CEO y fundador de INMSA, compañía que se especializa en las inversiones en Real Estate. 

¿Qué podemos esperar en 2023 para los mercados inmobiliarios?

En 2022, ante los elevados índices de inflación, los bancos centrales más importantes del mundo subieron sus tasas de interés a niveles récords, impactando negativamente en el sector inmobiliario.

En un principio, se especuló con que, al menos durante el primer semestre de 2023, las entidades seguirían subiendo sus tasas, pero de manera más moderada.

Sin embargo, las últimas declaraciones de Jerome Powell, presidente de la Fed, confirmaron que, ante un proceso desinflacionario que va más lento de lo esperado, los incrementos en las tasas de interés podrían ser más altos de lo previsto. 

Según los datos de la Fed, la inflación general de Estados Unidos pasó del 6% en febrero al 5% en marzo, lo que representó la novena caída consecutiva. Sin embargo, sigue estando muy por encima del objetivo de la entidad norteamericana del 2%.

A esto se suma que la inflación subyacente en marzo volvió a subir y se ubicó en el 5,6%. Por ello, se espera que, en su próxima reunión en mayo, la Fed aumente su tasa de interés otro cuarto de punto porcentual. 

Ante este panorama, no se puede descartar que Estados Unidos entre en recesión, e inclusive para fin de año la tasa de desempleo podría escalar hasta el 5% (en marzo fue del 3,5%). Por ello, sin dudas este año a nivel global el Real Estate no se verá favorecido.

¿Cómo es el panorama en el caso particular de Estados Unidos?

El 2022 en Estados Unidos comenzó muy bien, pero con la agresiva subida de tasas de la Reserva Federal se empezó a generar un freno. Así, el país cerró el año con una caída en sus ventas inmobiliarias del 35%.

Si comparamos la tasa de rendimiento de la renta de los activos versus la tasa de interés de los préstamos hipotecarios, podemos proyectar que en EE.UU. este año la diferencia de tasa continuará siendo negativa y el mercado se seguirá contrayendo.

Si la Reserva Federal sigue aumentado sus tasas, los prestamos hipotecarios a 30 y 15 años continuarán subiendo y podrían ubicarse en el 8,25% y 8%, respectivamente.

Además, lo que ya es un hecho es que la caída en las ventas de viviendas, que se empezó a experimentar a mediados del año pasado, no se detendrá en 2023: el volumen anual rondará los 4,5 millones, mientras que en el caso de las casas nuevas el número estará cerca de las 600.000.

¿En Europa las perspectivas son igual de negativas?

Europa tuvo un muy buen primer semestre en 2022, ya que allí las tasas empezaron a subir en forma más gradual y el impacto fue menor. Si miramos los 200 fondos más grandes de Real Estate, veremos cómo gran parte de ellos migraron sus capitales desde EE.UU. hacia ese continente. 

En marzo, la inflación de la zona euro fue del 6,9%, por lo que allí también se espera que el Banco Central Europeo continúe subiendo sus tasas, las cuales ya se encuentran en el 3,5%.  

Como ya mencioné, este año en Europa podría ser recesivo y no se verían apreciaciones. Sin embargo, si las tasas comienzan a bajar, el 2024 podría ser muy diferente. Vemos que Estados Unidos está muy sobrevalorado, mientras que en Europa algunos países tienen potencial de apreciación, por lo que hay posibilidades de tener un rebote importante. Por lo tanto, si se tiene un perfil  oportunista, este continente es mucho más atractivo para invertir.

¿Qué países del Viejo Continente ofrecen las mejores oportunidades?

Uno de los países a destacar es España, que no tuvo la fuerte apreciación de EE.UU. y otros países de Europa durante la pandemia. Actualmente, es el tercer mercado favorito para los inversores inmobiliarios en ese continente. 

Durante 2022, el PIB español tuvo un incremento anual del 5%, registrando uno de los mayores crecimientos del mundo, mientras que la tasa de inflación en marzo fue del 3,3%, su nivel más bajo en un año y medio. 

Allí, la tasa de desempleo cerró a su nivel más bajo de los últimos 14 años y las familias ahorraron 130.000 millones de euros durante la pandemia. En el caso particular del sector inmobiliario, se registró un año récord en volumen de inversión, con más de 17.000 millones de euros, un incremento en las ventas de viviendas del 17% respecto a 2019 y una suba de precios del 7,2% anual.

Por ello, teniendo en cuenta que la demanda de propiedades sigue siendo superior a la oferta, ya que España está teniendo un importante crecimiento demográfico por la llegada de extranjeros, y a pesar de que la suba de tasas de interés provocará una reducción en el volumen de operaciones en 2023, se espera que los valores se mantengan o incluso experimenten un leve incremento durante este año, para retomar la senda de crecimiento en 2024.

En particular, España es una gran oportunidad porque hay muchos inventarios en los bancos y, ante el temor de que estos sigan aumentando, los fondos podrían acceder a estos con grandes descuentos. 

Específicamente, las oportunidades se encontrarían en el sector Retail, que fue el segmento estrella en España durante 2022 con 4.000 millones de euros de inversión, el de logística y el de turismo, ya que este es el segundo país con mayor turismo en el mundo. 

¿Cuál es el panorama para Argentina? 

La situación argentina continúa siendo poco atractiva para los inversores globales profesionales. Los mercados desarrollados se mueven con financiamiento, lo que les permite a los fondos maximizar su rendimiento, a los desarrolladores promover sus proyectos y a los compradores acceder a la vivienda. 

En Argentina hace muchos años que esto no existe. Por ello, en la buena época de 2005 o 2012-2014, las cosas funcionaron porque había bastante dinero en la economía y todavía los rendimientos por alquileres eran más atractivos. Así, muchos inversores que tenían pesos los volcaban al ladrillo.

El financiamiento y el acceso al crédito en países desarrollados le permite a la clase media comprar una propiedad y, en vez de pagar un alquiler, pagan una cuota. Pero, en Argentina, los ingresos están pesificados, mientras que las propiedades se mantienen en dólares, por lo que el deterioro del poder adquisitivo de la población ha sido tremendo. Así, las familias están cada vez más lejos de la posibilidad de acceder a una vivienda.

A esto se suma que a las pocas personas que podrían tener acceso a financiamiento tampoco les conviene porque las tasas de interés son altísimas, por lo que necesitarían enormes ingresos para poder hacerles frente a esas obligaciones de pago.

A los inversores los estimulan dos cosas: tener un buen rendimiento por  renta y tener una futura apreciación. Pero en Argentina ambas cosas viendo siendo neutras o  negativas. Incluso, en algunos casos, los costos de las expensas son superiores a los precios de los alquileres.

El rendimiento de un alquiler en Argentina muchas veces es negativo o, como mucho, del 1% o 2% anual , mientras que un bono del Tesoro de Estados Unidos, que es la competencia del Real Estate, rinde 5% anual. Incluso una propiedad en EE.UU. o España rinden entre el 4% y 5%.

¿Y en América Latina?

Los 200 fondos más grandes del mundo de Real Estate apenas invierten el 0,41% en América Latina, mientras que antes de la pandemia la cifra era de aproximadamente el 1,1%. La inversión de los fondos se redujo alrededor del 20% en la región y, teniendo en cuenta la situación en la que se encuentran la mayoría de los países, no creo que la tendencia se revierta al corto plazo.

Hay que agregar que las familias locales están movilizando su dinero hacia países desarrollados, lo que plantea un panorama de más desinversión y ajuste de precios en Latinoamérica.

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