En un evento que reunió a distintos actores del sector inmobiliario, el ministro de Desregulación y Transformación, Federico Sturzenegger, anticipó un valor del peso más fuerte y, con eso, un alza del precio de los productos en dólares, entre ellos los inmuebles. "Argentina va a un proceso muy fuerte de crecimiento de su perfil exportador, y eso algo dice sobre el dólar: en una economía donde el valor del peso va a estar fuerte, los activos en moneda local van a valer más y el activo local por antonomasia es la propiedad inmobiliaria", dijo. "Entonces, los precios en dólares, incluidos los de la propiedad inmobiliaria, van a subir, y van a ser un activo muy atractivo para el ahorro y la inversión", agregó.
Durante su presentación en el evento "Real estate 2026: expectativas y realidad", organizado por Reporte Inmobiliario, Sturzenegger señaló que el crecimiento de las exportaciones -40% en los últimos dos años- está reconfigurando la economía hacia otro modelo. "Es un modelo interesante para Argentina porque no tiene techo; es la primera vez en mucho tiempo que Argentina tiene un crecimiento tan sólido y con tantas posibilidades de perpetuarse", afirmó.
El ministro auguró que la tendencia al alza de las exportaciones de los últimos dos años tomará aún más velocidad a mediano plazo. "Argentina es un país que no se había permitido crecer; por ejemplo, la Ley de Glaciares prácticamente había prohibido la minería", dijo. "(Por otro lado), lo que sucede en energía todavía no alcanzamos a dimensionarlo: el año pasado Argentina exportó unos U$S 80.000 millones por todo concepto, pero solo en Petróleo y Gas en tres o cuatro años vamos a estar exportando U$S 50.000 millones", estimó.
En la misma línea, Sturzenegger anticipó que el gobierno envió al Congreso un proyecto para derogar "otra ley del kirchnerismo que prohibía la inversión extranjera directa en las economías regionales". "Alguien que quería traer capital para hacer olivos o industria forestal no lo podía hacer; vamos a derogar eso y va a generar un gran aumento en la capacidad exportadora de Argentina", señaló.
En ese marco de mayor fortaleza relativa del peso, para Sturzenegger, la inversión en activos inmobiliarios se volverá muy atractiva. Sin embargo, esa visión optimista fue contrastada en paneles posteriores por representantes de los constructores y desarrolladores. "No estoy de acuerdo en utilizar al dólar como ancla anti inflacionaria por períodos prolongados", dijo Issel Kiperszmid, CEO de la desarrolladora inmobiliaria Dypsa y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). "Nuestros costos crecieron 12% o 13% en pesos desde diciembre y el precio del inmueble no subió; en un período de cuatro meses, y sin que tuviera injerencia el desarrollador, la ecuación se achicó un 20%", agregó.
En su presentación, Sturzenegger afirmó que "la construcción tiene margen para bajar sus costos". En esa línea, señaló que "la apertura económica en insumos esenciales va a contribuir mucho". De todos modos, pidió tener en cuenta la inflación en el mundo a la hora de medir la evolución de los costos. "Se habla mucho del valor en dólares de la construcción del metro cuadrado, si está caro o está bajo: tengan presente que los precios en dólares en el mundo también tienen inflación, y en los últimos 20 años, la inflación en Estados Unidos ha sido del 66%", dijo. "Entonces, si la referencia es de (un costo de construcción) U$S 1.000 el metro cuadrado en el 2005 o 2006, ahora serían U$S 1.600", agregó. Lejos de eso, el costo total promedio de construcción ronda los U$S 2.500 por metro cuadrado, según el consenso de los desarrolladores.
En todo caso, para bajar costos, el ministro se comprometió a reducir lo que calificó como "el carancheo" en el sector. "Que un Colegio Profesional ponga un precio mínimo es una aberración social", dijo. "En la provincia de Buenos Aires está el aporte empresario solidario, en CABA está el impuesto de plusvalía, los derechos de construcción, los honorarios de edificador de obra: necesitamos más desregulación en este sector, y vamos a avanzar en eso en los próximos meses", adelantó.
¿Explotará el crédito hipotecario?
En línea con su visión sobre la transformación que viene llevando adelante la economía argentina, Sturzenegger proyecta un cambio en el modelo de negocio de los bancos, lo que terminará impulsando el crédito hipotecario. "Los bancos en Argentina eran grandes beneficiarios del impuesto inflacionario, pero cuando la inflación baja, y tengan la certeza de que va a seguir bajando, ese modelo de tener pocos depósitos, de operar primordialmente con el dinero transaccional e invertirlo en un instrumento financiero con una tasa nominal muy alta, no sigue siendo viable", señaló.
Para el ministro de Desregulación y Transformación, "los bancos van a tener que cambiar su modelo de negocio", y apuntó a los ahorros que argentinos mantienen en el exterior. "Los créditos hipotecarios en Argentina son U$S 5.000 millones y eso hay que compararlos con los U$S 200.000 millones que los argentinos podrían traer y convertirse en crédito hipotecario, eso es 40 veces más grande", dijo. "Supongamos que traigan la mitad y solo la mitad de lo que traigan vaya a crédito hipotecario, estamos hablando de multiplicar por diez el mercado hipotecario", agregó.
Sturzenegger elogió al Banco Nación, que lanzó un plazo fijo UVA con renta mensual. "Si uno pone el dinero ahí, tiene una renta de 4-4,5%, parecido a lo que da la inversión inmobiliaria; el día que los bancos entiendan que van a tener que ofrecerle a los depositantes un retorno razonable en UVAS, ese día va a empezar a crecer la base (de depósitos) y los bancos van a poder volcar esos recursos que los argentinos van a traer de su ahorro al crédito hipotecario", dijo. "Ahora, si el argentino va a traer su plata a UVA + 4%, el crédito hipotecario será a UVA + 8%, hay que entender que ese más o menos va a ser el precio", añadió.
En ese marco, dijo estar sorprendido por la escasa construcción de unidades pequeñas. "Los departamentos de 15, 20 o 30 metros cuadrados, que serían el punto de entrada para los más jóvenes, tendrían un precio de unos U$S 25.000: son 20.000 UVAS a una tasa del 8%, lo que daría una cuota de 470.000 pesos", señaló.
¿El negocio inmobiliario migrará a Neuquén?
La reconfiguración de la economía también proyecta un cambio geográfico en las oportunidades del negocio inmobiliario, para Sturzenegger. El desarrollo de Vaca Muerta es el caso más evidente. "No sabemos cuánta gente va a recibir Neuquén en los próximos diez años, si 100.000, 200.000, 500.000 personas", dijo el ministro. "Hoy se construyen casas para la gente que está trabajando en la industria energética, y eso contrasta con la manera en que se desarrollan las ciudades, por ejemplo, en China", añadió.
Sturzenegger elogió los desarrollos verticales -no extensivos-, que vienen creciendo en ciudades chinas, donde, según dijo, "se hacen edificios muy altos de 70 pisos y, entonces, en diez manzanas ponen 50 de estas torres y entran 200.000 o 300.000 personas".
"Eso es interesante porque cuando uno piensa en la infraestructura que hay que desarrollar, es muy diferente poner a 300.000 personas en casas distribuidas en una superficie gigantesca que ponerlas en diez manzanas: no habría que hacer cloacas e instalación eléctrica para 5.000 hectáreas, sino para diez cuadras", señaló. "Argentina está con este proceso de migración y alguien va a tener que estar pensando en el urbanismo de esto", agregó.
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