El sector de la construcción sufre un doble efecto que comprime sus márgenes: por un lado, un fuerte incremento de los costos en dólares; por el otro, una demanda débil que no convalida aumentos del precio de las viviendas.
Ese panorama, que se ha venido agudizando en los últimos dos años, no frenó, al menos hasta ahora, el ritmo de las nuevas obras, pero sí lo ha desacelerado. Ante eso, en el sector apuntan a la reactivación del crédito hipotecario como la única llave que permitiría destrabar un escenario complejo.
En esa línea, constructores y desarrolladores se esperanzan con un incipiente giro del gobierno. En el marco de la 31° edición de BATEV - Exposición Internacional de la Construcción y la Vivienda que se llevó a cabo la semana pasada en La Rural, el ministro de Economía, Luis Caputo, entreabrió las puertas a un rol algo más activo del estado para acelerar el avance de los créditos hipotecarios.
"Les digo a los bancos y a las Alycs que, más que hacer esfuerzos individuales, júntense, armen un fondo inmobiliario entre seis o siete", dijo. "Si hacen eso, yo puedo probablemente conseguir duplicar, triplicar o cuadriplicar eso con plata de organismos multilaterales que están dispuestos a ayudarnos… y hasta podría ser incluso desde el Estado mismo con fondos del FGS (Fondo de Garantía de Sustentabilidad del ANSES); podríamos hacer una especie de sociedad público-privada con el aval de organismos multilaterales", agregó.
Esas palabras sonaron como música para los oídos de los empresarios del sector. La expectativa es que el gobierno utilice recursos del FGS como catalizador inicial de los créditos mediante la securitización de hipotecas, esto es la venta de hipotecas empaquetadas dentro de un fideicomiso a inversores institucionales. Eso les permitiría a los bancos descargar parte de las hipotecas ya otorgadas para recuperar liquidez y volver a prestar.
Ante la falta de inversores institucionales, los bancos hoy solo cuentan con el fondeo de los depósitos que, mayoritariamente, están colocados a 30 días. Eso les impide prestar a largo plazo, lo que, sumado a un contexto de elevadas tasas de interés en pesos, alta informalidad laboral y debilidad de los ingresos, conspira contra el avance de los créditos hipotecarios.
De hecho, luego de un período de incremento desde niveles bajísimos, los préstamos para la compra de vivienda volvieron a caer este año. En los primeros cinco meses, el número de operaciones de compra-venta mediante hipotecas en la Ciudad de Buenos Aires totalizó 3.387, una caída del 37% con relación al mismo período de 2025. Con eso, en mayo las hipotecas representaron apenas el 10,8% de las operaciones.
En ese escenario de créditos hipotecarios en desaceleración, la vieja demanda del sector en torno a que el FGS tenga un rol más activo recrudeció, más aún con el fuerte crecimiento de la valuación de ese fondo registrado en lo que va del gobierno de Javier Milei. Las acciones de empresas argentinas que integran la cartera del FGS acumulan subas de hasta un 250% desde el ballotage de noviembre de 2023. Eso, además de la derogación de la facultad del FGS para otorgar créditos a jubilados y trabajadores dispuesta por el gobierno, deja recursos disponibles que el sector de la construcción aspira a redirigir para dinamizar el crédito hipotecario.
Hasta ahora, esos pedidos no habían recibido ningún guiño de parte del gobierno, pero, en un contexto de crecimiento débil y caída del empleo registrado, eso parece haber empezado a cambiar.
"El ministro Caputo nos mandó a laburar, nos dijo que las tasas en pesos son altas, (pero) en dólares son posibles", les dijo Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) a sus colegas en el BATEV. "Nos dijo 'laburen en generar herramientas vinculadas con crédito hipotecario en dólares' y si lo hacen y hay plata levantada en el mercado, el gobierno va a acompañar con el FGS".
Aunque en menor medida, la expectativa de constructores y desarrolladores también está puesta en el Fondo de Asistencia Laboral (FAL), el esquema de capitalización para indemnizaciones creado por la Ley Laboral que se financiará con aportes patronales mensuales obligatorios. Esos recursos, que se restarán de las contribuciones patronales que antes iban directamente a cubrir las jubilaciones y pensiones, también podrían utilizarse para financiar hipotecas. La Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) propuso que los excedentes de este fondo se inviertan en instrumentos hipotecarios emitidos por los bancos.
¿Un RIGI para la construcción?
El alto interés del sector constructor y desarrollista por darle impulso a los créditos hipotecarios está atado a que ese instrumento es el único que podría limpiar en forma más acelerada la abultada cartera de unidades usadas que hay en el mercado.
Según datos del Instituto de Estadísticas y Censos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Idecba), en el primer trimestre del año el 75,7% de las unidades en oferta eran usadas, un salto frente al 65% promedio que se registraba antes del impacto de la pandemia.
Con un stock total de departamentos usados en oferta en la Ciudad de Buenos Aires que ronda las 77.000 unidades, el número de escrituras de compraventa en torno a 5.500 por mes luce bajo como para reducir rápidamente esa cartera, un panorama que le pone un freno al ascenso de los precios.
Ese contexto viene reduciendo drásticamente los márgenes del sector. "El momento actual es re difícil: nuestras empresas están padeciendo esta circunstancia en la cual los costos se han ido por los nueves y los precios, si se los mira con una cuota de optimismo, apenas si subieron, mientras tanto el crédito se debilita y el crédito en el pozo nunca terminó de nacer", dijo Tabakman.
- "A eso se suma que los impuestos no tienen ni de cerca el grado de privilegio que otros sectores de la economía tienen: el RIGI aplica a otros sectores y con buenos resultados, pero no ha llegado a nuestro sector", añadió.
Desde la construcción vienen reclamando al gobierno que los incluya en el listado de beneficiarios del RIGI. El argumento principal es que mayores incentivos tributarios podrían dinamizar un rubro muy demandante de mano de obra. La paralización de la obra pública y el enlentecimiento de las construcciones privadas llevaron a que se perdieran en el sector 81.295 empleos formales entre noviembre de 2023 y febrero de 2026, según datos de la Superintendencia de Riesgos del Trabajo (SRT).
"Hacer el RIGI de la construcción es absolutamente necesario en Argentina y saldría muy barato: solo habría que copiarlo de la Ley de Vivienda Promovida de Uruguay", dijo Issel Kiperszmid, director la desarrolladora DYPSA Internacional. Entre los incentivos de esa norma figura la exoneración de una serie de impuestos, como el IVA en la adquisición de materiales, servicios y bienes de activo fijo destinados a la obra.
Constructores y desarrolladores buscan la palanca que impulse una actividad que avanza, aunque a ritmo lento. El foco está puesto en los créditos hipotecarios, pero aún si se logrará dinamizarlos, la realidad del sector seguirá siendo compleja.
En ese marco, Eduardo Costantini, presidente de Consultatio e impulsor de desarrollos emblemáticos como Nordelta, buscó iluminar a sus colegas en el BATEV sobre cuál debería ser el camino a seguir.
"Estamos viviendo una etapa muy difícil, en la que los márgenes se han achicado y los costos se han encarecido en dólares no solo en nuestra industria, sino en otras actividades: necesitamos ser más creativos no solo como desarrolladores per se, sino también para construir alternativas de financiación", dijo. "Veo una mejora gradual para nuestro sector, pero no un boom: nos tendremos que diferenciar por la calidad de los productos para atender a una demanda específica", concluyó.
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