El impuesto que impide la venta de inmuebles y la dinamización de la economía

Uno de los errores más profundos del sistema tributario argentino consiste en impedir que las empresas actualicen adecuadamente el costo de los inmuebles adquiridos antes de 2018 al momento de su venta.

La consecuencia es que el impuesto a las Ganancias termina aplicándose, en buena medida, sobre una utilidad meramente nominal. No se grava una verdadera ganancia económica, sino el efecto acumulado de años de inflación y pérdida del poder adquisitivo de la moneda.

Pensemos en un inmueble adquirido hace quince, veinte o treinta años. Su costo impositivo permanece expresado en valores históricos, mientras que el precio de venta refleja valores actuales. ¿Pareciera una locura considerar utilidad esa diferencia no?

Sobre ese resultado nominal puede aplicarse, para las sociedades alcanzadas por la alícuota máxima, una tasa del impuesto a las Ganancias del 35%. El Estado termina gravando como renta lo que, en gran medida, es solamente inflación (que paradójicamente es un efecto causado por el propio estado emitiendo sin control).

Esto puede llevar a que una empresa termine pagando un impuesto sobre una mera diferencia nominal entre costo y precio, cuando la ganancia ha sido reducida y hasta a veces inexistente, este efecto se ve materializado en su faz mas "bestial" con relación a inmuebles rurales, dado que son bienes conservados mucho tiempo dentro del patrimonio y cuyo valor es por lo general muy significativo.

Un impuesto que modifica las decisiones económicas

El problema no es únicamente jurídico, contable o tributario. Tiene consecuencias concretas sobre el funcionamiento de la economía.

Ante una carga fiscal percibida como manifiestamente injusta, muchas operaciones directamente no se realizan. El propietario decide conservar un inmueble improductivo porque el costo tributario de venderlo resulta excesivo.

Así, el impuesto genera un efecto de inmovilización patrimonial. Bienes que podrían ser vendidos, desarrollados, reciclados o incorporados a nuevos proyectos permanecen fuera del mercado porque la operación económicamente conveniente se vuelve fiscalmente inviable.

Se frena la circulación de activos, se reducen las inversiones, se posterga el desarrollo inmobiliario y se desalienta la reasignación eficiente del capital.

En otros casos, la operación se realiza, pero se acuerdan dos precios: uno formal, que se incorpora a la escritura o a la documentación contractual, y otro informal, que se paga fuera del circuito registrado.

No se trata de justificar ese comportamiento. Se trata de reconocer que un sistema tributario desconectado de la realidad económica crea fuertes incentivos para la evasión.

También, mas allá de opciones previstas en la ley que son muy limitadas, aparecen estructuras jurídicas destinadas a evitar el impacto de la venta directa. Una transferencia inmobiliaria comienza entonces a presentarse como una venta de acciones, cuotas o participaciones societarias. En otros casos se intenta canalizar mediante escisiones, fusiones, aportes de capital, reorganizaciones societarias o transferencias de conjuntos económicos.

Operaciones que deberían realizarse de manera sencilla y transparente terminan disfrazadas bajo estructuras mucho más complejas, costosas y riesgosas.

La planificación societaria deja de responder a razones empresariales y pasa a estar condicionada por una distorsión tributaria. En lugar de elegir la forma jurídica más adecuada para el negocio, los contribuyentes se ven empujados a elegir aquella que permita evitar que la inflación sea tratada como una ganancia.

La enseñanza de Vito Tanzi

Este fenómeno puede relacionarse con los estudios realizados por el economista Vito Tanzi sobre la economía subterránea y la evasión tributaria.

El denominado enfoque de demanda de efectivo parte de la idea de que las operaciones desarrolladas en la economía informal utilizan dinero en efectivo con mayor intensidad que las realizadas dentro de la economía registrada. La razón es evidente: el efectivo facilita transacciones que no dejan registros bancarios ni una trazabilidad inmediata.

Tanzi utilizó esta relación para estimar la dimensión de la economía subterránea. Su enfoque vincula el aumento de la presión tributaria y de los incentivos para evadir con una mayor demanda de efectivo destinada a financiar operaciones no declaradas.

No debe interpretarse que todo uso de efectivo representa evasión ni que el efectivo sea, por sí mismo, la causa de la informalidad. Pero cuando una política tributaria impulsa sistemáticamente operaciones hacia el dinero no registrado, se amplía el espacio de la economía subterránea.

Eso es precisamente lo que puede ocurrir con la venta de inmuebles pertenecientes a empresas.

Cuando una parte del precio se paga informalmente, ese dinero no desaparece. Habitualmente se reinvierte en sectores que admiten operaciones no registradas, se utiliza para adquirir otros bienes fuera del circuito formal, se conserva en efectivo o se traslada al exterior.

Se genera así un círculo vicioso: una norma que grava una ganancia inflacionaria provoca una operación subdeclarada; esa operación genera efectivo no registrado y ese efectivo necesita, a su vez, encontrar nuevos destinos informales.

Cuanto mayor es la cantidad de dinero que circula fuera del sistema bancario y documental, mayor es la capacidad de la economía informal para financiar nuevas transacciones no declaradas.

La pérdida de recaudación se multiplica

Paradójicamente, el Estado pretende recaudar más aplicando el impuesto sobre resultados nominales, pero puede terminar erosionando su propia base tributaria.

La subdeclaración del precio no solamente reduce la recaudación del impuesto a las Ganancias. También afecta otros tributos vinculados con la operación, como el impuesto de sellos, las tasas registrales y administrativas y, según las características del negocio, el impuesto al valor agregado y el impuesto sobre los ingresos brutos.

Además, disminuyen los honorarios y gastos calculados sobre el valor declarado, se distorsionan las valuaciones fiscales y se generan inconsistencias patrimoniales entre compradores, vendedores, socios y sociedades.

Cuando la operación directamente no se realiza, la pérdida es aún mayor: el Estado no recauda Ganancias, Sellos ni tasas; tampoco se generan obras, comisiones, honorarios, empleos, consumos o inversiones relacionadas con el inmueble.

El supuesto beneficio fiscal de mantener un costo histórico termina siendo, en muchos casos, solamente teórico. La base imponible parece enorme en el papel, pero la operación se frustra, se subdeclara o se transforma jurídicamente para evitarla.

Por otro lado el vendedor se encuentra con una suma de dinero "negro", que a su vez al reinvertirse necesita conservar su naturaleza, esto vuelve a generar que en las compras o en su inversión en construcción por ejemplo, se plantee la necesidad de reducción del valor forma o directamente la no emisión de la factura, esto genera una nueva cascada de evasión, que vuelve a generarse sucesivamente en las compras del vendedor multiplicando el efecto negativo.

Por otro lado la no bancarización de las operaciones implica la reducción del ahorro y un daño al sistema financiero formal.

Una solución sencilla y razonable

Todos estos problemas podrían resolverse mediante una norma que permita actualizar el costo impositivo de los inmuebles adquiridos antes de 2018.

La alternativa más directa sería autorizar el ajuste del costo desde la fecha de adquisición hasta la fecha de venta mediante un índice objetivo, público y verificable.

La actualización no representa una exención ni un privilegio. Es simplemente un mecanismo para medir correctamente la verdadera capacidad contributiva y separar la ganancia real del componente puramente inflacionario.

También podría contemplarse, particularmente para inmuebles, la comparación de los valores de adquisición y venta expresados en dólares estadounidenses, siempre que se establezca un procedimiento legal uniforme para determinar el tipo de cambio aplicable.

En una economía en la cual los inmuebles se cotizan, negocian y valoran habitualmente en dólares, comparar ambos valores en una misma moneda permitiría aproximarse mucho mejor al resultado económico verdadero.

Este mecanismo requeriría reglas claras para evitar arbitrariedades: determinación precisa del tipo de cambio, tratamiento de las mejoras, gastos de adquisición, amortizaciones, inversiones posteriores y diferencias derivadas de las distintas cotizaciones existentes.

Pero cualquiera de estas soluciones sería más razonable que mantener costos nominales de hace décadas frente a precios de venta actuales.

La solución no consiste exclusivamente en incrementar las fiscalizaciones, controles y sanciones. También es necesario corregir las normas que generan incentivos para no vender, subdeclarar precios o disfrazar operaciones inmobiliarias bajo formas societarias artificiales.

Un sistema tributario sensato no debería obligar al contribuyente a elegir entre pagar un impuesto sobre una ganancia inexistente, conservar indefinidamente un activo, ingresar en la economía informal o construir una compleja estructura societaria para concretar una simple venta.

Actualizar los costos no significa recaudar menos. Significa permitir que las operaciones se realicen, se declaren por su verdadero valor y permanezcan dentro del circuito económico formal.

En definitiva, significa recaudar mejor. Seguí a El Economista en Google Agreganos a tus medios preferidos. + Agregar