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Ley de Alquileres: un acuerdo perfecto para esmerilar a los propietarios

24 noviembre de 2019

Por Santiago Levrio Cofundador de Emehome Desarrollos y Gerente Comercial de Metropolitan Home

El miércoles, tuvo media sanción la reforma a la Ley de Alquileres y, si bien aún estamos lejos de su aprobación, vale la pena el análisis. Con muchos puntos para analizar vamos a ver uno por uno, que pasó, que pasa y que puede pasar.

Art. 1. Una innovación moderna de ésta ley es la validez de la comunicación electrónica. Esto es muy importante para los litigios. Hasta ahora todo se tenía que trabajar con Cartas Documentos y la omisión de ese paso trababa las acciones judiciales.

Art. 2. Se limita el depósito en garantía a un mes -antes era de un mes por año locativo-. La novedad es que el mismo deberá ser devuelto "actualizado" lo cual "quita" el negocio financiero que implicaba la entrega a valor desactualizado. Lo que elimina este artículo es la posibilidad de utilizar dólares que hoy se estaba utilizando (es innegable que el mercado muchas veces encuentra maneras mejores que los legisladores para encontrar un punto medio). El artículo menciona un procedimiento de entrega de depósito que aclara mucho como se debe hacer y antes no había claridad. Más allá de lo que pueda opinar, ahora habría un procedimiento claro.

Art. 3. El plazo se pasa a un mínimo de 3 años para todos los destinos (básicamente residencial y comercial) cuando hasta ahora era de 2 años. La nueva normativa otorga novedosas herramientas de notificación para evitar pagar penalidades por cancelar el contrato antes de su finalización. Desde ya se sostiene la imposibilidad del propietario de cancelar el contrato -salvo que el inquilino lo incumpla-. Este nuevo plazo puede hacer que ya no se genere oferta de unidades en sucesión o en otras situaciones que utilizaban un contrato de alquiler como puente. Es indudable que éste nuevo plazo termina de alejar a muchos inversores de la compra de un inmueble para alquilar, ya que le quita liquidez al inmueble como objeto de inversión (ya que vender alquilado es un proceso tedioso y que implica un descuento al valor). Menos oferta, más temprano que tarde, endurecerá las condiciones, ya sea precio o requisitos solicitados por el propietario. Dato de color, el plazo mínimo es de 3 años pero no se impide la prórroga del contrato y ésta no tiene un plazo mínimo, es decir, a partir del 3° año se podrá generar prórrogas por plazo menores

Art. 4. Excepciones del plazo. En este artículo se deja todo allanado para hacer "contratos grises", ya que para determinados destinos especiales se puede utilizar plazos más cortos. Actualmente este tipo de contratos se usa poco pero estimo que se usará más para aquellos que no quieran un plazo tan largo.

Art. 5.  Reparaciones. Genera algunos cambios que llevan más confusión ya que, técnicamente, el propietario deberá cambiar los focos de luz, cargar gas al aire acondicionado, reemplazas cueritos, perillas y otros tantos, ya que salvo que se pueda demostrar expresamente que ésta reparación surge producto de un mal uso por parte del inquilino, todo recae a costa del propietario. Sin duda esto llevará más aforo implícito en el precio.

Art. 6. Reparaciones de casos graves. Acá se incorpora un mecanismo por el cual el inquilino podrá rescindir o dejar de pagar el alquiler cuando surja algún problema que le impida (no aclara la ley si parcial o totalmente) el uso del inmueble. Para dar un ejemplo simple: si el edificio deja de tener gas se podría aplicar ésto en contra del propietario. Hoy la ley prevé un mecanismo de descuentos o sustitución de algún servicio o característica que no se pueda usar. Realmente es una cláusula de máximo riesgo para el propietario. Otro argumento más para huir de este tipo de negocio.

Art. 7. Deja por escrito lo que hoy es de uso y costumbre de que se puede compensar con el pago del alquiler gastos que sea a cargo del propietario. Lo que puede generar un conflicto es que el inquilino determine de manera unilateral que algún gasto en particular no le corresponde: en el tema de expensas se verá el gran problema como así también lo referido a reparaciones. Más riesgo para el propietario que no tiene ninguna defensa contra esto.

Art. 8. Expensas extraordinarias. Este artículo será el que traiga más conflictos y puede determinar el futuro del mercado. Los legisladores pusieron el carro delante del caballo, en vez de dictar una ley de expensas que aclare la cuestión, incorporan dentro de ésta ley una norma abreviada que abre la puerta para grandes conflictos. La nueva normativa determina que, aunque no esté expresamente descrito en las expensas como extraordinarias, se establece que se considera "extraordinarias" gastos (no determinados por la ley) como reparaciones en unidades (que hoy en edificios de +30 años son un gran peso sobre las expensas), pero a su vez el texto habla de "gastos habituales...que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario". Esto podría implicar gastos como reparaciones en calderas -en caso que tengan-, pintura de espacios comunes, renovación de mobiliario, etcétera, como expensas ordinaria ya que lo habitual no dispone el periodo. Es decir, pintar los palieres es algo que se debe hacer de forma periódica y que es un espacio a disposición del inquilino. Otro ejemplo puede ser el reemplazo de alguna pieza del ascensor. En resumen, este artículo lleva más confusión y generará grandes conflictos. Esto será motivo de subir el aforo para cubrir éstos riesgos que impactarán en el precio. Si hoy de las expensas de $5.000, $2.000 son reparaciones en espacios comunes y de otros departamentos, se publicará con expensas de $3.000 y se subirá el precio, en el mejor de los casos, sin porcentaje extra de aforo.

Art. 9. Rescisión del contrato. Como mencioné antes, genera herramientas para que el inquilino quede exento de penalidades por dejar la propiedad antes de finalizar el contrato, un derecho que se le quitaría al propietario. En la práctica hoy existían situaciones dónde se eximía al inquilino de pagar penalidades en los casos que deje mostrar el departamento para conseguir un nuevo inquilino para no generar vacancia. Ahora se le otorga el derecho al inquilino sin obligación que colabore a que el propietario no tenga vacía la unidad.  Otro duro golpe a los propietarios.

Art. 10. Incorpora la "renovación" como un acto y establece procedimientos claros para ambas partes. Es una innovación positiva ya que no queda librado a cada sentido común sino que genera un procedimiento.

Art. 11. Establece procedimientos de intimación. Lamentablemente no se menciona el estado de conservación de la unidad como parte de éste proceso de intimación, lo cual es otro golpe al propietario.

Art. 12. Desalojo. Se establece un plazo máximo para que la Justicia -local de cada distrito- dicte sentencia sobre una demanda de desalojo. La redacción es muy vaga, no habla de instancias ni recursos que tendrá el propietario en caso que ésto no se cumpla y demás. No incorpora gran defensa para el propietario y si bien habla de un plazo para sentencia, no estipula plazo al procedimiento.

Art. 13. Comisiones Inmobiliarias y gastos de firmas. Este artículo fue clave para el consenso y trae nuevas y curiosas cuestiones a analizar.

Actualmente, en CABA la alícuota máxima era del 4,15% (1 mes de 24 meses). Sin embargo, al ser el 4,15% del total del contrato, en un contrato que establecía aumentos del valor (no menos del 15% semestral ahora), la alícuota real sobre el valor del primer mes por 24 meses es de 5,18%

Ahora sería de dos meses (un mes por cada uno) pero sobre un plazo de 36 meses que son iguales y contempla ajustes futuros pero, a efectos del cálculo, son 36 meses iguales, resultando 5,55% sobre el monto total del contrato.

Lo curioso es que se incorpora "gastos de publicación" que podrán ser cobrados al inquilino. Estos gatos no se han determinado en valor, lo cual me hace entender que será todo un tema. Incluso los Colegios Inmobiliarios podrán determinar ésto libremente a nivel de referencia para que no haya conflictos. Se puede expresar en una reserva de alquiler que todos los gastos (informes, certificaciones, impuestos) son a cargo del inquilino. Un duro revés a lo establecido en la ley de CABA.

Art. 14. Garantías. No hay muchas novedades que se puedan aplicar a la realidad. Hay muchas consignas pero nada compulsivo. Si bien se establece que el propietario "debe" aceptar alguna de las opciones establecidas, no quita el derecho de rechazar al interesado por otros motivos. El mismo Gervasio Muñoz (Presidente de la Federación de Inquilinos Nacional) reconoce que esto no traerá grandes cambios.

Art. 15. Ajustes. Este artículo es la otra gran novedad, con un nuevo índice que toma la inflación y la actualización de los salarios que menos se actualizan.  Una gran controversia. Repasemos.

 Damos por sentado que es un riesgo para el propietario que no se falsifique éste índice como ya se ha hecho (me refiero al IPC).

 Que la actualización anual es un perjuicio para el propietario en momentos de alta inflación desde el punto de vista financiero, y a la vez no "salva" a los inquilinos de eventuales shocks cambiarios y/o inflacionarios desde el punto de vista económico, ya que al pasar varios meses entre actualizaciones, el inquilino deberá absorber éste shock en un solo aumento. Sabemos que el shock cambiario e inflacionario tiene un delay para impactar en precios y luego en salarios. Vemos un ejemplo con un contrato de $10.000 de valor inicial firmado en octubre de 2017 a dos años, para el sistema tradicional, con un incremento semestral del 12,5% (que era lo habitual en ése entonces)

En cuanto a la suma de montos entregados a los 24 meses, en el sistema tradicional el propietario obtuvo 17% menos que la inflación. El nuevo sistema hubiera incrementado ésa pérdida a 20%. Es notorio el impacto negativo financiero para el propietario y, más aún, vencido los 24 meses, el propietario puede recuperar y ponerse muy cerca del valor que resulta de calcularlo sólo por inflación. Tomando el ejemplo, el propietario aspira a alcanzar $21.084, sin embargo, como el nuevo plazo es de 36 meses, en la cuota 25 -tomando el ejemplo- obtendría un valor de $18.360.

Es importante aclarar que hasta devaluación y posterior inflación de 2014, los contratos, en su mayoría, tenían incrementos anuales, es decir, en un contexto de inflación "baja" (>30%) éste nuevo esquema no será dañino para el propietario, pro por los próximos años sí lo será ya que no se espera inflación de >30% hasta 2022.

Se establece un valor de referencia para poder incrementar los contratos de forma semestral, salvo que una provincia determine lo contrario y será de $45.000 (está en UVA). Sería más lógico, visto el punto anterior, permitir éstos incrementos semestrales según la inflación acumulada semestre a semestre, para no perjudicar tanto a los propietarios.

Art. 17. Registración AFIP. Al ampliarse el régimen simplificado y con la incorporación del pago integrado de Ingresos Brutos e impuestos nacionales, el peso impositivo sobre los alquileres no será tan pesado. El año que viene se podrá tener 3 propiedades con hasta $120.000 entre las 3 y seguir en el régimen simplificado, siempre y cuando dentro de éste régimen no ejerza otra actividad. Lamentablemente, para el fisco tener un kiosco y una propiedad en alquiler es lo mismo y no existen régimen especial para los autónomos. En este nuevo sistema dónde ya será imposible evadir ya que el inquilino podrá de manera unilateral declarar el contrato.

Muchos se adaptarán, otros estarán en un gris, como la utilización de documentos externos para complementar el valor locativo (por más que esté prohibido) y otros simplemente pasarán a la clandestinidad. Lo que está claro que es otro desincentivo extra para comprar un inmueble para invertir.

Otros artículos, nada muy relevante que tenga aplicación, salvo un nuevo sistema de mediación de conflictos, muy parecido a lo que ya existe en CABA con el IVC, pero con más facultades y que le sacarían algo de trabajo al Poder Judicial. Veremos cómo se aplica, pero la idea es innovadora.

Este fue un perfecto acuerdo entre organizaciones de inquilinos e inmobiliarias dónde ambos esmerilaron por todos lados al propietario -que no tiene representación- y generan que sea imposible que nuevos actores aparezcan para el negocio de la renta, el que ya tiene una propiedad verá como seguir, o cuando pueda salir, y el que está con sus dólares no tendrá ningún incentivo en comprar inmuebles para la renta. Esto puede abrir el negocio para generar un nuevo instrumento de inversión con renta fuera de tener un departamento para alquilar, pero en todos los casos, ninguno que asegure el capital tanto como lo era tener un departamento.

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