Cambian los hogares, cambia la construcción

Los acelerados cambios que se vienen registrando en la composición de las familias y los hogares están impulsando ajustes cada vez más notorios en la oferta del sector de la construcción. La drástica caída de la tasa de natalidad más el sostenido crecimiento del número de personas que deciden vivir solas o que lo hacen luego de la ruptura de una pareja son algunas de las tendencias que vienen impulsando una transformación del mercado inmobiliario. 

No es para menos: mientras los hogares nucleares tradicionales -pareja con hijos- pasaron del 40,8% al 30,2% entre 2001 y 2022, en el mismo período la suma de hogares unipersonales y monoparentales (madre o padre con hijos) pasó del 30% a casi 45%, según un informe de la organización Tejido Urbano.

"En la ciudad de Buenos Aires, la población permanece estable desde la década del '60, pero con el doble de hogares", dijo Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de Tejido Urbano. "Argentina viene siguiendo algunos patrones del cambio demográfico que se viene registrando en Europa y otros países desarrollados, y eso viene repercutiendo tanto en la demanda como en la oferta del sector de la construcción", agregó.

En las últimas dos décadas, una serie de tendencias transformaron la estructura de los hogares en Argentina. Entre 2001 y 2022, la cantidad total de viviendas pasó de 10,1 millones a 15,9 millones, un crecimiento del 58,1%. El rasgo clave es que ese salto estuvo lejos de ser homogéneo. El impulso más pronunciado provino de los hogares unipersonales, que pasaron de 1,5 millón en 2001 a 3,9 millones en 2022, un salto del 159%. Este tipo de hogar compuesto por una sola persona pasó de representar el 15% del total en 2001 al 24,6% en 2022.  

Varios factores vienen impulsando esta tendencia. Por un lado, el alargamiento de la esperanza de vida lleva a una creciente cantidad de personas, que tienen mejores condiciones que la que tenían los adultos mayores hace un par de décadas, a vivir solas. A eso se suma que la gente se casa o pasa a convivir en pareja más tarde. 

"El promedio era de 27 años en el año 2000 en la ciudad de Buenos Aires y hoy está arriba de 35 años", señaló Álvarez de Celis. "Mucha gente vive la soltería durante más tiempo y eso hace que vivan solos durante un plazo mayor". 

En paralelo, el derrumbe del 40% de la tasa de natalidad en el último decenio tiene como derivación obvia un fuerte incremento de los hogares de parejas sin hijos. En los últimos veinte años pasaron de 1,2 millón a unos 2 millones, lo que representa el 12,6% de los hogares. A eso se suma el alza del número de hogares nucleares incompletos, aquellos conformados por un solo adulto con hijos, cuya participación pasó del 10,2% al 14,3% entre 2001 y 2022. 

Esta última tendencia viene siendo impulsada por un fuerte crecimiento del número de parejas disueltas. Según los datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) elaborada por el Indec, la cantidad de personas divorciadas o separadas en áreas urbanas pasó de 964.784 en 2003 a 1.846.485 en 2023, un incremento cercano al 91%. Con eso, el 24,7% de las personas que viven solas en Argentina son divorciadas o separadas. 

"La cantidad de divorcios y separaciones ha tenido un aumento exponencial en los últimos veinte años, lo que constituye un factor completamente nuevo por la velocidad de esa tendencia", señaló Álvarez de Celis. "En muchos casos, las personas reconstruyen su vida en parejas pero manteniendo su independencia, algo que se ve muy fuerte en el estrato de entre 45 y 55 años", añadió. 

Ajuste de la oferta inmobiliaria

Todas esas tendencias vienen impulsando una transición desde el modelo de hogar nuclear tradicional (pareja con hijos) hacia estructuras familiares más diversas y, en la mayoría de los casos, más pequeñas. En la década del '80, el promedio de hogares era de 4 personas por familia y en la actualidad es de 1,9. Esa reconversión viene impulsando cambios profundos en la oferta del sector constructor. 

Por caso, cada separación de una pareja implica potencialmente la transformación de un hogar en dos, lo que alimenta el crecimiento de hogares unipersonales o monoparentales y refuerza la demanda de viviendas de menor tamaño. Según Tejido Urbano, la reorganización tras una ruptura suele canalizarse a través del alquiler y hacia viviendas de menor superficie. De hecho, el 37,7% de los jefes de hogar divorciados o separados vive en viviendas de menor tamaño, y el 75,3% de los divorciados o separados que viven solos, alquilan. 

Esas tendencias, además del crecimiento del número de parejas sin hijos, llevan a que los desarrollos que crecen a mayor ritmo sean los departamentos de uno o dos ambientes. En la ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, esa oferta se viene ajustando a la demanda: el 39,2% de los inmuebles que se venden son de dos ambientes y el 20,6%, de un ambiente, según la plataforma especializada Reporte Inmobiliario.  

"El tipo de inmueble que más se está desarrollando en general es el de una propiedad chica: es el producto más demandado no solo porque en los hogares hay cada vez menos gente, sino también porque la capacidad de compra es menor", dijo a El Economista Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. "Se dan las dos cosas en paralelo: además de que los hogares contienen cada vez menos gente, si se quieren vender propiedades hoy en día, hay que ir a productos que estén en el target de U$S 100.000 a no más de U$S 150.000", agregó. 

Además de los ajustes en la oferta que imponen los cambios en los hogares, el mercado inmobiliario va buscando menos metros cuadrados para hacer más eficiente la ecuación. "Es verdad que los hogares se achican, pero aún si no lo hicieran, el tipo de inmueble que se está desarrollando está ligado a la capacidad de compra: hay más demanda para unidades de U$S 80.000 que de U$S 200.000", señaló Gómez Picasso. 

Esa reconversión hacia viviendas más pequeñas también está impulsada por otro factor clave. "En la Ciudad de Buenos casi todo lo que se construyó en los últimos 20 años no es para gente que lo iba a habitar sino para alquilarlo como renta, y para eso, en general, se buscan unidades chicas", dijo Álvarez de Celis.

Hacia adelante, todo indica que las tendencias actuales tenderán a profundizarse. "Los jóvenes quieren vivir más tiempo solos antes de ir a vivir en pareja, las separaciones aumentan y la cantidad de hijos cae drásticamente", dijo Álvarez de Celis. "Se va, entonces, hacia unidades que incluso están reduciéndose a 19 metros cuadrados: el sector constructor se enfocará cada vez más en las unidades pequeñas". Seguí a El Economista en Google Agreganos a tus medios preferidos. + Agregar