11 agosto de 2025
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Tras la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, los contratos vuelven a regirse por el Código Civil y Comercial (CCyC) y el acuerdo libre entre las partes. Esto cambia los tiempos, las formas de ajuste y las herramientas legales para enfrentar la morosidad.
📌 Primer paso: intimación o mora automática
- Alquiler de vivienda: el art. 1222 del CCyC exige intimar el pago por medio fehaciente (carta documento) con un plazo mínimo de 10 días corridos y lugar de pago especificado.
- Alquiler comercial: no se exige intimación previa; la mora es automática y se puede iniciar el juicio de desalojo de inmediato.
⚖️ Acciones legales disponibles
- Juicio de desalojo para recuperar el inmueble.
- Juicio ejecutivo por cobro de alquileres y accesorios (art. 1208 CCyC).
- Demanda contra el fiador, que responde por la totalidad de la deuda.
- En contratos con seguro de caución, notificar a la aseguradora dentro de las 72 horas para que asuma la cobranza y el desalojo.
⏱ En ambos casos, la ley establece dos meses de espera si el contrato no fija otro plazo. Este período puede modificarse por acuerdo.
💡 Prevención y buenas prácticas
- Expensas y accesorios: que el locador los pague directamente y los recupere junto con el alquiler, dejando la cláusula por escrito.
- Documentar todo: desde el estado inicial del inmueble (fotos certificadas) hasta cada modificación del contrato.
- Revisión previa: verificar títulos, reglamentos y expensas antes de firmar.
📊 Negociar mejores condiciones
- Libertad contractual: definir claramente índice y frecuencia de ajuste del alquiler.
- Mercado a favor del inquilino: mayor oferta habilita pedir descuentos o beneficios a cambio de pagos adelantados.
- Evitar conflictos: detallar cláusulas potencialmente problemáticas y establecer mecanismos de actualización consensuados.
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