¿Los alquileres ya no pagarán Impuesto a las Ganancias?

La Ley de Modernización Laboral llegó con una serie de cambios en materia impositiva, con baja de alícuotas en algunos impuestos, eliminación de gravabilidad de algunas actividades o beneficios para determinadas operaciones.

Entre esas modificaciones, hay una que podría dar un impulso importante a los alquileres de propiedades destinadas a vivienda, ya que fueron excluidas del pago del Impuesto a las Ganancias. 

Al menos así lo explicó Alberto Mastandrea, quien afirmó que este cambio "marca un punto de inflexión en la tributación de la renta inmobiliaria en la Argentina", al tiempo que aclaró que esta exención "se extiende tanto a personas humanas como a empresas".

"Si a esto se le suma que estos mismos alquileres ya se encontraban exentos en el IVA, el resultado es un esquema que, en los hechos, 'desimpuesta' completamente este tipo de rentas", añadió el socio de BDO Argentina.

No es para cualquiera

El beneficio, como se explicó, no alcanza a todas las propiedades, sino que dependerá del uso que se le de y, por ende, la renta que se obtenga. Mastandrea aportó un poco de claridad con una serie de ejemplos. 

Supongamos el caso de quienes tengan una única propiedad, que alquila para casa habitación (o sea, para que vivan personas de manera permanente). En este supuesto, como se explicó, la renta obtenida queda fuera tanto de Ganancias como del IVA.

"Se trata, en términos prácticos, de un ingreso completamente liberado de imposición nacional directa, lo que mejora de manera significativa la rentabilidad real del alquiler", expresó.

Si posee más de una propiedad, la cosa no cambia. "La norma, tal como surge de la reforma, no introduce limitaciones en función de la cantidad de unidades ni del volumen de ingresos", sostuvo y agregó: "Esto configura un incentivo claro a la inversión inmobiliaria orientada al mercado locativo residencial".

El escenario se modifica cuando el destino del inmueble deja de ser habitacional. "Un local comercial alquilado, por ejemplo, queda plenamente alcanzado por ambos tributos: la renta tributa el Impuesto a las Ganancias y el alquiler se encuentra gravado en el IVA", indicó. 

Algo similar ocurre con una casa quinta utilizada para alquileres eventuales, como fiestas o escapadas de fin de semana. Al respecto, Mastandrea explicó que "aunque el inmueble sea, en esencia, una vivienda, el uso que se le da no encuadra dentro del concepto de casa habitación". 

En consecuencia, pierde la exención y los ingresos quedan alcanzados por Ganancias y el alquiler tributa IVA. "Incluso, si se incorporan servicios adicionales, la actividad puede ser considerada más cercana a una prestación de servicios que a una locación", sumó.

Finalmente, los alquileres temporarios a turistas, canalizados muchas veces a través de plataformas digitales, siguen la misma lógica. No se trata de inmuebles destinados a casa habitación sino de una explotación de carácter turístico. 

"Por lo tanto, tampoco aplican las exenciones: estos ingresos quedan gravados en Ganancias y alcanzados por el IVA, además de estar expuestos a mayores niveles de fiscalización", señaló.

La conclusión a la que arribó el socio de BDO Argentina es clara: desde su perspectiva, la reforma no beneficia a toda la renta inmobiliaria por igual, sino que traza una línea nítida entre dos modelos. 

"Por un lado, se promueve activamente el alquiler destinado a casa habitación, reduciendo su carga tributaria a cero en los principales impuestos nacionales. Por otro, se mantiene e incluso se refuerza la imposición sobre los usos comerciales o turísticos", concluyó.

¿Qué pasa con Ingresos Brutos?

Si bien a nivel nacional, los alquileres recibieron una buena noticia con la liberación del pago de Ganancias, existen otros impuestos que alcanzan también a las locaciones en las provincias. 

Consultado sobre la situación particular de la Ciudad de Buenos Aires y de la provincia de Buenos Aires, Mariano Ghirardotti, socio del estudio que lleva su apellido, recordó que estas operaciones deben abonar Ingresos Brutos. Aunque con particularidades.

En la Ciudad, por caso, los alquileres para viviendas deben abonar 1,5%. No obstante, existe una exención: los ingresos del propietario por el alquiler de hasta 3 unidades de vivienda, siempre que el valor mensual no supere los $1.101.000 mensuales por cada uno.

Además, recordó que "cuando un contribuyente es titular o usufructuario de 4 o más inmuebles, se presume un valor locativo computable sobre el cual debe tributar, independientemente de si el inmueble está ocupado o no".

Al igual que lo que sucede a nivel nacional, Ghirardotti explicó que si esa propiedad se alquila para el turismo o como oficina, también deberá pagar Ingresos Brutos. Claro que dependerá de algunas características.

Las locaciones de inmuebles con fines turísticos tienen una alícuota del 6% y, si no fueron inscriptas en el Registro de Propiedades de Alquileres Temporarios Turísticos, les cabe la presunción de haber estado locado durante todo el período no prescripto. 

En el caso de actividades como el alquiler y explotación de inmuebles para fiestas, convenciones o consultorios médicos, Ghirardotti sostuvo que "la alícuota es del 3% si los ingresos brutos anuales del ejercicio anterior son iguales o inferiores a $2.004 millones y del 5% si superan dicho monto". Para el caso de locales, la alícuota es del 1,5%.

A la hora de analizar la situación en la provincia de Buenos Aires, el especialista indicó que los alquileres de propiedades están alcanzados por Ingresos Brutos con alícuotas que van del 3,5% al 4,5%. 

Para el caso de viviendas, Ghirardotti resaltó que "no se encuentran alcanzados los ingresos correspondientes al propietario por la locación de hasta un inmueble destinado a vivienda" y añadió: "El monto no debe superar los $581.317 mensuales o $6.974.660 anuales".

Por último, remarcó que, al igual que lo que sucede en la Ciudad, las propiedades alquiladas a turistas y los locales están alcanzados por Ingresos Brutos a una alícuota del 5 por ciento. 

Inscribirse o no, esa es la cuestión

Uno de los puntos que ahora queda por definir, es el de aquellas personas que ya tenían una propiedad en alquiler y estaban inscriptas ante la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) y que, dada la eximición, ahora quedarían liberados del pago. 

Al respecto, Mastandrea explicó que, aunque tengan como único ingreso el del alquiler de una propiedad, "es importante que se inscriban porque deben emitir comprobantes" y aclaró que "lo importante es que la situación fiscal frente al IVA sea exento".

Por último, sugirió que, al tratarse de una renta exenta, los propietarios se inscriban en el Ganancias para no ser considerado como sujeto no inscripto aunque los ingresos, luego, los declare como exentos y en ese contexto optar por el régimen simplificado del gravamen. 

Respecto del nuevo régimen de Ganancias simplificado, el socio de BDO Argentina resaltó que "el beneficio es simplificar los datos a declarar, ganar los efectos liberatorios y el tapón por los períodos no prescriptos".

Una cosa queda clara: quienes tienen propiedades pueden quedarse tranquilos de que no deberán afrontar el pago de ningún impuesto nacional y, dependiendo de su situación, hasta quedar libre de afrontar el temido Ingresos Brutos. Seguí a El Economista en Google Agreganos a tus medios preferidos. + Agregar