3 diciembre de 2025
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Los precios de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires volvieron a subir por encima de la inflación: en los últimos 12 meses, los valores de los nuevos contratos aumentaron 35,6%, superando el 31% de la inflación interanual y sólo por debajo del ajuste del ICL (40%). Según el último informe de Zonaprop, en noviembre el valor medio avanzó 2,2% mensual, en un mercado que todavía acusa el impacto de la fuerte caída de la oferta registrada entre 2023 y comienzos de 2024.
La derogación de la Ley de Alquileres había impulsado un salto inicial de la oferta del 62%, pero en noviembre volvió a retroceder 1,3%, aunque se mantiene muy por encima del mínimo histórico. En este contexto, los departamentos más grandes fueron los que más se encarecieron: un tres ambientes de 70 m² ya roza el millón de pesos, con una mediana de $987.205, mientras que un dos ambientes promedia $729.916.
Por barrios, la sorpresa del informe es Agronomía, que encabeza las subas con 61,8% interanual, seguida por Lugano (52,4%) y Vélez Sarsfield (46,5%). En el extremo opuesto, los aumentos más bajos se dieron en San Telmo (29,9%), Parque Chacabuco (28,9%) y Puerto Madero (28,7%), que vuelve a ser el barrio donde menos crecieron los alquileres.
Aun así, Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro para alquilar: un dos ambientes cuesta $1.238.741 por mes, por encima de Núñez ($818.018) y Palermo ($814.676). Del otro lado del mapa, los valores más bajos aparecen en Floresta ($639.271), Constitución ($628.163) y Lugano ($584.087), que pese a ser uno de los barrios que más subió continúa siendo el más accesible de la ciudad.
En términos de rentabilidad para inversores, los mejores retornos se encuentran en Lugano, Nueva Pompeya y La Boca, con niveles de entre 8,8% y 7,2% anual, frente a un promedio porteño cercano al 5%. En contraste, Núñez, Palermo y Puerto Madero presentan las menores rentas, entre 4% y 3%, menos de la mitad que las zonas más rentables. Según Zonaprop, hoy se necesitan 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión, un plazo 2,8% mayor que el del año pasado.
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