Sorpresa: por la reglamentación, no habrá exención en Ganancias para todos los alquileres

El decreto que reglamentó una parte de los cambios impositivos introducidos en la Ley de Modernización Laboral generó el rechazo de muchos contribuyentes que vieron restringido el beneficio sobre alquileres.

Recordemos que la reforma estableció, entre otras modificaciones, que quedaban eximidas del Impuesto a las Ganancias las rentas “derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación”.

Sin embargo, la reglamentación (que llegó con el decreto 406, publicado el lunes 1 de junio) precisó qué se entendía por “casa habitación” y lo hizo de una manera muy restrictiva, fijando características que la ley no mencionaba.

Al menos así lo explicó el socio de BDO Argentina Alberto Mastandrea al asegurar que el decreto la definió “como la vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita, tres calificativos que modifican sensiblemente el alcance del beneficio”.

Del mismo modo se manifestó Jorge Gebhardt, quien sostuvo que “respecto del concepto de casa habitación el decreto es restrictivo y alcanza al supuesto de que el locatario alquile esa única vivienda y no posea otras propias, requisito que nos parece excesivo al no estar planteado por la ley”.

Asimismo, el director del Departamento de Impuestos del estudio Aguirre Saravia & Gebhardt aclaró que “debe ser de carácter permanente, lo cual inhibe la posibilidad de que alguien por razones de mudanza no cumpla un período extenso y deba locar otra vivienda”.

Por último, señaló que “debe ser de uso familiar, lo cual plantea el tema de si una porción del inmueble está afectada a actividad profesional la exención debería decaer sólo en la proporción respectiva”.

¿Cuándo puede caer la exención?

Con la definición establecida en el decreto, para que el dueño de un inmueble no tribute, el inquilino debe utilizar la vivienda como su único hogar, de manera permanente y con carácter familiar.

De ese modo, tal como explicó el socio de BDO Argentina, muchas situaciones cotidianas quedarán al margen del beneficio establecido en la Ley de Modernización Laboral sin una justificación clara.

El ejemplo más elocuente es el de las relaciones familiares. “Considérese el caso de un padre que alquila a su hijo un departamento para que resida allí mientras cursa sus estudios en otra ciudad. Se trata, sin lugar a dudas, de un inmueble habitado”, sostuvo Mastandrea.

“Sin embargo, para ese hijo la unidad no constituye su vivienda familiar única y permanente, dado que su hogar continúa siendo la casa paterna”, dijo y añadió: “La consecuencia es que la exención decae y el padre termina tributando por un alquiler que la ley había procurado eximir”.

“Algo similar ocurre cuando el inquilino resulta titular de otra propiedad: aun cuando resida en el inmueble alquilado, este deja de ser su vivienda ‘única’, y el beneficio del propietario se pierde por una circunstancia que, además, escapa a su control”, sostuvo.

Ese es, según Mastandrea, el aspecto más delicado de la reglamentación. “En numerosos casos el propietario no conoce -ni dispone de medios para verificar- si su inquilino es dueño de otro inmueble o si la unidad alquilada constituye efectivamente su residencia permanente”, señaló.

“No obstante -continuó el socio de BDO Argentina-, de ese dato ajeno dependerá que deba o no ingresar el impuesto. La ley nunca le había impuesto indagar en la situación habitacional del locatario para acceder al beneficio; el decreto, en los hechos, lo hace”.

Por último, el especialista aclaró que “el propio decreto aclara que un propietario puede tener varias unidades en alquiler y conservar la exención respecto de todas ellas: la condición de ‘única’ no se evalúa en cabeza del dueño, sino de cada inquilino”.

“La dificultad, por lo tanto, no afecta a quien posee múltiples inmuebles, sino a los supuestos en que la vivienda arrendada no es el hogar principal y permanente de quien la ocupa”, resaltó.

Las sociedades, afuera

Pero esa no fue la única restricción que trajo el decreto. Por el contrario, los especialistas consultados por este medio aseguraron que también pone límites al sujeto que realiza la operación.

Al respecto, Gebhardt remarcó que “la ley no limita esa posibilidad, pero el reglamento sólo la prevé cuando personas humanas realicen la actividad, lo que significa una negativa a que los locadores sean sujetos empresa”.

En este sentido, Mastandrea explicó que “las sociedades y empresas que poseen inmuebles y los alquilan para vivienda quedaron excluidas y continuarán tributando” y aclaró que “se trata de un universo considerable”.

Según el socio de BDO Argentina, entrarían en esta “bolsa” los fideicomisos, así como también las sociedades de familia que administran propiedades y las empresas titulares de unidades destinadas a renta.

Respecto a qué sucederá con el organismo de recaudación a la hora de aplicar la letra del decreto, ambos creen que aplicará el texto en sus términos, de modo que lo prudente es cumplirlo y documentar con precisión el destino real del inmueble en el contrato de locación.

Mastandrea, consideró que quienes se sientan perjudicados cuentan con herramientas para cuestionar el decreto, “fundado en que la ley fue más amplia que su reglamento y en que el Ejecutivo no estaba habilitado para reducir el beneficio por sí mismo”. Algo que, según concluyó el experto, “se terminará dirimiendo en sede judicial”.

Sin embargo, Gebhardt hizo una salvedad. El especialista sostuvo que “el sujeto empresa que no siguiera la letra del reglamento podrá ser sujeto de impugnación fiscal y sus posibilidades de defensa al plantear la ilegalidad de la norma se dificultarían”.

Según su mirada, esto es así debido a que es improbable que el Tribunal Fiscal de la Nación (TFN) acepte tratar la eventual inconstitucionalidad del decreto, al menos sobre la base de las normas vigentes.

Más allá de lo que decidan los vocales del TFN, Gebhard advirtió para cerrar que “si la cuestión escalara a instancias judiciales superiores, no es posible asegurar hoy que el contribuyente obtenga una decisión favorable”.

Algo queda claro: el Gobierno nacional terminó por restringir un beneficio que, curiosamente, no sólo impulsó, sino que también defendió en el Congreso de la Nación para que sea aprobado. 
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