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Se acentuó el repunte en el precio de los inmuebles

Los operadores del sector discrepan sobre el impacto que tendrá el blanqueo en la actividad.

22-07-2016
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por Luis Varela

En línea con los que se vino registrando en los meses anteriores, con el final del cepo cambiario y la llegada del nuevo Gobierno, el mercado inmobiliario argentino sigue mostrando signos de recuperación aunque los desafíos por venir hacen que el empleo en el sector siga por el piso y con dramáticas suspensiones de personal.

Según datos de los colegios de escribanos tanto de la ciudad como de la provincia de Buenos Aires, la mejora en el nivel de operaciones es considerable, con una actividad que mejora 15% en la capital y sólo 6,5% en la provincia, pero que en ambos casos se sigue alejando del pozo registrado en 2014.

Si se consideran las escrituras firmadas en los primeros cinco meses de cada año, la ciudad de Buenos Aires llegó a tener una escrituración mensual de 4.600 operaciones en 2011, antes de la aplicación del cepo cambiario. Ese número se desplomo hasta apenas 2.300 operaciones por mes en 2014, para subir a 2.400 en 2015 y llegar a 2.800 en el promedio de 2016, con 3.648 escrituras anotadas en mayo, máximo numero mensual de este año.

También teniendo en cuanta los primeros cinco meses de cada año, la provincia de Buenos Aires tuvo la firma de 8.500 escrituras por mes en 2011, antes de la aplicación del cepo. Ese número se desplomó hasta 4.900 escrituras mensuales en 2014, pozo de toda la serie, para luego subir a 6.200 operaciones por mes en 2015 y lograr 6.600 registros mensuales este año, con 8.905 escrituras anotadas en mayo, máximo numero de este año.

El final del cepo generó un fuerte movimiento en el sector, tanto que las cotizaciones anotadas están reaccionando fuerte, más en la capital que en provincia, con una vertical suba del 40% en la Ciudad de Buenos Aires y de “sólo” 26% en las cotizaciones inmobiliarias de la provincia de Buenos Aires.

Según surge de los datos provistos por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el valor de la escritura promedio firmada en mayo llegó a US$ 111.000, equiparando la cumbre de 2011, momento en el que se aplicó el cepo cambiario. En provincia de Buenos Aires la escritura promedio que surge del Colegio de Escribanos fue en mayo de US$ 41.200, todavía muy por debajo de la cumbre de 59.600 dólares de 2011, anterior al cepo cambiario.

Justamente este retraso en los precios de la provincia es tomado por los operadores como oportunidad de compra. Hay valores en determinadas zonas que siguen muy deprimidos por cuestiones de ubicación, seguridad, transporte, etcétera. Pero habrá que ver qué ocurre con el blanqueo y con el desarrollo del crédito para comprender si los de Capital se han adelantado demasiado, o si los de provincia muestran lo que terminará ocurriendo realmente.

El turno del blanqueo

Debe tenerse en cuenta que luego del blanqueo la AFIP promete ponerse mucho más exigente: en ese organismo dicen que comparará catastros, pedirán registros en los bancos por el cobro de alquileres, todo apuntando a recaudar más impuesto a los bienes personales, aunque todavía hay que ver cómo es la reforma que prepara el Gobierno una vez que tiene a todos los blanqueados adentro.

Igualmente, es muy probable que los que no se anoten en el blanqueo pasen a tener problemas si no tienen sus propiedades efectivamente inscriptas. O sea, los que blanqueen tendrán que pagar el 5% del valor de la propiedad para luego pagar anualmente bienes personales, un elemento que contrarresta la inversión en propiedades, ya que reduce considerablemente lo que se cobra de alquiler efectivo.

En línea con los números entregados por los escribanos, la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) acaba de difundir su estudio sobre los precios pedidos por las propiedades, y las cifras también dan con una recuperación importante, mucho más en inmuebles usados que en propiedades nuevas.

Debe entenderse que los números de los escribanos en general son inferiores a los reales, ya que la gente subvalúa las operaciones para pagar menos impuestos. Y, en cambio, los valores de la UADE, son algo más altos que los reales, porque son precios pedidos, y para concretarse siempre aparecen descuentos importantes.

De todas maneras, comparando manzanas con manzanas, para la UADE el precio promedio de un metro cuadrado de la Ciudad de Buenos Aires es de US$ 2.672 para un departamento a estrenar y de US$ 2.334 para un inmueble usado. Con esto, según la serie de la UADE, los inmuebles nuevos tienen en los últimos doce meses una suba de apenas 1,2% en dólares, mientras que los usados suben 10,5%.

Bastante en línea con los números de los escribanos, de la serie de la UADE surge que los departamentos a estrenar están 0,3% por debajo de los precios que había en la cumbre de 2011, antes del cepo cambiario, en tanto que los usados tienen un precio 3,1% en dólares menor al que había hace cinco años.

En la muestra de la UADE, los dos barrios que tienen los precios más altos en inmuebles a estrenar son Palermo y Recoleta, con un valor de US$ 3.353 y US$ 3.267 respectivamente, mientras que los más bajos son Balvanera y Flores, con US$ 2.143 y US$ 2.276 cada uno. En tanto que en inmuebles usados Palermo y Recoleta están arriba con US$ 2.967 y US$ 2.808, mientras que Balvanera y Boedo están abajo de todo con US$ 1.871 y US$ 1.884.

La estadística que realiza la UADE permite comprobar otro fenómeno que debe ser muy tenido en cuenta por los que operan en el mercado inmobiliario. Hay zonas en las que el usado tiene un valor de reventa muy bueno, y otras en las que revender significa una fuerte pérdida. Por ejemplo, la distancia entre nuevo y usado en el barrio de Saavedra es de apenas 6%, en Villa Urquiza del 8% y en Nuñez del 10%, mientras que la distancia entre un nuevo y un usado en el barrio de Boedo es de un notable 29%, mientras que en Belgrano y Flores la diferencia se estira al 19%.

Más datos

En la estadística que sigue la UADE no se consideran algunos barrios. Según el sitio especializado Reporte Inmobiliario, en Puerto Madero el inmueble usado se vende a US$ 5.020 el metro, mientras que en barrios como Soldati, Pompeya o La Boca los precios son del orden de los US$ 1.577 por metro.

Con todos estos números ya puede decirse que no se consiguen en la Ciudad de Buenos Aires departamentos por menos de un millón de pesos, esto es unos US$ 67.000. Considerando los sueldos que se están pagando hoy en la Argentina, teniendo en cuenta que un ingreso medio es de unos $ 14.000 (el sueldo mínimo es de casi la mitad), un asalariado tiene que trabajar 72 meses (seis años) sin gastar nada en otra cosa para acceder al inmueble más barato de la Ciudad.

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