por Luis Varela
Con el Gobierno viviendo un momento decisivo, se conocieron ayer las estadísticas de los colegios de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y de la provincia de Buenos Aires.
Con la Capital siempre reaccionando de manera más rápida respecto de lo que ocurre más allá de la General Paz, los datos de la actividad de septiembre reflejan que el brote verde que se había insinuado con los inmuebles durante julio y agosto también perdió fuerza.
Los números
La CABA tuvo un leve retroceso en cuanto a cantidad de actos y precios orientados a la baja y en la provincia la cantidad de operaciones todavía permaneció en crecimiento, aunque las cotizaciones también mostraron leves descensos.
En números concretos, durante septiembre se firmaron en la Ciudad 4.208 escrituras, 19% más que en septiembre del año pasado pero 0,5% menos que las anotadas en agosto. Y en la provincia, en septiembre hubo 9.017 escrituras, 0,2% menos que hace un año pero 1,5% más que las inscriptas en agosto.
Considerando los primeros nueve meses de cada año, en Capital se están firmando este año, en promedio, 3.289 escrituras por mes, 13,8% más que hace un año, y con esto el 2016 es el mejor año desde 2012. En provincia se firmaron 7.490 escrituras promedio por mes en enero-septiembre, 1% menos que el año pasado.
O sea, en cuanto a actividad, la Ciudad había pegado un verdadero salto por el cambio de Gobierno, pero la provincia siguió en una meseta, con muy pocos cambios en cuanto a nivel de operaciones realizadas.
¿Y los precios? Ahora bien, el tema de los precios es algo completamente diferente. Según los datos de septiembre, cada escritura promedio se hizo en Capital por $1.659.306 pesos (US$ 108.055) mientras que en la provincia, cada operación se anotó en promedio por $766.740 (US$ 49.931).
Lo llamativo de estos valores oficializados ayer por los escribanos tiene que ver con un punto de quiebre en la estadística. Los escribanos de la provincia entregaron sus números sin sorpresas, pero los escribanos de la Capital corrigieron de manera drástica los números de los últimos dos meses, que habían mostrado aumentos de precios notables.
La diferencia en las estadísticas de los escribanos porteños fue tan notoria que al difundirse los informes de julio y agosto, publicados hace un mes, hubo una lluvia de críticas de parte de analistas del sector, con muchas voces diciendo: “Ahora que estamos tratando de arreglar el Indec K, vamos a pasar a tener escribanos M”.
Probablemente, las críticas de los observadores llegó al Colegio de Escribanos porque en el informe publicado ayer corrigieron toda la serie, evidenciando que los precios en pesos efectivamente dieron un salto, pero medidos en dólares parecen haber encontrado un techo, algún tipo de resistencia que puede llegar a ser más difícil de sortear.
Como sea, según los números publicados ayer, una escritura promedio firmada en CABA, equivalente a un departamento de tres ambientes, bien ubicado y en buen estado, se hizo en septiembre por US$ 108.000, 5% por debajo del precio de US$ 113.700 anotado en agosto. La comparación respecto de un año antes es por lo menos opinada, ya que en septiembre de 2015 había dos dólares (uno oficial y otro blue, a mucha distancia), pero tomando promedios puede decirse que los precios actuales están 8% arriba de los valores reales de hace un año.
En la provincia, mientras tanto, el valor de la escritura promedio fue en septiembre de US$ 49.900 dólares, 4% más abajo que los US$ 52.000 firmados en agosto último y 7% arriba de los valores reales anotados en septiembre del año pasado.
Por supuesto, los valores de escrituración siempre están en la picota de todas las discusiones. Sucede que casi toda la gente quiere pagar la menor cantidad de impuestos y adicionales posibles y, en consecuencia, se termina escriturando por valores algo inferiores a los reales.
Hacia adelante
Y ahora, con el blanqueo en juego, y con la elección en Estados Unidos, que define no solo el nuevo presidente sino también la formalización (o no) de un país que puede llegar a erigirse como un paraíso fiscal de los capitales del mundo, algo así como hizo Suiza durante años, la verdad del mercado inmobiliario es clave para entender cuál será la actitud de los inversores.
Se sabe que en la primera etapa del blanqueo hay expectativa de que se exterioricen unos US$ 8.000 millones y aparezcan otros US$ 50.000 millones oscuros que están en el exterior.
Muchos analistas están diciendo que ese dinero se blanquea porque está dispuesto para comprar propiedades y, así, terminar alimentando el postergado mercado inmobiliario argentino. De hecho, operadores prestigiosos como Armando Pepe, Luis D' Odorico y Eduardo Elías salieron a decir que junto con el blanqueo se multiplicaron las consultas y eso genera expectativa de que llegarán compras pronto. Pero Mercedes Ginevra dio la foto de este momento: “Todavía el mercado está muy tranquilo. Sí tenemos muchas consultas, pero no se están cerrando operaciones”.
En realidad, operadores del sector financiero dicen que casi todos los blanqueadores están sincerando sus posiciones más por temor a que sus cuentas queden bloqueadas que por tener alguna intención concreta de realizar una inversión real.
No hay que olvidar que quien decida blanquear sus bienes pasará a quedar registrado por Ganancias y Bienes Personales. Y en ese movimiento, si invierte su dinero en títulos públicos, financiando a un Gobierno que está con un rojo fiscal preocupante, quedará exento de esos tributos. En cambio, si invierte en inmuebles, cada vez que llegue diciembre tendrá que dejarle al Fisco una parte de su tenencia en propiedades.
Más allá de todas estas posibilidades, hay otros dos elementos importantes que surgen de los números de los escribanos. Cuando fue establecido el cepo en 2011, la escritura promedio en la CABA marcaba un techo de US$ 111.000 por operación. Entre 2012 y 2015 los precios estuvieron mucho mas deprimidos. Y ahora que Macri sacó al país del cepo, las propiedades encontraron un techo de US$ 113.000 en agosto, pero vuelven a encontrar resistencia en ese nivel, y han retrocedido hasta US$ 108.000.
Y en la provincia la serie histórica muestra que los inmuebles del GBA están todavía por debajo de las cifras logradas hace cinco años. En 2011, antes del cepo, una escritura promedio se hacía por US$ 59.600 y, ahora, alcanzó un máximo de US$ 52.000 en agosto.
¿Y las hipotecas?
El informe de los escribanos muestra una mala noticia tanto para el Gobierno como para los potenciales compradores de propiedades. El crédito hipotecario está aumentando, con dosis mínimas y no sirve ni para sostener al sector ni para marcarle un impulso reactivador a la necesitada a la construcción.
Según dijeron los escribanos porteños, en septiembre, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron apenas 540 casos, 27,7% más que las registradas un año antes, pero 11,9% menos que las realizadas en agosto último. En números de participación concreta, los créditos hipotecarios representaron el equivalente al 12,8% del total de las operaciones frente a 12% de un año antes.
En el acumulado de los primeros nueve meses de 2016, los actos que fueron consumados con el uso de la garantía hipotecaria sumaron 3.754: acusaron un incremento de 45,5% respecto de igual período del año anterior y alcanzaron una representatividad de 12,7%, en comparación con 10,9% de un año antes.
¿Cuál es la razón del crecimiento tan lento? El proceso inflacionario todavía es una incógnita. Hasta que no se arregle esa enfermedad que condena a Argentina, las operaciones financieras de largo plazo seguirán siendo una deuda pendiente.
Es tan complejo predecir la forma en que se mantendrá la deuda real futura que los sistema de crédito (UVI y UVA) se vieron obligados a generar un formulario inicial de requerimientos que sólo les da acceso a las parejas que tienen trabajo en blanco las dos personas, y con altos ingresos. Las personas de ingresos bajos siguen totalmente afuera de esa posibilidad, y el mercado sigue esperando.
