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Explosivo crecimiento en el mercado inmobiliario

02-03-2017
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por Luis Varela

El blanqueo, el derrumbe real del precio del dólar, el precio récord de las acciones y los bonos, y tasas de interés que ofrecen tasas negativas contra el proceso inflacionario acaban de unirse para determinar un explosivo crecimiento en el mercado inmobiliario, con precios en dólares que se duplicaron en apenas cuatro años.

Según informaron el Colegio de Escribanos de la Ciudad y el de la provincia de Buenos Aires, en enero se firmó una notable cantidad de escrituras, la mayor de las últimas temporadas para ese mes del año, y con precios que ciertamente hacer refregar los ojos a todos los observadores.

En la ciudad de Buenos Aires se celebraron durante enero de este año 3.425 escrituras, 44,8% menos operaciones que los 6.210 contratos firmados en diciembre último, pero 80,5% más que las 1.898 operaciones anotadas en enero del año pasado. Pero para que ese número se comprenda bien, basta decir que fue el mejor mes de enero desde 2011, es decir desde el año en el que el kirchnerismo debió aplicar el cepo cambiario para que su política económica sobreviviera un par de temporadas, aunque fuera artificialmente.

El monto total negociado en la ciudad reunió nada menos que $ 7.900 millones, lo cual significa nada menos que $ 3.306.578 por operación, o sea unos US$ 142.557. Esta suma, que equivale en promedio a un departamento de tres ambientes bien ubicado y en buen estado, significa que el valor en dólares de enero fue 12,2% más alto que el negociado en diciembre y 42,8% en dólares más alto que el valor de enero del año pasado, lo cual coloca a los inmuebles en la cima del rendimiento financiero, en línea con la suba que tuvieron las acciones, en la Bolsa, en los últimos meses.

Y el fenómeno no se dio unicamente en la Capital. Los escribanos de la provincia de Buenos Aires también confirmaron números ciertamente espectaculares. En enero se realizaron 4.401 operaciones inmobiliarias en territorio bonaerense, 74,4% menos que las 17.200 operaciones de diciembre, pero 41,6% más que las 3.109 operaciones concretadas en enero del año pasado. En este caso, enero de este año fue para la provincia el mejor enero desde enero de 2012. El monto total negociado con inmuebles en la provincia de Buenos Aires ascendió a $ 5.197 millones, lo cual significó $ 1.180.849 por operación, o sea US$ 72.982 por escritura. Esta suma, que reiteramos, equivale a un departamento de tres ambientes bien ubicado y en buen estado, significa que el valor en dólares de enero fue 36,2% más alto que el negociado en diciembre y 57,1% más elevado que lo transado en enero del año pasado.

Con todos estos números se destaca otra realidad. Hasta hace unos meses una escritura promedio de Capital Federal se transaba por un valor hasta 170% más caro que en la provincia de Buenos Aires, mientras que en enero de este año esa diferencia se achicó al 95%. Este acortamiento en la distancia de los precios de los inmuebles porteños y los inmuebles bonaerenses obedece a una diferencia en seguridad y también en rentabilidad.

Los operadores inmobiliarios siempre recomiendan a la hora de comprar la reiterada frase que dice “location, location, location” o sea “ubicación, ubicación, ubicación”. Lo hacen porque cualquier propiedad que se compra tiene gran poder de reventa si está ubicada en un lugar seguro, con baja delincuencia, y con alta rentabilidad, con bueno potencial comercial.

Sin embargo, en los últimos meses se ha comprobado que el nivel de inseguridad se ha ido equiparando en todas partes, con altos índices de problemas hasta el los lugares más impensados. Pero la gran razón de este acercamiento de cotizaciones es la rentabilidad. Antes una propiedad de Puerto Madero o Recoleta (los barrios más caros de la Ciudad) tenían una renta por alquiler que rendía cerca del 5% anual. Pero ahora los precios de compra han subido, en proporción, bastante más que los alquileres, por lo que muchos de los que compraron propiedades en esas zonas tienen que contentarse con rentas por alquiler del orden del 3,5 al 4% anual.

En cambio, en partidos bonaerenses tradicionalmente más inseguros y con menos valor de infraestructura, están permitiendo, por el todavía bajo valor de las propiedades, que se cobren alquileres que en algunas zonas superan el 7% anual, con picos del 9% anual en determinados lugares del sur y el oeste del Gran Buenos Aires.

El crédito

Más allá de todo lo mencionado, otro de los elementos que también mantuvo muy motorizado al sector fue la multiplicación de los créditos hipotecarios. En la ciudad de Buenos Aires, sobre las 3.425 escrituras firmadas en enero, 755 transacciones, es decir el 22%, se concretaron con hipotecas.

Para entender el tamaño del crecimiento del crédito hipotecario debe decirse que en enero del año pasado se firmaron apenas 292 escrituras con hipoteca, y en enero de este año 755, es decir 158,5% más operaciones con crédito.

A partir de todos estos números, los operadores especializados del sector se plantean una serie de interrogantes. ¿Qué pasará con los precios una vez que se supere en blanqueo, que termina a fin de este mes? ¿Qué pasará con la renta una vez que los propietarios tengan los inmuebles blanqueados y tengan que participar a la AFIP en las utilidades? Frente a estar realidades, por primera vez en mucho tiempo empieza a crecer una inquietud: ¿pueden sostenerse los precios actuales?

No será la primera vez que los precios de los inmuebles argentinos llegan a las alturas y luego se derrumban. ¿Volverá a pasar lo mismo? ¿Será hora de tomar ganancias?

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