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El BCRA sembró UVA's y cosechó hipotecarios

Los préstamos hipotecarios son una gran iniciativa con una mirada de largo plazo

19-10-2017
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Por Fernando Amador Agra Director de la Licenciatura en Economía de la UCES

En Argentina dos déficit han tenido un recorrido paralelo durante muchos años. Uno involucra al sector real de la economía, el déficit habitacional y el otro, al sector financiero: el financiamiento a largo plazo. Sin embargo, ambos están íntimamente relacionados y encontrar la solución al último abre las puertas de la esperanza para erradicar el primero.

Apelando a una analogía agropecuaria, podemos decir que el BCRA sembró UVA y está cosechando préstamos hipotecarios. ¡Y en buena hora ! me animo a agregar.

Muchos artículos explicando las características de estos nuevos préstamos ya se han escrito y no es el objetivo aburrir al lector con uno más, en la misma dirección. Quiero enfatizar un aspecto en particular, que últimamente se suele utilizar para criticar esta nueva “unidad de cuenta”: sobre los riesgos asociados a los préstamos UVA.

En primera instancia, recordemos que el UVA persigue el objetivo de que los activos financieros nominados en esta unidad de cuenta (o “moneda”, dejando a un lado las disquisiciones técnicas entre “unidad de cuenta” y “moneda”) es ofrecer un activo que mantenga su valor constante en términos de la evolución de un índice de precios: más gráficamente, que su valor original se ajuste a la evolución de la tasa de inflación. La experiencia más cercana y exitosa de un activo de estas características, es la Unidad de Fomento (UF) implementada en Chile.

Así como en un préstamo en dólares su valor nominal en dicha moneda permanece constante, pero en términos de “pesos” variará de acuerdo a la evolución de la cotización del tipo de cambio nominal “pesos/dólar”, el valor de una deuda nominada en UVA, variará en relación a la evolución de la tasa de inflación. En el primer caso (préstamos en dólares) el deudor corre el riesgo de que su salario en pesos no acompañe la evolución del tipo de cambio nominal; en una deuda en UVA, el riesgo asociado será que el salario nominal no se ajuste al ritmo de la inflación y que por lo tanto, su deuda crezca más rápido de lo que crece su salario nominal (capacidad de pago). Si bien el diseño de los préstamos contempla un ajuste en el plazo para paliar esta situación, el riesgo de descalce entre ajuste de salarios nominales y tasa de inflación persiste. Además de otros factores de riesgo relacionados con la pérdida del empleo o de la fuente de ingresos del deudor, este es el principal riesgo que afronta el deudor.

Por el lado del acreedor o el colocador del préstamo, los bancos (fundamentalmente), enfrentan otros factores de riesgo relacionados con la típica función de intermediación financiera: descalce de plazos, de moneda, de crédito, de tasa de interés, entre los principales.

Tanto acreedores como deudores estarán tomando riesgos concretando una operación crediticia en UVA, pero también los enfrentarán si la transacción es en pesos o en dólares. Siempre habrá riesgos para mitigar y gestionar, a no ser que, por una regulación o imperfección de mercado, una de las partes absorba todos los riegos, pero bajo este escenario, el nivel de intermediación será reducido y esta iniciativa no cumplirá los objetivos propuestos.

Una de las condiciones para que sea posible ofrecer créditos hipotecarios a plazos consistentes con la compra de una vivienda, es que existan fuentes de financiamiento a largo plazo que permitan “calzar” o mitigar el descalce de los plazos de las operaciones activas y pasivas. Para decidir concretar un depósito bancario a largo plazo, el depositante exigirá que su capital no se deteriore en términos reales, además de tener un rendimiento sobre el mismo. De aquí la importancia de esta nueva moneda ajustable.

Si nos detenemos un instante en el análisis de un factor que transversalmente impacte en el financiamiento en pesos, dólares o UVA, la tasa de inflación será uno de ellos. Una tasa de inflación elevada y volátil dificultará el fondeo en pesos a largo plazo y afectará el nivel de las tasas de interés nominales; el financiamiento en dólares se perturbará por posibles distorsiones en el tipo de cambio nominal y se destinará a operaciones de corto plazo y relacionadas con el comercio exterior y por último, una deuda en UVA puede tener una evolución futura divergente del ajuste de salarios para el tomador del préstamo y diversos efectos negativos para el colocador (descalce de plazos, descalce de moneda, riesgo de tasa de interés).

Un gerente con el que trabajé solía decir “algún día nunca llega”: es difícil determinar el momento oportuno para que las cosas comiencen a pasar. Pero “las cosas tienen que pasar”.

Los préstamos hipotecarios son una gran iniciativa con una mirada de largo plazo. En el corto plazo, hay que ir realizando los ajustes pertinentes y correcciones necesarias para que resulten sustentables e ir impulsando el desarrollo del mercado de capitales que abra la puerta a más emisiones de deudas nominadas en UVA que serán el necesario complemento de los depósitos a plazo fijo, junto con el desarrollo de instrumentos de cobertura de riesgos, como ser “futuros de UVA” u otros productos derivados que permitan gestionar los riesgos intrínsecos de la operatoria en su conjunto, tanto para tomadores como para coladores de activos nominados en esta nueva moneda.

Y, por supuesto, no claudicar en la lucha contra la inflación, que es el virus que atentará contra toda visión o proyecto de largo plazo.

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