¿Nueva burbuja? Disparada de precios de la vivienda activa alarmas en Europa y EE.UU.

El recalentamiento de las viviendas se suma a las presiones inflacionarias que están apareciendo por doquier en los países que están saliendo del peor momento de la pandemia. Los alquileres representan una porción considerable de los componentes de cualquier índice de costo de vida.

1 de julio, 2021

¿Una nueva burbuja? Disparada de precios de la vivienda activa alarmas en Europa y EEUU

Por Pablo Maas

Entre las consecuencias económicas que está causando la pandemia, hay una en particular que está encendiendo las alarmas en los bancos centrales: los precios de la vivienda están alcanzando récords en Norteamérica y varios países europeos.

La tendencia es preocupante, sobre todo porque nadie se olvida de que la Gran Recesión de 2008-2009 empezó con la crisis de las hipotecas “subprime” en Estados Unidos. Si ahora se estuviera formando una nueva burbuja inmobiliaria, su estallido sería más que inconveniente para una economía global que apenas se está recuperando de la devastación que provocó el Covid 19.

Lo cierto es que la aceleración de los precios inmobiliarios en Estados Unidos es la más alta de los últimos 30 años. El índice Case-Shiller trepó 14,6% en abril comparado con el mismo mes del año pasado, se informó esta semana. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de EE.UU., el precio medio de las casas se disparó 23% en mayo contra un año atrás, con lo que llegan a costar US$ 350.000. En estos días, las casas en Estados Unidos se “rematan” bien por encima de los precios publicados. En muchos casos, los compradores son fondos de inversión, como Blackstone, que se ha transformado en el mayor propietario y administrador inmobiliario del mundo.

En Europa, el mercado inmobiliario también está que arde y los precios suben a pesar de la crisis que trajo la pandemia. En los Países Bajos, la vivienda aumentó 13% en mayo, la tasa más alta desde 2001. En Suecia y Dinamarca, la propiedad aumenta a un ritmo superior al 15% en el mismo mes contra un año atrás. En un informe (“Euro area house price developments during the coronavirus pandemic”), el Banco Central Europeo (BCE) advirtió que en el último trimestre de 2020, los precios inmobiliarios subieron a un ritmo solo comparable al de 2007, justo cuando la burbuja inmobiliaria tomaba su último impulso antes de estallar. Francia y Alemania están a la vanguardia de este fenómeno, dijo el informe.

Los motivos de la fiebre

La nueva fiebre inmobiliaria obedece a múltiples causas. En principio, las políticas monetarias y fiscales laxas que impulsaron los gobiernos del mundo desarrollado favorecieron la inflación de las viviendas. No podía resultar otra cosa de la combinación de crédito hipotecario muy barato con una oferta que es relativamente inflexible en el corto plazo. A esto se suma que muchos insumos clave de la construcción, como la madera, experimentaron fuertes aumentos durante el último año.

Por otro lado, los hogares más ricos que se vieron imposibilitados de viajar y gastar durante la pandemia, acumularon un mayor patrimonio, que decidieron dedicar en parte a la compra de viviendas mejores y más caras, especialmente fuera de las grandes ciudades. En muchas capitales, se está haciendo más frecuente el éxodo de teletrabajadores hacia los suburbios y zonas rurales.

En cualquier caso, el fenómeno presenta varios desafíos a los gobiernos. Por un lado, el recalentamiento de las viviendas se suma a las presiones inflacionarias que están apareciendo por doquier en los países que están saliendo del peor momento de la pandemia. Los alquileres representan una porción considerable de los componentes de cualquier índice de costo de vida.

En ciudades como Berlín, las protestas de los inquilinos forzaron a las autoridades municipales a congelarlos. En Estados Unidos, la Corte Suprema dispuso esta semana rechazar los pedidos para levantar la prohibición a los desalojos que ordenó el Gobierno federal al principio de la pandemia. Los alquileres no pagados ya acumulan unos US$ 200.000 millones, según cálculos de propietarios y fondos inmobiliarios. Cuando esos contratos finalmente se renueven, los mayores precios seguramente se harán sentir en los índices de inflación.

Las respuestas de los gobiernos ya están apareciendo, informó esta semana el Financial Times. El Banco Central de Noruega anunció recientemente que se propone endurecer su política monetaria para moderar la exuberancia del mercado inmobiliario.

En la misma línea, Nueva Zelanda añadió una cláusula al estatuto de su banco central que le ordena tomar en cuenta los precios de las viviendas para elaborar su política monetaria.

Robert Kaplan, presidente de la Reserva Federal de Dallas, dijo que es hora de que el banco central estadounidense reconsidere su decisión de apuntalar al mercado inmobiliario comprando bonos de hipotecas securitizadas.

Más prudente, Christine Lagarde, la titular del BCE, dijo que Europa en su conjunto no está viendo una burbuja inmobiliaria inflada por el crédito hipotecario, aunque admitió que existen “algunas vulnerabilidades” en los mercados de viviendas de ciertos países y ciudades.

Más allá de la estabilidad financiera y de precios, el recalentamiento inmobiliario está alimentando el debate político en torno a la cuestión de los ganadores y perdedores de la pandemia.

La disparada de los precios de las casas está agravando la inequidad. Según un informe de la Universidad de Harvard (“The state of the Nation’s housing 2021”), el sueño de acceder a la propiedad de la vivienda durante esta pandemia se ha alejado aún más para los más pobres y millones de hogares que perdieron ingresos durante los confinamientos, se atrasaron en los pagos de alquileres y están al borde del desalojo.

“Una porción desproporcionada de estos hogares son inquilinos con bajos ingresos y gente de color”, dijo el informe. El estudio propone que el gobierno federal apoye más decididamente a estos sectores, para asegurarse de que todos los hogares, y no solo una parte, se beneficien del crecimiento de la economía.

Mientras la política monetaria se ocupa de evitar una nueva burbuja inmobiliaria, la política fiscal es la que debería ser llamada para ayudar a cerrar la brecha entre los propietarios, que se vieron beneficiados por un aumento inesperado en sus patrimonios, y los inquilinos, que recorrieron el camino inverso.

Para ayudar a cerrar la brecha, los subsidios a los más pobres deberían financiarse en parte con “impuestos solidarios” a los más ricos. No es casual que la consigna “Tax the rich” esté cobrando cada vez más popularidad.