Construir en Buenos Aires: ¿está caro o barato, comparado con América Latina?

2 de junio, 2021

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Por Santiago Levrio (*)

Mucho se habla sobre el costo de la construcción y su incremento en dólar oficial, libre y ni hablar en pesos. Pero más allá de los vaivenes históricos de nuestra economía, siempre es relevante dar una mirada a la región para ver qué está ocurriendo con el costo por m2 de construir un edificio.

Lo cierto es que, dado que el mercado inmobiliario latinoamericano no aloja -en sus capitales-, gran cantidad de inversiones extranjeras (y ni hablar de Argentina), la mirada hacia la región nos puede dar un panorama sobre fenómenos estrictamente locales, parcialmente influenciados por la variación de precios de commodities.

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Antes de pasar a los números, es importante aclarar que los importes que se verán a continuación refleja el costo para una constructora, es decir, mano de obra y materiales puro con el valor del impuesto al valor agregado (IVA). No incluye ningún otro costo directo o indirecto que conforme el costo total por m2 vendible. La razón por la cual excluimos estos costos es que hay una gran disparidad en cada mercado, respecto a honorarios profesionales, gastos en permisos de construcción, beneficio pretendido, impuesto a la ganancia, etcétera.

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Como se puede observar el impacto de la devaluación de Argentina, que se inició con fuerza en mayo de 2018, no se ve reflejado ya que estos datos reflejan el costo hasta el 31 de abril de cada año. Es muy notorio como en el caso argentino, el período de análisis puede dar resultados extremadamente diferentes. Sin embargo, se puede apreciar claramente como un costo que venía siendo superior a la región en promedio, e inclusive cercano a Uruguay, ahora se encuentra dentro del promedio de la región. Si tomamos el costo en función del PIB per cápita, Buenos Aires se encuentra en el decil más barato de Latinoamérica.

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Históricamente, construir en Buenos Aires tenía un costo similar al de Montevideo y duplicaba el costo de San Pablo. Actualmente, se está ubicando en un lugar que, siempre que lo hizo, lo hace por poco tiempo. Este fenómeno entonces ilustra la oportunidad que aún persiste de construir en Argentina. Si bien en los últimos 8 meses el costo ha crecido 50% en dólar libre, aún sigue estando en un valor históricamente bajo.

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En la comparación interanual, San Pablo y Santiago de Chile fueron los que sufrieron un mayor incremento en dólares, subiendo poco menos de 15%. Por otra parte, Bogotá fue la que se mantuvo más estable con una suba de apenas el 2%. Por su parte, Buenos Aires tuvo un incremento de poco más del 5%, ya que en abril de 2020 el dólar se encontraba a $115: la generosidad -y la ruleta- de fijar el período de análisis en la Argentina, que comentábamos previamente.

Desde finales del año pasado, pero marcadamente en 2021, que el impacto de la suba de las materias primas afectó el costo de construir en toda la región, ya que incluso con la retracción salarial a nivel regional, y las devaluaciones de las monedas, de todas formas, se elevó el costo de edificar.

Para dar una dimensión del incremento de las materias primas se puede ver el siguiente gráfico, que reúne una canasta de metales críticos para los insumos de construcción, que tuvieron un incremento del 50% en dólares. Existen casos como el mineral de hierro, que tuvo un incremento interanual del 110% en dólares.

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Fuente: iPath Series B Bloomberg Industrial Metals Subindex Total Return ETN

La cuestión “vivienda” está siendo un tema relevante en toda la región. Existen movimientos demográficos en todas los conglomerados urbanos latinoamericanos, por lo que la construcción es de las primeras industrias en recuperarse, lo que intuye a prever que el costo en dólares de construir continúe incrementándose. A favor del caso argentino, es que dicho potencial incremento será desde valores históricamente muy bajos, tanto en su propia serie, como en términos regionales.

(*) Gerente General TBT Real Estate  Proyectos Emehome

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