Efecto financiero puede demoler tu inversión en construcción

25 de mayo, 2021

inversión en construcción

Por Santiago Levrio (*)

Luego de varios meses de incremento en pesos y en dólares billete del costo de la construcción, muchas personas que hoy están con sus obras en curso (que emprendieron en lotes propios o ajenos motivadas por el piso histórico que tocó dicho costo el año pasado) están sufriendo serios inconvenientes en sus presupuestos de obra.

Estas experiencias demuestran claramente el enorme desafío financiero que implica una inversión que tiene una trayectoria larga (de 1 a 3 años) donde las variables son muy difíciles de predecir y peor aún, las cosas pueden salir muy mal si la decisión de iniciar la obra estuvo fundamentada en los términos de intercambio récord hacia finales de 2020: dólar altísimo, materiales subiendo a paso moderado y salarios de la construcción hundidos.

Es importante aclarar que la mayoría de los que se animaron a construir su casa contaban con su capital en dólares billete y que dicho capital era fijo, es decir, no contaba con ningún ajuste: contaban con determinada cantidad nominal de dólares.

Por otro lado, muchos que emprendieron no contaban con que el mismo costo de la construcción que se puso extremadamente favorable en dólares billete por la aceleración de la brecha cambiaria (dólar billete versus costos linkeados al dólar oficial y salarios con paritarias pandémicas), pudiera darse vuelta rápidamente. Y esto fue lo que ocurrió: el dólar billete bajó de punta a punta unos $40 mientras que los costos medidos en pesos aceleraron fuertemente. Si bien hoy aún en términos históricos y regionales sigue siendo conveniente construir, no es lo exageradamente conveniente que supo ser en octubre de 2020 cuando el billete verde alcanzó los $195.

Lo cierto es que si bien aún los salarios de la construcción luchan por alcanzar la inflación, los insumos tuvieron un incremento en dólares billete por efecto múltiple. En primer lugar, la caída de la brecha cambiaria (superando el 110% en octubre de 2020 a 50% hoy); en segundo lugar, el incremento de la demanda motivó a los proveedores a subir los precios en términos reales; en tercer lugar, el incremento del precio internacional de materias primas y transporte. Por ejemplo, el mineral de hierro se incrementó 110% en 12 meses en dólar oficial y en las listas de precios mayoristas locales el incremento fue de 65% en dólares oficiales en un insumo que históricamente tenía un valor estable en dólar oficial.

Ante semejante tormenta perfecta, aquellos que no pudieron acopiar materiales (cuando la brecha superó el 80% muchos acopios se cortaron definitivamente por la falta de valor certero de reposición en los proveedores, sumado al incremento de la demanda que agotó los stocks) tuvieron que soportar desde octubre hasta hoy incrementos reales del 26%.

Construir una casa

Veamos un ejercicio simple donde la construcción de la casa de 110m2 cubiertos (superficie mínima permitida en un country) se realiza mediante la contratación “llave en mano” con un anticipo del 20% y 10 certificados mensuales iguales ajustados por CAC. Tomemos el supuesto del comitente promedio, que cuenta con dólares previamente atesorados y que los va convirtiendo a pesos los días 10 de cada mes para hacer frente a los certificados. Suponemos también que en septiembre de 2020 ya contaba con el permiso de obra para iniciar la construcción. El costo final de la casa en aquel punto de partida era de U$S 92.113 (costo casa unifamiliar modelo 1 Arq Clarín + 25% de proyecto, dirección y administración + 5% entre gastos de permiso de obra y otros no previstos).

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Al día de hoy le estarían faltando dos meses más de pago, y considerando que tanto el avance 9 y 10 no se incrementan en dólares (es decir que el ajuste del CAC es equivalente al movimiento del dólar) el costo final de la casa sería de U$S 101.552, es decir, 10,24% más de lo que esperaba el cliente pagar.

Sin embargo, no todos tienen la suerte de haber conseguido un lote con planos aprobados listos para arrancar la obra en septiembre de 2020. La mayoría de las aprobaciones pueden tardar no menos de 6 meses y cada mes que pasó desde que tomó la decisión, se encareció. Si no pudo el cliente adelantar pagos -acopios- o bien invertir sus dólares al ritmo de la variación del costo de la casa, lo que sucedió con su costo fue lo que vemos en el siguiente gráfico.

Efecto financiero puede demoler tu inversión en construcción

Con un pico máximo de incremento desde septiembre de 2020 del 33,4% al mes pasado, hoy ajustó nuevamente y cayó al 26%. Pero no hay que confiarse, la actual brecha cambiaria ya está en el top-5 histórico argentino de los últimos 70 años. La peor parte de la película queda para aquellos que presupuestaron la casa en octubre de 2020 y aún no pudieron iniciar la construcción ni acopiaron previamente…y sufrieron un incremento del 55%.

Inversión en pozo 

En la inversión en edificios de pozo hay otros matices. El primero y más importante es que el inversor tiene la posibilidad de realizar un pago anticipado mayor y con ello minimizar el riesgo de una variación nominal del valor en dólares billete de la unidad a adquirir. Por otro lado, existen otras herramientas para encontrar junto con el desarrollador formas de que sea aún sustentable la inversión mediante negociaciones particulares. De todas formas, en general, si el inmueble adquirido en 2020 ya reflejaba la baja del costo de construcción en dólares billete, el incremento del costo no haría que el costo actual del departamento a construir sea mayor al valor de mercado de la unidad.

Pero tengamos en cuenta que muchos desarrolladores no trasladaron esa baja el año pasado y hoy existen casos donde puede que el costo actual de la unidad (considerando la deuda por cancelar) sea mayor a su valor de mercado. En aquellos casos se estima que habrá descuentos o postergaciones de pago de común acuerdo entre las partes.

Conclusiones

La oportunidad de construir sigue vigente y hay que aprovecharla. En el siguiente gráfico vemos como el costo x m2 de la casa que usamos para el ejemplo se ubica en términos históricos. La línea roja marca la tendencia y todo lo que se encuentre de bajo de esta línea podemos considerar oportuno. El dato interesante es que nunca hubo semejante brecha entre la línea de tendencia y el costo actual.

inversión en construcción 3

Nuestra experiencia en TBT Real Estate con proyectos de PH Emehome nos muestra que el efecto financiero es mucho más desafiante que el balance económico en una inversión en construcción. En otras palabras, un desvío en la cantidad de bolsas de cemento es la nada misma frente a que los egresos tengan un comportamiento distinto a los recursos con los que cuenta el proyecto (por ejemplo, quedarse atesorado en dólares soñando con la próxima devaluación).

Para quienes desarrollamos y/o construimos es imprescindible contar con un presupuesto detallado y conocer el movimiento mes a mes que éste tiene, además de proyectar escenarios diferentes para adelantar o retrasar compras contemplando los recursos con los cuales se cuenta.

En nuestra experiencia, generar este modelo financiero nos llevó varios años de registro y análisis. Para quienes no cuentan con experiencia o conocimiento de lo que mencioné anteriormente, si el precio es conveniente hay que adelantar lo más posible siempre para capturar la buena posición relativa.

(*) Gerente General de la Desarrolladora TBT Real EState y Co Creador de Proyectos Emehome