Más allá de la disputa y los reclamos por parte de los inquilinos, propietarios e inmobiliarias, hay una coincidencia. Luego de la sanción de la nueva Ley de Alquileres, vigente desde julio pasado, estos tuvieron un aumento significativo, sobre todo en la Ciudad Autónoma de Buenos aires.
En base a un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (Ceso), alquilar un monoambiente en CABA resultó, en enero, 50% más caro comparado con el mismo mes del año anterior. El precio de un departamento así escaló desde los $15.000 hasta llegar a los $23.000, en promedio. Estos incrementos están por encima del IPC general que mide el Indec, que marcó un 38,5% interanual en ese mes.
En el caso de departamentos de dos y tres ambientes, las subas en enero representaron, respectivamente, 44,4% y 60% interanual. La mediana de los precios relevados mostró que vivir en un dos ambientes requiere por mes $26.000 y un tres ambientes $40.000. Cabe destacar que en estos datos no están contemplados gastos como expensas, servicios y otros “que representan un 20% adicional sobre el precio de un alquiler”, señalaron desde Ceso.
La última modificación de la Ley de Alquileres se promulgó el 30 de junio del 2020 y entró en vigencia a partir del 1 de julio de este año. Uno de los cambios más importantes que se introdujo es que los ajustes en los precios deberían realizarse de manera anual y en base al Índice para Contratos de Locación que publica diariamente el Banco Central. De julio de 2020 hasta mediados de febrero de 2021, el mismo muestra un incremento de 16,6%, pero los contratos de alquiler subieron muy por encima: un informe del gobierno porteño consigna que los aumentos fueron en torno al 60% desde la sanción de la nueva ley.
La semana pasada, la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip) reglamentó un artículo de la ley, oficializada en julio, que los inquilinos venían reclamando fervientemente y obliga, a partir de marzo de este año a que los propietarios registren ante dicho organismo los contratos celebrados con los inquilinos. A partir de esto, el debate se encendió en torno al costo y las consecuencias que traería tanto para locadores, como para locatarios.
La visión de los inquilinos
La última encuesta mensual de la Federación de Inquilinos, publicada en febrero, mostró que son 300.000 los inquilinos que acumulan deudas con los propietarios. El 80% de los encuestados respondió que tuvo que tomar otros compromisos para pagar el alquiler. “Es el índice más alto desde que comenzó la pandemia”, sostiene el documento.
Esas deudas responden a patrones diferentes, el 40% afirmó que lo está haciendo a través de créditos privados; el 29,3% ajustó otros gastos y el 19,1% comenzó a vender muebles y otros objetos de su propiedad para poder estar al día. En esa línea, el 35,7% no pudo pagar el mes de enero o pagó parcialmente, lo cual representa “un agravamiento con respecto a meses anteriores”.
“La norma de la AFIP sienta una suerte de igualdad con otros rubros y logrará solucionar un problema de evasión fiscal muy importante”, aseguró el presidente de Inquilinos Agrupados Gervasio Muñoz. “La medida resulta fundamental para mejorar el acceso al alquiler de los inquilinos porque el sector se manejaba en completa clandestinidad y eso perjudica a los más débiles”, añadió.
“En la canasta básica no está reflejado el costo de alquilar, teniendo en cuenta que este aumentó un 40% y que los salarios están rezagados, es muy difícil para la gente afrontar estos gastos”, explicó el economista de Ceso, Nicolás Pertierra, ante El Economista. “Nosotros vemos una correlación entre los aumentos y la nueva ley, porque los propietarios están en una posición ventajosa frente a los inquilinos, entonces trasladan los impuestos al precio de los alquileres”, agregó Pertierra y consideró que la crisis habitacional responde, en parte, a que la construcción de propiedades son generalmente reservas de valor más que con fines de renta.
El mercado
“Hay tres factores que influyen en los aumentos: el exceso de demanda, la inflación y la modificación de la ley que hizo tomar resguardo a los propietarios”, comentó el empresario y director ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), Mariano García Malbran, ante El Economista. Además, comentó que la rentabilidad para los propietarios hace muchos años está bajando y que la nueva reglamentación de AFIP no representa ningún costo, aunque solo un 5% de los contratos de locación están registrados.
“Los propietarios, lógicamente, se quieren cubrir de los aumentos en los costos”, declaró, en diálogo con El Economista, el director de Reporte Inmobiliario Germán Gómez Picasso. “Muchos tendrán que subir de categoría ante el organismo recaudador, eso implica un costo, con los cambios en la Ley de Alquileres el propietario queda en inferioridad de condiciones”, concluyó Picasso.
“Los aumentos pueden explicarse porque muchas personas que tenían inmuebles para renta, decidieron venderlos y eso retrajo la oferta ante una demanda cada vez mayor”, describió el economista Martín Tetaz. “El problema se agrava por el congelamiento de los contratos que dispuso el gobierno por la pandemia y que sigue prorrogando, como todos los contratos que se vencieron desde abril del año pasado se mantienen durante la vigencia de la medida, se está creando una bomba de tiempo”, subrayó Tetaz. Paralelamente, opinó que cuando finalicen los congelamientos habrá mucha gente buscando propiedades en un contexto de falta de oferta, lo que sería una “bomba de tiempo”.
En este contexto, el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (Cofeci) recomendó al Gobierno nacional que no prorrogue el decreto que impulsa el congelamiento de los alquileres hasta el próximo 31 de marzo. Pero lo más llamativo es que el planteo incluye la propuesta de la “Tarjeta AlquilAR” para inquilinos, una iniciativa similar a lo que propone el plan “AlimentAR”. En contraste, desde Inquilinos Agrupados manifestaron que de esa forma el estado “subsidiaria” los alquileres en negro.
En definitiva, cada sector tiene su diagnóstico. Lo cierto es que para un inquilino, en un entorno con alta inflación y pérdida del poder adquisitivo, es muy difícil pagar cuando el alquiler aumenta tan significativamente. Sin embargo, es cierto que si no hay oferta de inmuebles para renta, difícilmente los precios bajen.
