La mejor política de viviendas es una macroeconomía estable

21 de octubre, 2020

La mejor política de viviendas es una macroeconomía estable

Por Jorge Colina (*)

Un tema de candente actualidad es el de las tomas de tierras. Las de la Patagonia se dicen fundar en argumentos tribales ancestrales. Aunque son muchas las sospechas de que hay intereses políticos y de negocios inmobiliarios, donde hasta se estarían utilizando recursos del aparato estatal para facilitarlas.

Las del conurbano bonaerense, en cambio, son distintas. Si bien también son propulsadas por organizaciones sociales y hay sospechas de intereses inmobiliarios detrás, es innegable que se trata de familias pobres que no tienen acceso a vivienda y que se encuentran en situación de extrema necesidad, desde el momento en que sólo aspiran a apropiarse de una pequeña parcela en lugares que ni siquiera son habitables. En cualquier caso, puede ser que esta gente esté siendo manipulada por personas inescrupulosas, pero es un aprovechamiento de su necesidad.

Los datos de la encuesta del Indec no son los más apropiados para analizar el fenómeno de tomas ilegales de tierras y la formación de villas, porque se trata de relevamientos urbanos en asentamientos formales. Pero ayudan a mirar cómo venían ciertas tendencias.

Entre el 2004 y el 2012, que fue el de la bonanza económica, las familias que declaraban ser propietarias de la vivienda crecieron 12% mientras que las alquilaban crecieron 63%. Esto hizo que la proporción de familias propietarias de vivienda se redujera del 75% al 70% de las familias. Es decir, en un momento de gran bonanza las familias que alquilaban aumentaron mucho más que las propietarias. En un país con una cultura tan arraigada del “ladrillo propio”, como es Argentina, esto estaría delatando que, aun con bonanza económica, había dificultades para acceder a la vivienda propia. Las ocupaciones –legales o ilegales– en asentamientos formales habían subido apenas 7%.

Entre el 2012 y el 2020 hubo cambios en la dinámica de la tenencia de viviendas. Aumentaron las familias propietarias en 20% y las que alquilan aumentaron sólo en un 11%. Lo que llama la atención es que las ocupaciones de asentamientos formales crecieron 26%. Es decir que, aun cuando fue algo mayor el crecimiento de familias propietarias, el menor crecimiento de familias inquilinas se compensó en parte con un mayor crecimiento de las ocupaciones. Así es como la tenencia de viviendas se mantuvo en 70% propietarios, 20% inquilinos y 10% ocupaciones desde el 2012.

La mejor política de viviendas es una macroeconomía estable

En el medio estuvo la política de viviendas. Por un lado, la Nación –que no tiene competencias en el tema viviendas, porque esto corresponde a las provincias y municipios– anunció repetidas veces la construcción de viviendas sociales con programas nacionales. Todos fracasaron porque no se ejecutaron en su totalidad y, aun cuando se hubieran ejecutado, es muy poco lo que se puede construir desde la Nación. Por caso, la actual gestión creó un ministerio nacional de vivienda cuyo objetivo –según el Presupuesto 2021– es la construcción de 21.000 casas. Si llegará a construir todas el año que viene –capacidad de ejecución que no tiene precedentes en los programas nacionales– no atendería ni el 1% del déficit habitacional.

Luego están los verdaderos responsables de la política habitacional, que son las provincias. Desde hace décadas reciben por la coparticipación parte del impuesto a los combustibles que va al Fondo Nacional de Viviendas (FONAVI). Pero la gestión de estos fondos en las provincias es extremadamente burocrática y terminan accediendo a ellos los amigos y los que tienen contactos con los directivos de los institutos de vivienda provinciales. Lo peor es que el recupero es también deficiente con lo cual las casas terminan siendo un regalo, sin generarse un círculo de préstamos para la vivienda que se autofinancie. Esquema que además se podría expandir ya que siempre estaría recibiendo flujos del FONAVI a través de la coparticipación.

De todas formas, la mejor política de vivienda es una macroeconomía estable. Con un crecimiento económico razonable y sin inflación, se formaría un mercado hipotecario que daría préstamos a 30-35 años. Por la baja inflación, las tasas de interés serían bajas y por el largo plazo las cuotas serían pagables para una familia de ingresos medios bajos. Para las familias de bajos ingresos, el Estado le podría subsidiar parte de las cuotas. Las cuotas tendrían un valor de lo que se paga en un alquiler, o menos, lo que haría bajar el costo de los alquileres también. La gente sería la artífice de la casa propia. Esto no es un sueño. Así es en los países bien organizados.

En Argentina, lo que es un sueño es lo que tienen las familias pobres cuando se lanzan a ocupar ilegalmente un terreno no habitable con la idea de tener una pequeña parcela donde construir una casilla. El sueño lo manifiestan cuando dicen estar dispuestas a pagar por esa parcela no habitable, en la medida que las cuotas sean accesibles. En el fondo, lo que están soñando es una macroeconomía estable.

(*) Idesa

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